Арендно-дачный парадокс: выбор широк, а спрос не удовлетворен

Сегодня в предложении арендных коттеджей недостатка нет. Даже несмотря на начало горячего, дачного сезона. С одной стороны, эксперты говорят, что снять можно всё, что угодно: от маленькой летней дачи до роскошной загородной усадьбы. С другой, - свидетельствуют о том, что реальный спрос на арендуемое загородное жилье остается неудовлетворенным. Противоречие?

В утверждениях экспертов, консультировавших корреспондентов Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru противоречия все-таки нет. Дело в том, что агентства недвижимости занимаются дорогими вариантами, где арендные ставки начинаются от $2000 в месяц. Здесь действительно выбор хороший. Все, что ниже этой планки, считается дешевыми предложениями, и их приходится искать самостоятельно – через знакомых, родственников и частные объявления. Мы же начнем наш обзор с того, что сегодня предлагают агентства недвижимости.

Стандартные сроки аренды загородной недвижимости составляют, в среднем полгода - год. Но снять загородный дом можно практически на любое время: для постоянного проживания (при длительной аренде можно рассчитывать на скидку), на летний и зимний сезоны, на праздники (Новый год, майские, выпускные, свадьбы). И даже, если так уж нужно, найдется дом на одни сутки. Как говорит Ольга Баштанова, начальник отдела аренды отделения «Сретенское-Загородное» корпорации «Инком-Недвижимость», спрос на аренду дачи или коттеджа на выходные многократно возрастает именно зимой и летом. Понятно, что «посуточная» аренда выйдет дороже, стоимость тут начинается от 100 тысяч рублей.

Как правило, весной и в начале лета клиенты ищут, где бы им провести теплое время года, а осенью спрос связан с желанием арендаторов снять коттедж на длительный срок. Впрочем, сезонность, по оценке Екатерины Газовой, руководителя департамента консалтинга компании DeltaRealty, существенна в сегменте предложений нижней ценовой категории. Да и в ближнем Подмосковье этот фактор почти несущественен. Элитные коттеджи и бизнес-класса в основном арендуют для длительного проживания, и сезоны здесь тоже не играют особой роли.

Самые популярные направления

По данным Екатерины Чарнецкой, руководителя отдела офиса «Новая Рига» агентства недвижимости DOKI, направления - арендные лидеры распределились, практически повторяя «раскладку» по популярности, которая приводится, когда мы говорим о покупке коттеджей:

• Рублево-Успенское шоссе
• Новорижское
• Дмитровское
• Минское
• Можайское
• Пятницкое
• Киевское
• Калужское

На тройку лидеров приходится порядка 70% совокупного спроса по аренде коттеджей.

Что к чему

Какие требования предъявляют арендаторы к «съемным» загородным домам? Как рассказала Екатерина Чарнецкая, коттедж должен быть отделан под ключ, укомплектован мебелью и необходимой бытовой техникой. Принципиально наличие мебели: если в городе люди часто ищут квартиру без мебели (ее отсутствие почти не влияет на стоимость), то на лето мебель на дачу никто не повезет. Поэтому даже самые дешевые дачи без мебели часто не находят своего арендатора. А в некоторых, особо изысканных случаях, дом предлагается вместе с обслуживающим персоналом. В арендную плату обычно включаются коммунальные платежи, расходы по эксплуатации и содержанию дома и придомовой территории, за исключением электричества и услуг междугородней связи.

Как говорит Ольга Баштанова («Инком-Недвижимость»), основную часть рынка загородной аренды составляют недорогие коттеджи эконом-класса, порядка 35-40% приходится на коттеджи бизнес-класса и около 10-15% - на элитные дома. По оценке наших экспертов, цена квадратного метра сдаваемого внаем загородного дома составляет в среднем от $25-40 в месяц. А средний загородный дом площадью, в 200 «квадратов» обойдется арендатору примерно в $6600-7000 ежемесячно.

Чудеса рынка или отчего зависят цены

На загородном рынке ценовые тенденции уловить намного сложнее, чем на рынке городском. Ценообразование зависит от огромного количества факторов: удаленности от Москвы, престижа направления, пропускной способности трассы, близости железнодорожной станции, удобства подъезда, принадлежности к организованному поселку, его классу, охраны, «начинки» и состояния дома, ухоженности и размера придомовой территории. Аренда существенно увеличивается, если поблизости вода, живописный лес (50%) крупный инфраструктурный комплекс (20%). И наоборот: соседство промзон, свалок и т.д. понижает стоимость аренды как минимум в полтора раза. С учетом этой массы условий стоимость в каждом конкретном случае устанавливается индивидуально.

И все же, местоположение - один из генеральных определяющих моментов. Ольга Баштанова («Инком-Недвижимость») приводит яркий пример: стоимость дома на Рублево-Успенском шоссе может оказаться в два раза выше, нежели аналогичного строения на соседнем Новорижском шоссе. Арендная ставка за дачу в известном стародачном поселке будет в 2-3 раза выше, чем за похожий дом в обычном садовом товариществе, расположенном неподалеку, в паре километров.

Эконом-класс: $2000-4000 в месяц

За $2000-3000 можно снять небольшую дачу в садовом товариществе либо в зоне стихийной застройки. В этом случае арендатору не придется рассчитывать на престижное направление, близость к Москве или богатую инфраструктуру поблизости. «Скорее всего, вам предложат летний дом на Восточном, Южном или Юго-Восточном направлении, с небольшим - около 6-8 соток - участком. Не факт, что в таком доме будет горячая вода и прочие удобства», - уточняет Ольга Баштанова.

