Тонкая настройка»ставок — дело будущего

Российский ипотечный рынок растет, несмотря на мрачные прогнозы пессимистов. Свои услуги предлагают все новые банки. Чем привлекает к себе сфера жилищного кредитования, как не затеряться среди сотен уже существующих предложений и каким видится будущее ипотеки в нашей стране, рассказывает председатель правления ИпоТек банка Вадим Юрьев.

Когда ИпоТек банк прошлой осенью начал свою деятельность, как раз набирал силу американский ипотечный кризис, обострялся дефицит финансовых ресурсов, необходимых для кредитных организаций. Многие эксперты в тот момент оценивали перспективы жилищного кредитования как весьма сомнительные.

На что делало ставки руководство банка в достижении успеха нового предприятия?

Уверенность базировалась на трех основных моментах: твердые перспективы рынка, профессиональная команда и правильные инвесторы. Начну с того, что кризис на западных рынках капитала, ударивший и по нашему рынку ипотеки, — точно не конец света. Ипотечное кредитование в России, на мой взгляд, в средней и долгосрочной перспективе имеет прочную основу и будет характеризоваться динамичным ростом. Фундаментально кризис ничего не изменил.

Люди по-прежнему недостаточно обеспечены жильем, они хотят улучшать свои жилищные условия, но не в состоянии решить эту проблему без ипотеки.

За счет каких финансовых ресурсов ИпоТек банк сегодня развивает свою деятельность?

Нас финансируют акционеры банка, поскольку это было изначальным условием при его создании. Также ИпоТек банк сейчас использует прямые кредитные линии. Рынок ипотеки, несмотря на трудности в связи с кризисом ликвидности, остается привлекательным для профессиональных инвесторов. Он отличается низкими рисками и высокой степенью обеспеченности. Поэтому существует достаточно большая группа инвесторов, готовых вкладываться в ипотечные ценные бумаги. Cейчас это, так сказать, «клубные» сделки, но они есть. При этом очень актуален вопрос величины ставок — какую цену дадут за такие бумаги. Недавняя сделка по секьюритизации ипотечных закладных банка «КИТ Финанс» — замечательная демонстрация интереса к российской ипотеке. В соответствии с нашим планом развития банк полностью обеспечен средствами до конца года. Сейчас мы ведем работу по привлечению средств из новых источников.

Подорожание заемных средств на международном рынке капитала вынуждает многие банки ухудшать условия кредитования и снижать лояльность при оценке платежеспособности потенциальных заемщиков. ИпоТек банк подвержен этим влияниям?Сейчас проблемой ипотечных банков стало не столько подорожание заемных ресурсов, сколько их доступность. У многих традиционных западных игроков из тех, кто фондировал такие сделки на «домашних» рынках, наблюдаются серьезные проблемы с ипотекой, точнее, с недвижимостью. Возникший в США кризис показал, как опасно бездумно ослаблять требования к клиентам. Многие банки сделали соответствующие выводы, мы в их числе. У нас достаточно консервативные условия кредитования. Мы отвечаем перед акционерами, перед инвесторами, доверившими банку свои деньги, поэтому не можем позволить себе излишне рисковать. Как многие другие банки, ИпоТек банк весной несколько повысил проценты по кредитам. Возможно, в этом году будет еще одна волна повышения ставок. Такая тенденция связана с подорожанием заемных ресурсов для банков, поскольку размер процентной ставки — производная от их стоимости.

Ипотек банк только начал отвоевывать свою долю рынка. Что является приоритетным направлением в его политике: получение максимально возможной прибыли или привлечение наибольшего количества клиентов за счет более привлекательных, чем в среднем по рынку, условий?

Демпинг — не наш метод, мы не стремимся строить свое продвижение на том, чтобы «быть дешевле всех». Использовать низкие ставки в качестве конкурентного преимущества могут себе позволить только крупные банки, особенно с госучастием.Наши услуги стоят чуть выше средних по рынку. В ИпоТек банке рассчитывают на долговременные отношения с клиентами и концентрируются на реализации конкурентного преимущества там, где оно реально существует. А наше главное преимущество — качественный сервис и индивидуальный подход к потребностям заемщика. Мы готовы идти навстречу своим клиентам во многом. В соответствии с политикой банка требовательность — отличительная черта нашего клиента. Справедливо предположить, что за высокое качество люди готовы платить.

