Московские офисы: арендовать, продавать или покупать?

В конце апреля в выставочном центре «Крокус Экспо» состоялась конференция «Недвижимость России». Во время работы одной из секций этого мероприятия участники обсудили ситуацию на рынке офисной недвижимости столицы и наиболее эффективные способы капиталовложения в него.

Все выступавшие на секции отметили стабильный спрос на офисные помещения при растущем предложении. Управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец заявил, что мы уже перешагнули рубеж цен 1998 года, когда в Москве было всего несколько современных бизнес-центров с арендной ставкой 1 тыс. долл. за 1 кв. м в год.

Затем, как известно, произошло резкое падение цены и постепенный подъем. Сегодня для офиса класса А эта цифра в среднем составляет 1,1 тыс. долл. Эксперт также отметил, что по Москве ставки отличаются в разы. Например, в центре стоимость квадратного метра превышает 3 тыс. долл., а в районе МКАД офис можно снять и за 400 долл.

Бытует мнение, что кризис ликвидности отразился на западных компаниях, которые являются основными арендаторами дорогих офисов. Им уже не под силу содержать дорогую недвижимость. Соответственно некоторые игроки рынка делают вывод, что «песенка дорогостоящих офисов спета», спрос на них будет падать. Эту точку зрения разделяет М. Гец. Впрочем, тяжелые времена настали и для first taim-девелоперов, то есть тех, кто возводит свое первое офисное здание. Многие из них заложили в финансовые модели определенную стоимость денег, но сейчас она резко возросла, поэтому некоторые здания могут остаться недостроенными, либо на их возведение потребуется дополнительное время.

Заметно сокращается и количество людей, решивших стать девелоперами. Управляющий партнер компании «Новое качество» М. Гец поясняет: «Полтора года назад предприниматель, который имел полмиллиона долларов, не колеблясь, шел в эту сферу деятельности. Кредитные организации не скупились: можно было взять бизнес-план у товарища, скопировать, подкорректировать под себя, принести в банк и получить кредит под очень низкие проценты.

Затем новоиспеченный девелопер приступал к возведению офисного здания и параллельно сдавал еще несуществующие площади в аренду. Сейчас многое изменилось. Если ты ничего не строил раньше — денег тебе не дадут». Словом, непрофессиональные игроки постепенно уйдут с рынка.

О покупке офисных зданий как способе инвестиций рассказал Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «МИЭЛЬ». Он полагает, что лучше вкладывать в те объекты, у которых больше этажность, а соотношение арендного дохода и стоимости строительства оптимально. Еще один нюанс состоит в том, что сегодня во всем мире стало невыгодно покупать офисные здания для собственных нужд. Их приобретают в основном для арендного бизнеса. Однако на отечественном рынке недвижимости практикуют и то и другое. Такой подход М. Гец назвал еще одной российской тенденцией. По его мнению, это не совсем правильно, потому что непрофессионалам владеть недвижимостью сложно, поскольку ею надо грамотно управлять, поэтому со временем спрос на покупку офисной недвижимости для собственных нужд должен сократиться до минимума.

На секции были рассмотрены наиболее интересные проекты, недавно заявленные на рынке. Один из них — торгово-офисный центр «Славянский мир». Его построят на 41-м км МКАД в районе поселка Мосрентген Ленинского района Московской области. Площадь будущего крупнейшего в Европе комплекса составит более 1 млн кв. м. При этом около 300 тыс. кв. м придется на торговую зону, 400 тыс. кв. м — на офисные помещения, 120 тыс. кв. м — на склады. Здесь возведут многозальный кинотеатр, выставочный салон, театрально-концертный зал, детский игровой центр, разместят предприятия бытового обслуживания и общественного питания. Подземные паркинги рассчитаны на 100 тыс. парковочных мест.

Фасады торгово-офисного центра спроектированы в стиле петербургского Зимнего дворца. С запада к новому комплексу будет примыкать лесной массив Тропаревского лесопарка и парка исторической усадьбы Троицкое. В проекте предусмотрено благоустройство зеленой зоны, проведение реконструкции каскадных прудов и прогулочной набережной.

Сейчас к участку в 12 га подведены коммуникации. Поскольку принято решение использовать технологию скоростного домостроения, разработанную НИИ «Теплостен», работы планируют осуществить в рекордно короткие сроки. Ориентировочно первая очередь будет сдана в эксплуатацию в 2010 году.

Кроме ТОЦ «Славянский мир» на 41-м км МКАД возведут и другие объекты: автоцентр, мебельный салон, центр электроники, магазин товаров для детей — по 100 тыс. кв. м каждый, а также гостиницы, центры досуга и отдыха (200 тыс. кв. м), склады (300 тыс. кв. м).

Еще один интересный объект — «Верхние торговые ряды» — комплекс из четырех зданий, повторяющий архитектурный облик одноименного сооружения на Красной площади (современный ГУМ). Общая площадь крытых помещений составит свыше 700 тыс. кв. м, а еще 100 тыс. кв. м будет отведено под офисы.

Генеральный директор НИИ «Теплостен» Валерий Лещиков оценивает себестоимость строительства квадратного метра в 1,5–1,7 тыс. долл., поэтому сумма инвестиций в возведение ТОЦ «Славянский мир» составит более 1,6 млрд долл., а общий объем вложений в проект, по мнению экспертов, может превысить 6 млрд долл.

В свою очередь Валерий Казейкин, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, рассказал о схеме финансирования проекта: «Все большее распространение получает практика, когда средства, полученные от инвестирования в строительство бизнес-центров, идут на возведение жилья.

В проекте «Славянский мир» наоборот. На первом этапе будут возведены малоэтажные дома, реализация которых станет финансовым заделом для коммерческой недвижимости». Как отметил В. Лещиков, объем нового жилья составит 1 млн кв. м.

Наталья Титова

Дата публикации: 11:12 30 мая 2008

Источник: bpn.ru