Смена приоритетов

Жесткое деление недвижимости на городскую и загородную остается, похоже, в прошлом. В Москве строятся коттеджи и таунхаусы, в Подмосковье появляются загородные жилые комплексы в 12–16 этажей. Не миновал процесс «перемешивания» и застройщиков — компании изменяют сферу своей деятельности. Правда, здесь получается «улица с односторонним движением»: те, кто строил загородные объекты, в столице не появляются. А вот компании, известные как застройщики московского жилья, наоборот, берутся за коттеджные поселки и прочие объекты за городом.

Соображения сугубо прагматические

Прежде всего, мы спросили экспертов рынка о том, зачем, по их мнению, компании-застройщики так поступают. Наивных ответов («хотят быть поближе к природе», «при возведении загородных объектов можно самовыразиться») не было – все опрошенные в качестве причин указывали мотивы самые материальные. Главный из них – значительно большее количество за городом свободных земель и, как следствие, большая легкость при получении участка под застройку.

«В столице застройщикам становится тесновато, – выразила практически общее мнение Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. – Ассортимент площадок ограничен, а та земля, что предлагается к освоению, требует колоссальных финансовых вложений. Сегодня получить участок в Москве без значительных обременений практически невозможно. Подмосковье – совсем другое дело. Здесь есть возможность осваивать обширные территории под комплексное многоэтажное строительство с высокой степенью рентабельности даже на средней удаленности от МКАД. Поэтому переход столичных застройщиков в область, где затраты на строительство ниже, удивления не вызывает».

Развивая эту тему, можно вспомнить и о борьбе с точечной застройкой, которую объявили столичные власти. Понятно, что процесс этот во многом декларативный, и коснется он далеко не всех: компании, более всего приближенные к городской администрации, продолжат получать участки. Но кто-то пострадает. «Борьба с точечной застройкой приведет к вытеснению с рынка средних компаний, – говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «Конти». – Многие предпочитают уходить на более свободный рынок Подмосковья уже сейчас». Эксперт напоминает и о другой стороне проблемы – в область перемещается и спрос. Сложившийся баланс цен таков, что средний коттедж уже равен по цене двухкомнатной квартире бизнес-класса – при очевидных всем различиях в площади и прочих потребительских качествах. Так что все больше потребителей выбирают загородное жилье, и застройщики чувствуют эту тенденцию.

С чем пришли?

Случаи выхода городских застройщиков на загородный рынок – явление никак не самого последнего времени. Например, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», известный в Москве застройщик «Конти» несколько лет назад построил коттеджный поселок «Горки-8», а сейчас реализует проект «Ильинка». Наталья Бланкова, маркетолог компании ООО «Пересвет-Реал Эстейт», напоминает об объекте Capital Group – уже готовом загородном поселке «Барвиха Hills».

Планов, как всегда, значительно больше. Среди них Наталья Бланкова приводит: заявление компании Hermitage Construction & Management Group о строительстве в 50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе пятисот коттеджей на участке площадью 100 га; покупку Mirax Group 29 га в Мякининской пойме (на этом участке намечено возведение 600 тыс. кв.м малоэтажного элитного жилья); планы Группы компаний «Ташир» (девелоперы коммерческой недвижимости) возвести до одного миллиона квадратных метров жилья в Московской области (для этого в 15 км от Москвы приобретено несколько земельных участков общей площадью 190 га); проект «СУ-155» в сегменте малоэтажного строительства (поселок площадью 70 тыс. кв.м будет построен в 20 км от Нижнего Новгорода. Это, конечно, не Подмосковье – но недвижимость самая что ни на есть загородная).

Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», приводит еще несколько примеров реализованных и реализующихся проектов. Это объекты «МИАНа» (33 Club, Family Club), «ПИКа» («Дмитровское подворье») и «Пересвета» (FreeDOM). Кроме них нельзя не вспомнить и еще об одной достаточно новой категории – многоквартирных жилых комплексах. Правда, возводят их, в основном, не в чистом поле, а в пригородах подмосковных городов, на территориях пансионатов, домов отдыха и т.д.

Примечательно, что объекты, построенные городскими застройщиками, вовсе не обязательно несут на себе какую-то «урбанистическую печать». Это могут быть и многоквартирные дома, но могут быть и самые настоящие загородные поселки, уютные и живописные. «Многоэтажное строительство в принципе намного сложнее, – уверена Светлана Абелян. – Если застройщик владеет этими технологиями, имеет соответствующую технику, обученных специалистов, построить коттеджный поселок ему не проблема». С другой стороны, этот застройщик может построить и нечто такое, что не под силу традиционному «загороднику», – фитнес-центр или складской комплекс. Если нужно, конечно…

Рады не все…

Приход «варягов» – это всегда обострение конкуренции, так что очевидно, что от экспансии «городских» традиционные загородные застройщики не в восторге. Правда, мнения о том, что «пришельцы» могут серьезно потеснить их, придерживается только Светлана Абелян: по ее оценке, решающими окажутся финансовые и производственные мощности, и в нынешних условиях, когда коттеджные поселки становятся все крупнее, московские застройщики выдавят своих конкурентов с серьезного рынка.

Им останется только какое-то мелкое строительство, небольшие объекты.

Остальные эксперты оценивают ситуацию не столь фатально. По мнению Савелия Орбанта, масштабы явления пока явно не таковы, чтобы говорить о полномасштабной экспансии. Елена Зубарева отмечает, что перепрофилируются, в основном, небольшие компании, которые и на московском рынке после себя ничего запоминающегося не оставили. Так что конкурировать будет сложно как раз им. А Наталья Бланкова напоминает, что «местные» компании имеют весомые преимущества – наработанные связи в администрациях, знание бизнес-процессов. А вот «новичкам» придется все эти вопросы осваивать заново.

«Смычка города и деревни»

А вот в чем польза от прихода московских игроков – это в повышении уровня загородного рынка. Конечно, для Рублевки и других престижных направлений эта проблема и так не стояла: качество всего, в том числе и строительства, там высочайшее. Но на других, менее раскрученных, трассах оно было иногда проблемой. И нет сомнений, что компании, работающие по московским стандартам, существенно повысят планку и в Подмосковье.

Тем более что потребность есть. «Если раньше недвижимость в Подмосковье рассматривалась как сезонное жилье, то на сегодняшний день все больше покупателей приобретают здесь недвижимость для постоянного проживания, – отмечает Ю.Синяев. – Причем область становится все более привлекательной для многих категорий потенциальных покупателей – не только жителей Москвы и области, но и других регионов».

По оценке эксперта, сегодня большинство девелоперов предпочитают реализацию проектов смешанного типа, где соседствуют и коттеджи, и таунхаусы. Связано это, главным образом, с удорожанием земли, а также с желанием максимально расширить ассортиментную линейку для покупателей с различными финансовыми возможностями, чтобы дифференцировать риски и застраховать себя в случае невостребованности одного из форматов жилья в проекте. Особенно это актуально при реализации крупномасштабных жилых комплексов.

Большинство специалистов склоняются к мысли, что в не таком уж и далеком будущем граница (по крайней мере, психологическая) между Москвой и областью окончательно сотрется. За город переберутся более-менее состоятельные люди: жить в собственном доме в пригороде популярно во многих странах. Там же (правда, в других объектах) окажутся и обитатели экономкласса: панельные многоэтажки строятся сегодня все больше не в столице, а в городах ближнего Подмосковья. А все это означает, что застройщики, действующие в разных субъектах федерации (тоже, кстати, не факт, что эта ситуация навсегда), на деле окажутся на едином рынке.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:22 06 июня 2008

Источник: bpn.ru