Произвольный налог на недвижимость

Введение единого налога на недвижимость перенесли на 2 года. Минфин и Минэкономразвития подготовят необходимый для этого пакет поправок только к 2010 году. Для того, чтобы осуществлять это им было сподручней, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости вывели из-под прямого подчинения премьеру и подчинили Минэкономразвития. Однако выработку единой методологии взимания данного налога пока правительство не поручило ни Минфину, ни Минэкономразвития. В итоге, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», даже после введения единого налога на недвижимость ожидаемого от этого упрощения процедуры выделения земли под строительство может не случиться.

Главной «головной болью» рынка недвижимости как для региональных чиновников, так и для частных предпринимателей на данном этапе развития экономики остается отсутствие прозрачных правил предоставления участков для строительства. В качестве лучшего средства от этой «головной боли» всеми давно было признан единый налог на недвижимость, который ликвидировал бы разноголосицу при взимании земельного налога и имущественного налога. Два последних очень сильно различаются в зависимости от региона. При этом сама методика расчета взимаемого налога в данном случае не позволяет собирать эти 2 налога в объемах достаточных, чтобы считать их серьезным пополнением региональных бюджетов.

Между тем как именно эти 2 налога, по замыслу реформаторов налоговой системы в 2004 году, должны были стать бюджетообразующими налогами для регионов и муниципалитетов. Однако в связи с отсутствием адекватной методики расчета налога на землю и имущественного налога они до сих пор приносят в бюджеты регионов, не говоря уже о муниципалитетах, крайне мизерные отчисления. Именно поэтому на данный момент местные власти крайне неохотно (если вообще это делают) раздают землю в собственность. В итоге, даже под строительство жилья землю приходится, можно сказать, «клянчить». В том числе и поэтому до сих пор строительный комплекс России так и не вышел на мощности СССР, когда за год только в одной в РСФСР возводилось порядка 75 млн кв. м жилья. При этом, по итогам 2007 года в РФ было построено лишь около 70 млн кв. м жилья.

В то же время, во всем мире существует давно отработанный механизм, который позволяет существовать и динамично развиваться рынку недвижимости, в том числе и земельному. Этот механизм реализуется за счет единого налога недвижимость, который привязан к рыночным ценам на нее. В России же налог на землю, как и имущественный налог в зависимости от региона либо рассчитывается в процентах от стоимости объекта недвижимости по оценке БТИ, либо составляет несколько минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) за квадратный метр. При этом ставки как процентные, так и привязанные к МРОТ различаются от региона к региону.

Наконец, даже методики расчета стоимости объектов недвижимости по оценке БТИ также различаются, но теперь уже в связи с разным временем оценки данного объекта. Объекты, оценка которых происходила в советское время, стоят по оценке БТИ на несколько порядков дешевле, чем объекты, возведенные после 1991 года. При этом землю, естественно никто по методике БТИ не переоценивал. Для довершения картины следует отметить тот факт, что сам механизм назначения налоговых ставок в разных регионах нигде не прописан. Ставки налога на землю и имущественного налога просто утверждаются местным законодательным органом, а в случае их радикального отставания от рынка опять же в приказном порядке корректируются.

В итоге, за счет взимания налога на землю и имущественного налога в бюджеты регионов и уж тем более муниципалитетов поступают совершенно незначительные средства, абсолютно не адекватные рыночной стоимости объектов недвижимости. Это приводит к тому, что чиновникам выгоднее держать землю под собственным контролем и раздавать ее по далеко не прозрачным схемам.

Для устранения столь застарелого механизма взаимодействия власти и частных предпринимателей в сфере недвижимости, еще в 2004 году было предложено провести полную каталогизацию и оценку всех объектов недвижимости России. После чего предполагалось разработать единый налог на недвижимость, который бы взимался в процентах от кадастровой стоимости объектов недвижимости. Для этого было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Ему поручили произвести полную перепись всех объектов недвижимости России и их оценку. При этом кадастровая оценка российских объектов недвижимости должна быть по замыслу приближена к рыночным ценам.

Дело в том, что, когда проект закона «О кадастре объектов недвижимости» писался, перед его авторами стояло сразу две задачи, которые обычно достаточно трудно решить одновременно. Авторам данного законопроекта предстояло разработать методику расчета оценки недвижимости, которая была бы прозрачной, эффективно применимой во всех регионах России и позволяющей сделать налог на недвижимость одним из бюджетообразующих для регионов. В то же время авторам законопроекта нужно было учесть тот факт, что этот налог на недвижимость не должен нарушить уже на тот момент сложившуюся систему собственности, чтобы не вызвать социальной напряженности. В каком-то смысле перед ними даже стояла задача разработки методики оценки, которая бы позволила установить социально справедливый налог.

