За золотым руном - в Подмосковье

Считается, что с суммами меньше $250-300 тыс. на рынке недвижимости уже делать нечего. В том смысле, что купить что-то можно, но это что-то будет неликвидно, не принесет ожидаемой прибыли, а то и не покроет инфляции.

Утверждение спорное даже для Москвы. Что же касается Подмосковья, то здесь и втрое меньшая сумма позволяет быть самостоятельным игроком. Перефразируя профессора Преображенского: «Читайте газеты и не только, до обеда и после». Ищите правильный объект в правильном месте.

Вокзал отправляется...

Новость: «На месте завода «Серп и Молот» у площади Ильича появится вокзал. Он будет обслуживать южные направления».

На вопрос, какие именно направления и как будет обслуживать новый вокзал, в пресс-службе РЖД ответили: «Вопрос прорабатывается». Неофициально любой служащий Курского вокзала расскажет чуть больше. Сначала прорабатывался вопрос о том, чтобы просто перенести на «Серп и Молот» поезда курского направления, а на Курском вокзале оставить только поезда горьковского направления (отчего его следовало бы переименовать). Затем будто бы решили перенести оба направления, а территорию Курского вокзала (архитектурно-историческая ценность нулевая) пустить под офисное строительство. С одной стороны, место дорогое — Садовое кольцо, с другой — собственно, места там совсем немного.

Тем временем появились и более масштабные идеи. Например, такая: вывести новое полотно железной дороги к станции метро Волжская и вдоль жилой застройки Люблина и Марьина, по санитарной зоне Капотненского НПЗ, через Братеевскую излучину Москвы-реки к МКАД у Бесединской развязки. Как вывести полотно к самой Волжской — большой и интересный вопрос. Один вариант — вдоль нынешней линии Курской железной дороги до платформы Текстильщики и далее, зацепив зону Люблинского рынка, через самый сложный участок — около километра вдоль северного берега Люблинского пруда (прощай, парк!) к Волжской. Второй вариант более смелый: новая линия прямо от «Серпа и Молота» по 1-му Кабельному проезду и через промзону Грайвороново пройдет прямиком по Волжскому бульвару. То есть рядом с только что распроданным микрорайоном «Волжский» («Новые Кузьминки»).

Трамвай «Желание»

Ясно, что участок железной дороги по Люблинскому парку или Волжскому бульвару означает их уничтожение и может оказаться властям не по силам. Но ведь железную дорогу можно назвать как-то иначе. Как? Косвенный ответ дает подмосковное продолжение линии. По мнению одного из собеседников, хорошие шансы имеет проект дороги от Бесединской развязки по прямой — параллельно с ЛЭП — на Бронницы и далее на Малино. К этой же развязке частично параллельно с железной дорогой должен подойти и так называемый дублер Волгоградского проспекта. «100 против 1», что на МКАД дублер не остановится.

Понятно, что железная и автомобильная дорога резко повысят привлекательность любого района для инвестиций. Заинтересованных субъектов много, и судьба их во многом — в руках московских властей. С Бронниц, конечно, много не возьмешь, а вот проект компании Coalco Василия Анисимова — полумиллионный город «Большое Домодедово» (на границе Домодедовского и Ступинского районов) куда интереснее. Кстати, Малино находится в зоне проекта и... что мы слышим? Глава администрации городского округа Домодедово Дмитрий Городецкий рассказывает агентству «Интерфакс»: «В ходе реализации проекта планируется построить еще четыре-пять новых дорог. Рассматривается и идея проложить из нашего города в Москву линию скоростного трамвая». Вот как: «скоростной трамвай»... Конечную остановку «трамвая» в Москве Д. Городецкий не указал, но ведь не МКАД?

Компания Coalco с проектом «Большое Домодедово» еще в 2006 году была внесена в список участников национального проекта «Доступное жилье». Тогда же, по имеющейся информации, начались переговоры компании с областными и столичными властями о решении транспортного вопроса. В 2007 году переговоры шли сложно, но с начала этого года резко активизировались.

Спекулянта обидеть всякий может

Что же все это означает для нас — мелких инвесторов? Вариантов действий несколько.

