Рынок московского жилья. Парадоксальные однушки

Однокомнатные квартиры на рынке жилья пользовались спросом всегда: и в периоды стагнации цен, и во время их роста. Почему же не самые комфортные однушки являются безусловными фаворитами столичного рынка жилой недвижимости? На этот вопрос существует несколько ответов.

Популярность, не связанная с комфортом

При ближайшем рассмотрении однокомнатные квартиры представляют собой довольно-таки парадоксальный вид московского жилья. Основное противоречие, по мнению многих экспертов, заключается в том, что самые популярные у нас квартиры являются наименее удобными. «Хуже могут быть только комнаты с подселением, — считает, например, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. — Если для одинокого человека однокомнатная квартира вполне приемлема хотя бы до того момента, пока к нему не приехали гости, которых придется укладывать спать либо на полу, либо на кухне, то для семьи из двух человек это уже жилье, где часто возникают разногласия на бытовой почве. Один играет всю ночь на компьютере, другой не может уснуть без радио или телевизора. Один разбрасывает вещи, что создает в условиях скудного метража ощущение захламленности и тотального беспорядка, другой ленится мыть пол, молниеносно загрязняющийся в условиях повышенной проходимости помещений. А если опять же гости?..»

Когда в семье появляется ребенок, однушка становится просто перенаселенным Вавилоном: ребенку нужно где-то ползать, родителям необходимо где-то ходить, спать, гладить пеленки да еще и сохранить свою супружескую жизнь активной… Однокомнатная квартира — это скорее вариант «лишь бы свое, лишь бы отдельно». И в этом смысле альтернативы у покупателей нет, поскольку они значительно дешевле многокомнатных квартир в этом сегменте рынка.

Дорогие «квадраты»

Итак, однокомнатные квартиры — самый доступный вид отдельного жилья на столичном рынке. Однако вопрос об их цене нельзя рассматривать однозначно. Это еще один парадокс: в плане стоимости — они самые недорогие, но если пересчитать на метры, то бывает, что цена за «квадрат» оказывается близка к элитной. Руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова приводит такой пример: «Если говорить о Москве, то цены на «гостинки» (разновидность однокомнатных квартир) начинаются от 105–110 тыс. долл. Если пересчитать на квадратные метры, то получится, что он стоит 8 тыс. долл. и более. Это намного больше среднего показателя для квартир такого класса».

Несмотря на часто неоправданно высокую стоимость 1 кв. м, в целом однушки по-прежнему являются самыми дешевыми объектами и поэтому продолжают пользоваться максимальным спросом. Но чем он выше, тем быстрее они дорожают, именно поэтому доступность однокомнатных квартир с каждым годом снижается. По данным аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», средняя цена предложения однокомнатных квартир в Москве составляет порядка 226 тыс. долл. Директор территориального отделения «Центральное» «МИАН — агентство недвижимости» Павел Косов назвал нижний порог стоимости типовой однушки: примерно 170 тыс. долл. за обычную квартиру в пяти- или девятиэтажном доме, общей площадью 33–35 кв. м, с кухней 5–6 кв. м, на приличном удалении от станции метро. Дешевле в Москве уже ничего не продают, отмечает эксперт.

Согласно данным аналитического отдела БН «Агент 002», средняя цена на однокомнатную квартиру экономкласса по округам Москвы выглядит следующим образом: самые дорогие — в ЦАО (379 220 долл.), на втором месте ЗАО (266 833 долл.), за ними СЗАО (232 981 долл.) и ЮЗАО (230 304 долл.). Самые дешевые — в Зеленограде (180 тыс. долл.).

За период с 22 марта по 22 апреля повышение средней стоимости однокомнатных квартир экономкласса, по данным БН «Агент 002», составило 21 тыс. долл., то есть 8,9%.

Иерархия цен

Разброс цен впечатляет. Недорогие однушки — так называемое жилье гостиничного типа, «гостинки» — квартиры общей площадью 16–26 кв. м, без кухни (она располагается в коридоре или комнате, это небольшая плита и раковина), часто с сидячей ванной или вообще без нее. Их минимальная стоимость в Москве составляет 125 тыс. долл.

Большую часть однокомнатных квартир продают по цене, немного превышающей 200 тыс. долл. Площадь средней однушки размером от 30–33 кв. м в панельных пяти- и девятиэтажках и до 38–42 кв. м в современных домах. В новостройках планировка удобней: площадь комнаты обычно около 20 кв. м, кухни — около 10 кв. м, часто встречаются лоджии, кладовки, бывает, что и санузел раздельный.