В итоге, после долгих обсуждений было предложена в качестве кадастровой оценки принять для объектов строительства стоимость затрат на их возведение, а для земли – процент от стоимости затрат на возведение максимально дорогого строительного объекта, который можно построить на данном участке земли при существующей инфраструктуре. Учитывая тот факт, что цены на стройматериалы подвержены изменениям в соответствии с конъюнктурой рынка, но при этом стоимость затрат заведомо меньше (а зачастую и в несколько раз) продажной стоимости объектов недвижимости, данное решение было одновременно и привязано к рынку, и социально справедливо. В том же 2004 году законопроект «О местном налоге на недвижимость» прошел в Госдуме сразу первое и второе чтения. Но третьего чтения в тот год так и не состоялось.

Предполагалось, что закон будет окончательно принят, когда кадастр российских объектов недвижимости будет полностью сформирован, что позволит разработать наиболее адекватную ставку налога, подходящую для всех регионов России. Тогда считалось, что полностью сформировать кадастр удастся к 2008 году, и с 1 января 2008 года новый механизм вступит в силу. После чего идейные вдохновители новых законов ожидали наступления в России настоящего земельного бума.

Однако в 2007 году законопроект «О местном налоге на недвижимость» в третьем чтении даже не рассматривался депутатами Госдумы, естественно, что 1 января 2008 году он не вступил в силу. Основная проблема оказалась в том, что произвести полный учет всех объектов недвижимости России оказалось гораздо сложнее, чем это предполагалось изначально. На данный момент всего лишь в нескольких регионах из 83 была произведена полная перепись всех объектов недвижимости. Дело в том, что для этого у Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его региональных представительств просто физически не хватает людей. При этом дополнительных средств для передачи соответствующих функций на аутсорсинг также не выделяется.

В итоге, Минфин предложил перенести вступление в силу закона «О местном налоге на недвижимость» на более отдаленный срок. Премьер-министр Владимир Путин разрешил передвинуть дату его введения не более, чем на 2 года.

В итоге, Минфин и Минэкономразвития совместно разработали график, по которому законопроект «О местном налоге на недвижимость» и соответствующий проект поправок в Налоговый кодекс по введению налога на недвижимость вместо земельного и имущественного налогов смогут пройти все три чтения к 2010 году. Однако теперь Минфин вместо единой ставки единого налога на недвижимость предлагает установить «вилку» от 0,01% до 0,5% от кадастровой оценки объекта, в рамках которой местные чиновники смогли бы сами в зависимости от конкретных условий назначить соответствующий уровень налогообложения. Фактически, это означает, что существующий произвол местных чиновников останется в силе.

При этом одним из основных аргументов такой позиции служит утверждение, что якобы себестоимость строительства во всех регионах одинаковая, а рыночные цены отличаются. Именно поэтому в тех регионах, где недвижимость дорогая, нужно устанавливать высокую ставку, а где дешевая – низкую. Однако, скорее всего, причина такого решения кроется как раз таки в другом. Дело в том, что дифференциация стоимости затрат на строительство в зависимости от региона давно уже стала «притчей во языцех» среди участников рынка. Для начала, различается стоимость рабочей силы. Кроме того, стоимость самих строительных материалов зависит от уровня платежеспособного спроса. Это только в эпоху Советского Союза цены по всей стране были одинаковые. И аргумент о единой себестоимости скорее следовало бы приводить сторонникам Маркса и Энгельса, а не представителям либерталианства, сторонниками которого являются работники Минфина и Минэкономразвития.

Существует гораздо более рациональное объяснение желания Минфина установить «вилку» вместо единой ставки. В частности, вероятно, оно проистекает от намерения установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей России только приблизительно. Как уже говорилось, кадастровая оценка строится на основе расчета стоимости затрат. При этом произвести полную перепись объектов недвижимости России к 2010 году, скорее всего, не удастся.

Поэтому и произвести их оценку тоже. В то же время, в тех регионах, где перепись объектов недвижимости уже произведена, сейчас идет эксперимент по применению кадастровой оценки. Скорее всего, Минфин на основе этого эксперимента разработает единую примерную кадастровую оценку для всех регионов России, а в детали, покамест Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости произведет полную перепись российской недвижимости, предоставит вдаваться местным властям.

Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, даже на основе такой приблизительной оценки, которую, скорее всего, намерен произвести Минфин, возможно выработать единую ставку налога. Фактически, отказываясь ее рассчитывать, Минфин снимает с себя ответственность за эффективность применения механизма взимания данного налога на местах. Однако это грозит тем, что существующая практика взимания налога на недвижимость сохранится, так как чиновникам всегда выгоднее установить маленькие ставки налога, а землю раздавать произвольно.

В случае же адекватных налоговых ставок неэффективные собственники будут вынуждены расстаться со своими владениями, и фактор монополизма местных властей на землю и другие объекты недвижимости будет нивелирован. А, как известно, именно из-за него до сих пор не решена проблема обеспечения населения жильем. При установлении же единого прозрачного налогового механизма в сфере недвижимости проблем на жилищном фронте было бы гораздо меньше.

Дата публикации: 10:49 07 июня 2008

Источник: bpn.ru