Стоит в поле теремок...дешев очень и далек

Первый коттеджный поселок появился на рынке 17 лет назад. Вместе с тем, эксперты отмечают, что сегодня рынок загородной недвижимости по-прежнему находится на стадии формирования. В итоге до сих пор нет четких критериев, позволяющих отнести поселок к тому или иному классу, потому что границы сегментов слишком размыты. Это открывает лазейку для застройщиков - каждая компания применяет свои критерии для распознавания эконом-поселков.

Например, по словам заместителя директора компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, загородным жильем эконом-класса считается объект, который можно купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим месторасположением. Другими словами стоимость загородного дома эконом-класса в компании варьируется от $250 тыс. до $470 тыс.

В целом, загородное жилье эконом-класса можно описать следующим образом. Площадь дома – до 200 кв.м., площадь участка – до 10 соток, удаленность - не менее 30 км от МКАД, стоимость – до $450 тыс. Поселки эконом-класса строятся на восточных и юго-восточных направлениях Подмосковья (Симферопольском, Егорьевском, Горьковском, Каширском шоссе), а также на более популярных западных направлениях (с удаленностью не менее 50 км от МКАД).

В архитектурном решении такие поселки, как правило, не отличаются оригинальностью и разнообразием - представляют собой типовые проекты домов. При строительстве домов используются различные строительные материалы, но превалируют пеноблоки, сэндвич-панели, дерево (оцилиндрованное бревно, профилированный брус). Располагаются поселки эконом-класса в основном «в поле», но встречаются и поселки с более привлекательными природно-видовыми характеристиками.

Инфраструктура в поселках эконом-класса очень часто ограничивается наличием охраны, детской и спортивной площадок. Хотя, необходимо отметить, что в последнее время наблюдается тенденция к расширению инфраструктуры в поселках. В отличие от поселков бизнес-класса на индивидуальных участках загородных домов эконом-класса могут быть использованы локальные коммуникации. Прежде всего, это индивидуальные скважины и септики.

Основными девелоперами на рынке загородной недвижимости эконом-класса являются: компания Rodex Group (поселки «Аистово», «Маяк», «Троица»), ГК «Профиль» («Акатовские дачи», «Родные просторы»), ООО «Капитал строй» («Мансурово», «Лесные дали», «Андреевское»), компания «ВымпелИнвестСервис» (проект «Дальние Дачи»), инвестиционно-финансовая компания «Атлас».

Доступно и ликвидно

«Деволоперам строительство поселков эконом-класса выгодно, поскольку в сегменте жилья этого класса прослеживается тенденция превышения спроса над предложением, именно поэтому данный сегмент будет являться наиболее перспективным в ближайшие 2-3 года», - считает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Геннадий Теряев.

Как правило, загородная недвижимость эконом-класса является достаточно ликвидным инструментом на рынке, но наблюдаемое превышение спроса над предложением обусловлено, прежде всего, небольшой маржой девелопера.

Высокая стоимость земли, дорогостоящие процедуры подводки коммуникаций, затраты на административные согласования и тому подобные сложности сильно удорожают проект.

Как рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, строительство поселков эконом-класса наиболее интересно с экономической точки зрения компаниям, владеющим свободными участками для застройки, или имеющим собственное производство, например, деревянного домостроения или бетонных блоков, как, например, компания Rodex Group». Возможно, именно по этим причинам доля поселков эконом-класса на конец 2007 года в структуре рынка загородной недвижимости составляла всего 21 процент.

По мнению начальника отдела анализа рынка компании «Масштаб» Игоря Лебедева, жилье эконом-класса на сегодняшний день самое доступное, востребованное и ликвидное. И те, кто инвестирует сегодня в загородную недвижимость, стараются приобрести именно его.

Нереальные запросы реальных клиентов

Спрос на такие объекты достаточно высок, но он не адекватен с точки зрения предложения - то, что предлагается, не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, они гораздо выше.

«Спрос на загородную недвижимость эконом-класса растет с каждым годом и на сегодняшний день существенно превышает предложение, - рассказывает Мария Литинецкая. - Об этом свидетельствуют высокие темпы продаж в поселках эконом-класса (до 9 домовладений в месяц в поселке «Троица», 12 домовладений в поселке «Киевская Русь», 9,4 домовладений в поселке «Маяк», 7,9 домовладений в поселке «Боровики», 6 домовладений в поселке «Велегож-парк» и др.)».

Предложение существует в основном только на уровне проектов. Всего на рынке Московской области сейчас предлагается 25 000 строящихся объектов – эту цифру составляет жилье как эконом, так и бизнес-класса. Для рынка это очень мало. Из поселков эконом-класса, что уже продаются, можно назвать «Киевскую Русь» в 98 км от МКАД по Киевскому шоссе, «Заречье Вилладж» в 98 км по Симферопольскому шоссе, «Русские Узоры» в 78 км по Калужскому шоссе.

По словам В. Яхонтова, потребитель сегодня предъявляет слишком большие требования к домовладениям эконом-класса. «Я бы посоветовал покупателям провести ревизию своих потребительских запросов и критериев. Так, нужно найти в себе силы отказаться от земельного участка, снизить требования к строительным материалам (например, отказаться от кирпича и принять как должное «сэндвич» или панель). Проще говоря, с теми запросами, которые предъявляет потребитель на сегодняшний день, построить поселок эконом-класса весьма затруднительно».

Предложение превалирует над спросом на большом удалении от столицы (70 км от МКАД), связано это с тем, что покупатели эконом-сегмента, в основном, ищут жилье для постоянного проживания.

Покупателями домов эконом-класса являются в основном представители low-middle class, это люди со средним и высшим профессиональным образованием, высокой квалификацией и уровнем дохода выше среднего по региону (от 2 до 5 тыс. долл. в месяц,).

Мегамания, мегаэкономия

В последнее время наблюдается тенденция к укрупнению масштабов проектов, в том числе и эконом-класса. Крупные проекты позволяют экономить на себестоимости, тем самым, повышая рентабельность проектов.

«За счет существующего на рынке неудовлетворенного спроса на домовладения эконом-класса девелопер, занимающийся строительством мегапроекта эконом-класса, получает готовый рынок сбыта», - Геннадий Теряев.

Таким образом, выгода строительства мегапроектов эконом-класса для девелопера заключается, во-первых, в снижении себестоимости строительства за счет экономии средств на подведении коммуникаций и строительстве инфраструктуры, а во-вторых, как следствие, в быстром обороте средств, затрачиваемых на реализацию проекта.

Наталия Красникова

Дата публикации: 10:43 02 июня 2008

Источник: bpn.ru