За $3000-4000 в месяц уже можно снять коттедж эконом-класса в организованном охраняемом коттеджном поселке. В этом случае у вас в доме будут все удобства, на территории поселка найдется продуктовый мини-маркет, аптека, оборудованная детская площадка.

Бизнес-класс: $4000-10 000 в месяц

За эту сумму вам предложат хороший дом в организованных коттеджных поселках с удобным подъездом, развитой инфраструктурой, благоустроенной территорией, живописным ландшафтом на престижном направлении – Новорижском, Калужском, Дмитровском, Киевском шоссе.

Элит-класс: $10 000-15 000

Надо сказать, что верхний предел стоимости в этом сегменте практически не ограничен.

За $10 000-15 000 можно снять хорошую дачу в таких старо-дачных местах, как Переделкино, Немчиновка, Баковка, Жаворонки (Минское шоссе), Малаховка, Кратово (Егорьевское шоссе), Валентиновка (Ярославское шоссе), Ватутинки (Калужское шоссе), Барвиха, Жуковка, Успенское, Николина-Гора (Рублево-Успенское шоссе) т.п.

Самые дорогие «старые дачи» расположены в окрестностях Рублево-Успенского и Ильинского шоссе. Как утверждает Ольга Баштанова, в сегменте «старых дач» спрос намного превышает предложение: в агентствах недвижимости составляются целые списки из желающих снять «писательскую» дачу «с историей». Само понятие «старая дача» вовсе не означает «старый дом». В стародачных поселках давно уже отстроены навороченные коттеджи и даже мини-замки. Дороже всего аренда в элитных поселках Серебряный Бор, Бенилюкс, Николино стоимостью $25 000-60 000 в месяц.

Рублевка — отдельная песня

Об этом направлении стоит сказать отдельно. Арендные ставки начинаются здесь от «демократичных» 60 000 рублей в месяц. За 60 000 -100 000 рублей, поясняет Ольга Баштанова, можно снять одноэтажный дом площадью 75 квадратных метров, без мебели и телефона, в дачном поселке «Назарьево» (30 км от МКАД).

Самые дорогие предложения составляют от $100 000 в месяц. Тут уж вам предложат эксклюзив. Например, в Жуковке (6 км от МКАД) за $ 130 000 (3 038 100 руб.) в месяц сдадут особняк в 1 000 кв. м, участком 80 соток. На участке - ландшафтный дизайн, лесные деревья, гостевой дом, дом для охраны и прислуги, теннисный корт, фонтаны, бани.

Дешевая аренда: ищите варианты сами

Об этом сегменте мы тоже скажем особо, поскольку в сферу интересов риэлторских агентств, как мы уже уяснили, он не входит, но именно им интересуется огромное количество людей. Как разъясняет Екатерина Газова (DeltaRealty) минимальные ставки (порядка 15-25 тысяч рублей в месяц) фиксируются на таких направлениях, как Горьковское, Новорязанское, Щелковское шоссе.

Кроме того, всегда нужно иметь в виду, что на любых направлениях имеется так называемый «неликвид». Такие объекты имеют существенные недостатки (особенности местоположения, шум, нежелательное соседство, неудовлетворительное состояние коттеджа и т.п.), а потому выставляются по ценам значительно ниже рыночных.

Самый верный вариант – завести знакомства в садовых товариществах. Там все друг про друга знают и помогают своим «коллегам» сдать или продать участки. Если повезет, можно даже найти бесплатный вариант – некоторые хозяева «пускают пожить» только для того, чтобы постояльцы следили за домом и садом.

Прогнозы: куда двинутся ставки

Арендные цены на загородное жилье стабильно растут примерно на 10%. Однако, как утверждают в агентстве DOKI, рост цен за прошедший год составил около 30%. Причем лидировали по росту арендных ставок дорогие направления: Минское – 60%, Рублево-Успенское - 37% шоссе, Новорижское - 35%. Это происходит потому, что на рынке элитных предложений меньше всего, и дорожают они быстрее. В компании DeltaRealty прогнозируют прирост до конца нынешнего лета арендных ставок порядка 15-30% классах «бизнес» и «элит». Однако наибольшие темпы роста уровня арендных ставок ожидаются по направлениям так называемого «второго эшелона» (Ярославскому, Ленинградскому, Симферопольскому, Каширскому). Впрочем, должно вырасти и предложение: эксперты ожидают, до конца года оно увеличится примерно на 20-30%.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Закончив обзор и общение с экспертами, авторы данного текста прикинули в уме, сколько они могут заработать, если вздумают использовать в «корыстных» целях имеющуюся недвижимость: один из авторов сдаст в аренду добротную подмосковную дачу, а второй – загородную квартиру со всякими удобствами в охраняемом поселке. Впечатление оказалось интересным. С одной стороны авторы почувствовали себя сказочно богатыми, а с другой им стало жалко арендаторов. Ведь Подмосковье далеко не курорт. Лес и пляжи замусорены. Да и дорога из Москвы пусть по распрестижнейшему направлению - испытание не для слабонервных. Если вы, конечно, без мигалки. Так что вывод следующий. Все, что находится мало-мальски вблизи Москвы, стоит дорого или очень дорого. Москва и Подмосковье сами по себе становятся товаром за пользование которым надо платить.

Екатерина Меледина

Дата публикации: 11:14 03 июня 2008

Источник: bpn.ru