Первый — прикупить несколько участков в деревнях и садовых товариществах в «узких местах» будущего железнодорожного полотна (трассу автодороги просчитать сложнее). Сегодня цена сотки от Бесединской развязки до Зеленой Слободы гораздо ниже, чем «за рекой» — в стародачных Малаховке и Кратово с их электричкой. Собственно из-за этого малоликвидного пятна в западном секторе Каширского шоссе статистика и относит его к самым недорогим.

К тому же покупаем участки почти «под ЛЭП». Дешево и сердито, места красивейшие, Москва-река — хрустальная (вся дрянь уже осела). Но не советую: в час «Х» отнимут за мизерную компенсацию под «государственные нужды».

Вариант второй — покупать участки в относительной, но безопасной близости к будущему «трамваю»: в Молоково, Нижнем Мячково, той же Зеленой Слободе, в лесных деревнях Васильево, Петровское. В конце концов, даже если строительство «трамвая» затянется, Бесединскую развязку в ближайшие два-три года все равно реконструируют. Приличный домик на этом направлении дачники будут снимать с радостью.

Цены по этим двум вариантам смешные. Из недавних предложений, например, в Заворово и Слободино (это уже за Бронницами, в 1-1,5 км от ЛЭП) за участки в 10 соток в деревне просят по $2,5 тыс. за сотку. Но это, что называется, «товарищ хочет». А так, в Синьково (25 км по Новорязанскому) 10 соток продавались по $1,5 тыс. А уж за $2-2,5 тыс. за сотку можно найти участок со старым домом, куда можно запросто пустить дачников на лето и даже на Новый год. При правильной постановке дела окупится лет за пять-шесть. В общем, искать надо.

Бронируй Бронницы

Третий вариант — покупать квартиру в Бронницах, самом дешевом городе на Малом московском кольце (оно же: А-107 и «первая бетонка»). 41 км от МКАД, 17 тыс. жителей, самая высокая в Подмосковье колокольня. Промышленность живая, поэтому ЖКХ на плаву. Как положено в Подмосковье, есть и свой «номерной» НИИ, но вполне чистый — автомобильный. А при нем автомобильно-дорожный колледж и филиал Московского автодорожного института (МАДИ).

Любимая тема дискуссий местных пикейных жилетов — скорое восстановление Бронницкого района на правобережье Москвы-реки. Идея не лишена смысла, поскольку в условиях вертикали власти из той же деревни Синьково приходится ехать в райцентр Раменское через один из всего двух мостов: в Чулково и Бронницах. В общем, приличный подмосковный городок.

Из недостатков: строят мало (может быть, потому городок и приличный). А инвестировать следует именно в ликвид — новостройку. Здесь, как и в некоторых других городах Подмосковья, строятся пятиэтажные жилые комплексы повышенной комфортности, по местным понятиям — «элита». В одном из комплексов предлагаются однокомнатные квартиры в 55 кв. м, двухкомнатные — 65-83 кв. м трехкомнатные — 102 кв. м, кухни не менее 12 кв. м, большие холлы и лоджии. В другом комплексе есть «однушки» и в 38 кв. м. Цены кв. м в таких новостройках — от $1,6 тыс. Есть и проекты повыше, но новостройка-пятиэтажка для инвестиций предпочтительнее. Город компактный: вдвое меньший по населению и площади, чем поселок Малаховка. Парки, озеро, лес. Аренда коттеджей и загородных домов не всем москвичам по карману и в последние годы они снимают на лето квартиры и в пятиэтажках: для них это почти избушка. На долгосрочной же аренде «однушки» в Бронницах можно заработать до $400-500 в месяц.

Таким образом, с вашими $100 тыс., и даже с $70 тыс., вы желанный клиент новостройки. Разумеется, ставка на дорожное строительство между Москвой и проектом Coalco, которое могло бы стать причиной бума в Бронницах, выглядит слишком рискованной. Не стоит возлагать большие надежды на столь же зыбкий проект ЦКАД. Хотя только начало работ по прокладке того же «скоростного трамвая» добавит к ежегодному росту цен в зоне его трассы 5% и более. И пусть он строится хоть 10 лет. Куда важнее то, что такие относительно дешевые города, как Бронницы или Климовск уже превратились в «инородные» островки. Они просто обречены на ускоренный рост цен по сравнению с соседями.

Альберт Акопян

Дата публикации: 11:02 07 июня 2008

Источник: bpn.ru