Волнения при штиле

Хотя крыша над головой требуется человеку круглый год, покупатели жилья ведут себя в разные периоды неодинаково. Рынок недвижимости подвержен сезонности: риэлторы наблюдают на нем примерно одни и те же колебания. Однако во время сильных всплесков активности фактор сезонности отменяется, и в действие вступают совсем другие причины.

Four seasons

Традиционно пик активности на рынке недвижимости приходится на период с начала февраля до конца апреля, а затем на вторую половину года – примерно с сентября по декабрь. В летний период все разъезжаются в отпуска, свободное время проводят на природе и делами, как правило, занимаются мало. В сфере продаж наблюдается затишье, поэтому риэлторы называют лето «мертвым сезоном». Ну и, конечно, Новый год и «прилегающие» к нему праздники – это святое: в это время квартиры тоже никто не покупает.

Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, рассуждает на эту тему так: «Временем традиционного затишья считаются новогодние каникулы (с конца декабря до середины января) и сезон летних отпусков, который приходится на период с середины июня до конца августа. В это время количество сделок может снизиться. Между тем, межсезонье – любимое время каждого риэлтора. Происходит активизация рынка, которая выражается в увеличении спроса и ускорении темпов роста цен».

Однако закон сезонности не такой уж жесткий, и тот, кто пытается строить по нему свои планы, рискует просчитаться. Екатерина Гурьева, руководитель департамента городской недвижимости компании IntermarkSavills, отмечает, что последние два года покупательская активность летом снижается несущественно. «Практика последних лет наглядно продемонстрировала, что фактор сезонных колебаний перестал работать», – подтверждает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы SESEGAR.

Почему так происходит? «Сезонность – характеристика стабильного рынка, которым управляют не внешние, а внутренние факторы, – говорит Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME. – Если на рынке приоритетно действуют внешние макроэкономические и политические факторы, сезонность теряет свой смысл и отходит на задний план.

Если обратиться к опыту московского рынка, то можно заметить, что фактор сезонности в наибольшей степени проявлял себя в самые спокойные с точки зрения экономики и политики годы. И наоборот – в периоды нестабильности рынок ведет себя непредсказуемо и уходит от законов сезонности».

Поскольку живем мы во времена неспокойные, на сезонные пики и провалы надеяться нечего. Вспомним «лихорадочный» 2006 год, когда цены росли безостановочно, невзирая на мороз и жару. Да и по свидетельству Натальи Новиковой, летом прошлого года, вопреки ожиданиям, низкой покупательской активности замечено не было.

Напротив, количество заявок от клиентов значительно увеличилось по сравнению с весенними месяцами. Правда, данные компании «Пересвет-Недвижимость» показывают, что в декабре, в преддверии праздников, потенциальные покупатели все же успокоились и их активность снизилась (фактор сезонности наконец сработал), но в январе снова резко увеличилась: количество звонков от покупателей превысило количество обращений продавцов больше чем в два раза.

Февральское восстание

С начала этого года цены на недвижимость начали резко расти. Тут обнаружилась несколько нетрадиционная для такого времени тенденция, выраженная в росте спроса и цен на рынке жилья. По данным компании «Пересвет-Недвижимость», в январе-феврале стоимость квартиры экономкласса возросла в среднем на 10–15%. В декабре 2007 года типовую однокомнатную квартиру можно было приобрести за $150 тыс., а уже в феврале подобный вариант оценивался в $165–170 тыс. Стоимость двухкомнатной квартиры поднялась до $220–240 тыс. (против декабрьской цены в $200 тыс.).

«Слухи о деноминации многих «подстегнули» на приобретение недвижимости, ведь это надежное вложение денег», – объясняет Екатерина Гурьева. Специалисты компании «Пересвет-Недвижимость» связали причины явления с нестабильностью фондового рынка и непрекращающимся ростом цен на нефть, которые обеспечивают непрерывный приток нефтедолларов в Россию. «Инвесторы вынуждены искать альтернативные источники получения большей прибыли, частично перераспределяя и диверсифицируя свой инвестиционный портфель, – говорят они. – Доходность от вложений в недвижимость по сравнению с баснословными прибылями 2006 года, безусловно, снизилась и на сегодня составляет около 12–15%. Но в данном случае риски, в отличие от фондового рынка, минимальны».

«На мой взгляд, это так называемый «отложенный спрос», который накопился за предыдущий год, – рассуждает Владимир Кузнецов. – Стимулом же для увеличения спроса явились уже опровергнутые президентом слухи о деноминации, а также банковский и фондовый кризисы». Эту версию поддерживает и Наталья Новикова. «Кроме того, многие ожидали снижения ставок по ипотечным кредитам, но в итоге из-за кризисной ситуации на ипотечном рынке западных стран ставки выросли на 2%», – добавляет Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».