Самые дорогие — это квартиры свободной планировки в новых монолитно-кирпичных домах, представляющие собой одно большое помещение. Их площадь может варьироваться в пределах 70–300 кв. м и по этому показателю превосходить трехкомнатные и даже пятикомнатные квартиры в панельных домах типовых индустриальных серий (не говоря уже о хрущевках). Можно выделить так называемые студио в ЦАО, нередко переделанные из двухкомнатных квартир. Иногда они имеют достаточно большой метраж, находятся в старых домах, однако благодаря качественному ремонту и месторасположению в центре столицы могут быть причислены к высокому классу жилья.

По данным А. Аксеновой, однокомнатная квартира-студия с элитным ремонтом и видом на Патриарший пруд, площадью 60 кв. м в пятиэтажном доме стоит 86 млн руб., что составляет порядка 3,5 млн долл. Имеются еще более впечатляющие примеры: однокомнатная квартира в элитном доме в Малом Козихинском переулке, площадью 251 кв. м (!), стоит 107 млн 997 руб. (почти 4,5 млн долл.).

Кто и почему покупает?

Как считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ», однокомнатная квартира — традиционно востребованный товар, и желающих его приобрести всегда много. Портрет покупателей трудно нарисовать несколькими штрихами и одной краской. Слишком уж разные ситуации могут быть у тех, кто стремится самым доступным способом удовлетворить потребность в отдельном жилье. Однако попробуем все же с помощью эксперта А. Аксеновой выделить основные группы.

Во-первых, это приезжие из регионов. Продав недвижимость в своем городе, они в основном могут рассчитывать только на покупку однокомнатной квартиры в Москве, нередко воспользовавшись еще и ипотекой. Для них важна постоянная регистрация в столице и наличие современной инфраструктуры, поэтому нередко в условиях выбора между трехкомнатной квартирой на родине и однушкой в Москве предпочтение отдают последней.

Во-вторых — это молодые московские семьи. Они приобретают квартиру обычно при помощи родителей, пытающихся обеспечить повзрослевших детей пусть небольшим, но первым собственным жильем, создавая таким образом плацдарм для последующего расширения семейной недвижимости.

Еще одна группа, о которой нельзя не упомянуть, — жители Подмосковья. Для них приобретение любой квартиры в Москве — возможность избежать многочасовых поездок на работу. Сюда же можно отнести тех, кто, покупая недвижимость за городом, старается оставить небольшую жилплощадь в столице на случай транспортных коллапсов на выездах из Москвы, а также для детей (на время учебы в вузе).

Не стоит забывать и о разъезжающихся родственниках или разведенных супругах. При разделе совместно нажитой собственности они, как правило, могут купить лишь по однокомнатной квартире. Например, при размене трехкомнатного жилья стоимостью 350 тыс. долл. денег хватит только на две однушки по цене 160–180 тыс. долл. за каждую. И, наконец, инвесторы. Они приобретают жилье не для подрастающего поколения или престарелых родителей, а ради сохранения и приумножения «лишних» денег. Доля таких покупателей, по данным аналитиков и экспертов рынка, в среднем составляет около 12% от общего числа. Не всех, конечно, интересуют однокомнатные квартиры, однако этот вид жилья наиболее интересен из-за небольшой — по сравнению с многокомнатными квартирами — стоимости и высокой ликвидности.

Тенденции спроса

«При общем дисбалансе рынка в сторону «недостатка предложений» спрос на однокомнатные квартиры больше в разы», — утверждает П. Косов. С ним согласны практически все эксперты.

«Спрос на данный тип недвижимости оставался невысоким, но достаточно стабильным даже в условиях стагнации рынка в 2007 году, а уж во время его активизации в январе — марте 2008 года относительно недорогие однокомнатные квартиры были буквально сметены покупателями», — говорит А. Аксенова.

Но не только относительная доступность подобного жилья сделала его фаворитом рынка. По мнению экспертов, именно однушки являются ключевым и, чаще всего, замыкающим звеном большинства альтернативных цепочек.

Отсутствие такого юридически свободного жилья значительно осложняет проведение сделок на вторичном рынке, 80% из которых именно альтернативные. «Однокомнатные квартиры — это маленькие локомотивчики, или важнейшие звенья рынка недвижимости столицы. Не будь их — не состоялась бы львиная доля сделок», — таково мнение А. Аксеновой.

В заключение остается добавить, что однокомнатные квартиры — самый подвижный и часто оборачиваемый товар на рынке недвижимого имущества. Именно они в первую очередь растут в цене — как на рынке аренды, так и на рынке продажи, как бы подтягивая за собой квартиры с большим количеством комнат.

Елена Гудкова

Дата публикации: 11:07 06 июня 2008

Источник: bpn.ru