Цены на московские квартиры не сдаются. Оборона продлится как минимум до осени

Московские квартиры продолжают дорожать: к началу лета прогнозный план риэлторов (15-20% в течение 2008 года) уже перевыполнен. Цены увеличиваются уже не благодаря росту платежеспособного спроса, развитию ипотеки и увеличения количества квадратных метров, а вопреки.

И хотя многие эксперты говорят о грядущей стагнации, а то и вовсе об обрушении рынка жилой недвижимости столичного региона, трудно привести хотя бы пару аргументов в пользу снижения стоимости квартир в ближайшее время.

Инвесторы на разогреве

Все весну, вплоть до майских праздников (когда платежеспособные горожане больше озабочены организацией досуга и отпусков), цены на жилье в Москве росли. Безусловно, темпы роста были не столь впечатляющими, как пару лет назад, но 4-5% в месяц были обеспечены.

Руководитель центра "Индексы рынка недвижимости" Олег Репченко склонен считать, что резкий скачок носит временный характер и объясняется паникой, связанной с кризисом на фондовом рынке, боязнью девальвации рубля и дефолта. По его мнению, ажиотажный спрос на рынке жилья сформировали покупатели так называемых "инвестиционных квартир".

Именно инвесторы, считает эксперт, разогрели рынок – причем до такой степени, что обычный покупатель – тот, которому квартира нужна для жизни, а не как инструмент сохранения сбережений – может подступиться далеко не ко всем квадратным метрам.

Если коротко, то на покупку двух-трехкомнатной квартиры, может рассчитывать представитель среднего класса с ежемесячным семейным доходом не менее $6 тысяч.

И еще не факт, что, даже имея "белую" зарплату, он сможет (или решится) воспользоваться ипотечным кредитом.

Во-первых, банки стали более придирчивыми к потенциальным заемщикам, требуя не только справки о зарплате, о других доходах, имеющихся активов, но и о здоровье.

Во-вторых, опасаясь дефолта заемщиков, они медленно, но упорно пересматривают в сторону увеличения ставки по кредитам.

В-третьих, заемщикам в связи с постоянным ростом цен требуются все большие суммы в долг, что, естественно, увеличивает размер ежемесячного платежа.

В-четвертых, все чаще знакомые просят посоветовать, в какой валюте выгоднее сегодня брать кредит. С одной стороны, падающий доллар – это значительная экономия для заемщика, взявшего кредит в американской валюте.

С другой, инфляция и непрекращающиеся разговоры о готовящейся деноминации рубля, вызывают опасения: сегодня возьмешь 100 000 000 рублей, завтра, не дай Бог, эта сумма превратится в сто тысяч, а отдавать придется взятый миллион?

Короче говоря, с ипотекой сейчас все не так просто. И взять кредит сложно, а отдавать, может так случиться, будет еще труднее.

А если рассчитывать только на свои силы, то есть на имеющуюся в семье наличность, что можно купить?

Риэлторы подсчитали, что имея в кошельке $100 тыс, есть шанс стать владельцем комнаты в московской коммуналке (хорошо, если с перспективой расселения) или на отдельную до 30 "квадратов" отдельную квартиру в ближайшем Подмосковье (Мытищи, Жуковский, Одинцово, Химки) или приличную 60-метровую квартиру где-нибудь в 50 километрах от МКАД.

Располагая вдвое большей суммой ($200 тыс.), можно стать "замкадышем" или жителем спальной окраины Москвы в панельном доме, но и в этом случае на более-менее приличный метраж рассчитывать не приходится. В области на эти деньги уже можно разгуляться: так, всего в 7 км от МКАД по Киевскому шоссе в комлексе "Юго-Западный" есть двушки в кирпично-каркасном доме за $193 тыс.

Цены на однокомнатные квартиры в Москве начинаются от $260 тыс. Но с незначительной "доплатой" в $40 тыс. долларов и при очень большом желании и старании можно подобрать двушку и даже трешку на окраине. Про расходы на ремонт пока помолчим…

Май выдался прохладным, но жилье от этого не стало более доступным

В мае на рынке жилья Москвы наблюдалось замедление темпов роста, что, по данным IRN.RU, привело к изменению тренда еще одного показателя – индекса доходности квартир.

По оценкам аналитиков центра, средняя стоимость квадратного метра жилья в Москвы (без учета элитки) на начало июня составила $5668.

Эксперты БН "Агент 002" констатируют, что основным трендом мая стало "вымывание новых объектов эконом-класса". Стоимость кв. метра в этом сегменте за последнюю неделю мая выросла на 7,2%.

"При этом предложение сократилось на рекордные 56,5% и составляет всего 323 объекта", - говорит аналитик отдела маркетинга БН "Агент 002" Татьяна Макеева.

По ее словам, предложение в бизнес-классе также сократилось на 6,4% и составляет на сегодня 940 квартир. Квадратный метр такого жилья подорожал на 1% - до $6653.

Единственной тихой гаванию остается сегмент элитных новостроек: здесь и предложение практически не изменилось, а цена снизилась незначительно, на 0,5%, снизилась – до $16 657.

Ситуацию на вторичном рынке отражает отчет, предоставленный "Интерфакс-Недвижимость" аналитическим отделом Корпорации "ИНКОМ":

За неделю с 26 мая по 1 июня средняя цена квадратного метра в столице выросла на 0,6% в долларах и в настоящее время составляет примерно $7,6 тыс. В то же время рублевые цены выросли на 0,4% - средняя стоимость кв. метра достигла 180,5 тыс. руб. В Московской области, по данным "ИНКОМ", прирост средней цены предложения был больше (1,6% в долларах или 1,4% в рублях), средняя цена предложения в настоящее время составляет $3,3 тыс. или 77,9 тыс. руб. за квадратный метр.

Общий объем предложения в столице за указанную неделю снизился на 1,0% (по сравнению с предыдущей неделей) и в настоящий момент составляет около 23,9 тыс. объектов. В Московской области данный показатель также снизился на 2,1% или до 11,1 тыс. квартир. Эксперты "ИНКОМа" полагают, что в летний период каких-либо значимых изменений на рынке жилья не предвидится. Некоторые аналитики полагают, что рано или поздно рынок отреагирует на перекос с ценами.

"Снижение интереса к ипотеке, а также снижение платежеспособного спроса при росте себестоимости строительства могут привести к длительной стагнации - от 6 до 12 месяцев. Возможно, она будет сопровождаться падением цен в сегменте эконом-жилья на 5-10%. А в остальных сегментах наступит стабилизация", - рассказал руководитель одной из крупных коммерческих столичных строительных компаний.

Впрочем, как бы потенциальным покупателям квартир не хотелось верить в то, что наступит стабилизация, а в некоторых сегментах цены даже упадут, обольщаться не стоит. Дело в том, что московские власти как минимум до 2012 года будут заняты исключительно строительством социального жилья, а это значит, что всем остальным (кто не имеет права на получение бюджетных квартир) придется подчиняться правилам игры, которые устанавливают коммерческие застройщики.

Дата публикации: 16:23 10 июня 2008

Источник: bpn.ru