В этом году не только не было сезонного затишья, но не оправдались и ожидания паузы перед выборами. «Никто не ждал резких изменений в политической обстановке, поэтому не наблюдалось ни «сбрасывания» недвижимости со стороны продавцов, ни пассивности со стороны покупателей. В предвыборные месяцы спрос на дорогую недвижимость оставался стабильным, цены плавно росли на 1,5% в месяц», – говорит Наталья Новикова. Даже те, кто волновался перед выборами, так или иначе подогрели рынок. «Многие покупатели старались приобрести недвижимость до выборов. В итоге в январе-феврале стали реализовываться даже неликвидные предложения предыдущего года», – сообщила Наталья Алиханова.

Итог февральским событиям подвели в Аналитическом центре IRN.RU: «Боязнь повышенных темпов инфляции и обесценивания денег, кризиса на российском фондовом рынке и спада мировой экономики, страх перед новым дефолтом, призрачной деноминацией рубля и возможными переменами в стране после выборов привели к заметной активизации покупателей. Это еще раз показывает, насколько недвижимость и цены в России зависят от психологического настроя людей, поспешивших вложить свои сбережения во что-то материальное, купить квартиру, пока есть такая возможность. Очевидно, что в таких условиях продавцы жилья (как застройщики и риэлторы, так и частники на вторичном рынке) не замедлили поднять цены на квартиры. В марте средний уровень стоимости квартир в Москве перевалил через психологически значимую отметку в $5 тыс. за квадратный метр».

Сохранение баланса

Впрочем, с началом весеннего сезона рациональные факторы спроса возобладали над психологическими, и рынок относительно стабилизировался. В марте, по данным корпорации «ИНКОМ», средняя стоимость квадратного метра вторичной жилой недвижимости в Москве росла умеренными темпами (около 0,5–1,0% в неделю, что дало приблизительно 2% в месяц). Одним из вероятных факторов стабилизации эксперты назвали относительное «затишье» на фондовом рынке. «При этом быстрее дорожает наиболее ликвидное жилье невысокого качества», – отметили в корпорации «ИНКОМ».

Ну а что же ждет рынок в ближайшие месяцы? «Не вижу серьезных предпосылок к сильному снижению покупательской активности этим летом, скорее всего, продолжится тенденция последних двух лет, – предполагает Екатерина Гурьева.

– Отправляя детей на каникулы летом, люди имеют возможность больше времени потратить на приобретение жилья: внимательней и обстоятельней подойти к выбору и просмотру вариантов как в городе, так и за городом».

Согласно прогнозу Аналитического центра IRN.RU, величина роста цен на квартиры в Москве в нынешнем году составит 15–20%, причем во многом этот рост будет обусловлен инфляцией. «Принимая во внимание нынешнее развитие событий, становится очевидным, что рынок использовал весь свой потенциал для роста уже в течение первых 3–4 месяцев, – считают специалисты. – Поэтому вполне логично ожидать окончательного спада нынешней волны повышения стоимости недвижимости к майским праздникам, после которых на рынке может начаться новая стагнация вплоть до конца года. В этот период также вполне естественна коррекция цен на недвижимость, как это было в 2007 году. В среднем глубина коррекции может составить 5–10%, для наиболее переоцененных квартир – 15–20%. В результате баланс на московском рынке недвижимости должен рано или поздно наступить».

Ирина Жарова-Райт, впрочем, считает, что сильного понижения цен ждать не стоит. Рынок недвижимости, говорит она, в большей степени зависит от действующего законодательства и состояния строительного рынка, чем от незначительных колебаний стоимости барреля нефти на пару долларов, предвыборных хитросплетений или летних отпусков. «Реалии строительного рынка таковы, что снижения цен в обозримом будущем не предвидится, – заявляет эксперт. – Фонтанирующий источник предложений на вторичном рынке уравновешивается снижением ввода объектов на «первичке». Уменьшение предложений на первичном рынке за последние два года свидетельствует о курсе на удержание высоких цен. Исходя из планов московского правительства доля социального жилья, возводимого на рынке, будет неуклонно возрастать: если в прошлом году его было построено 2,23 млн кв.м, то в этом планируется возвести 2,6 млн кв.м, а доля коммерческих новостроек, соответственно, будет сокращаться».

Наконец, очевидно, что продавцам и покупателям элитной недвижимости не стоит ждать потрясений. «Наиболее стабильным и спокойным всегда был сегмент недвижимости высокой ценовой категории, – напоминает Владимир Кузнецов. – На него в меньшей степени действуют макроэкономические факторы, и в текущем году мы прогнозируем развитие с сохранением трендов прошлого года – постепенного роста цен на ликвидные предложения и сезонной активизации спроса».

Что ж, пройдет немного времени, и мы увидим, насколько оправдались прогнозы. Во всяком случае, резких ценовых скачков и других потрясений не хочет никто – ни покупатели, ни риэлторы. Будем надеяться, что рынок успокоится и на нем вновь лишь тихими накатами обозначатся «сезонные» волны.

Михаил Люлекин

Дата публикации: 10:43 04 июня 2008

Источник: bpn.ru