Начало года ознаменовала легкая паника в Москве по поводу резкого скачка цен на жилье. Некоторые эксперты предрекли в скором времени обвал цен, превысивших покупательную способность населения. Существует какая-то стратегия у ИпоТек банка на случай падения цен на жилье, которое может спровоцировать кризис ипотеки по американскому варианту?

Хотя нынешняя стоимость квартир так высока, что является барьером к покупке, в том числе и по ипотеке, полагаю, что мы очень далеки от резкого падения цен на жилье. Тем не менее мы регулярно проводим стресс-тест нашего кредитного портфеля. Результаты позволяют нам думать, что, даже если начнется кризис, мы способны его пережить.

Наша политика достаточно консервативна, мы не выдаем кредитов с экстремально низким первоначальным взносом. Кроме того, тщательно проверяем потенциальных заемщиков, ориентируясь на тех, кто приобретает жилье, чтобы использовать его по прямому назначению. Тогда владелец недвижимости будет гасить долг банку независимо от того, как меняется ее рыночная цена, ведь это его дом, а не объект спекуляции.

Насколько, по вашему мнению, велик риск снижения требований к потенциальным заемщикам, которое практикуют некоторые российские банки: учет «серых» доходов, кредиты без первоначального взноса, кредитование новостроек и т. п.?

Каждый банк выбирает для себя ту или иную политику. Наш банк выбрал для себя в качестве целевой аудитории средний класс. Его представителей характеризует ответственность перед семьей, перед самим собой. Мы предполагаем, что для нашего клиента квартира — это важная покупка, к которой он готовится заранее, в том числе аккумулируя финансовые ресурсы и адекватно оценивая свои возможности погашать долг.

Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции…

В Ипотек банке такого нет. На том этапе, на котором мы находимся, «тонкая настройка» ставок — дело будущего.

Кредитные средства не способны служить для ипотеки долгосрочной основой. Банки просто не смогут держать у себя на балансе все возрастающие ипотечные портфели. Возможности АИЖК и других рефинансирующих организаций тоже ограничены. Не зайдет ли в тупик российская ипотека?

Действительно, банки не в состоянии держать большие объемы ипотеки на своем балансе и, соответственно, должны участвовать в секьюритизации. Хотя главная проблема сейчас в доступности денег в принципе из-за понижения ликвидности в глобальном масштабе.

Российское законодательство в общем позволяет выпускать ипотечные ценные бумаги. Но чтобы секьюритизировать ипотечные закладные, нужно, чтобы выпущенные под их обеспечение ценные бумаги кто-то покупал. Сегодня ожидания ипотечных банков и пожелания относительно доходности ипотечных ценных бумаг со стороны инвесторов слишком сильно расходятся. Последние предпочитают вкладываться в инструменты с более высокой доходностью.

Надо обеспечить доступ к ипотечным бумагам игрокам с «длинными» деньгами: страховым компаниям, негосударственным пенсионным фондам и фондам накопления. Кое-что уже делается. Ипотечные ценные бумаги внесены в ломбардный список Центробанка, в правительстве обсуждают различные варианты изменения законодательства в соответствии с потребностями ипотечного рынка.

Чтобы создать полноценную систему внутренней секьюритизации, которая решила бы проблему привлечения ресурсов для ипотечных банков, надо радикально пересматривать российское законодательство. В нашей стране этот процесс традиционно затягивается, несмотря на остроту проблемы. Как вы считаете, насколько реальным выглядит пересмотр законодательства в должном объеме, за какой срок его могут осуществить и от кого именно зависит принятие ключевых решений?Сначала на рынок должна вернуться ликвидность, желание покупать ипотечные бумаги. Затем надо определиться с ценой — она должна быть приемлемой для покупателей, думаю, рынок сам приведет все в равновесие. У нас хорошее качество ипотечных портфелей, через какое-то время и наши, и западные инвесторы поймут, что размещать свои средства в них — правильный шаг.

Конечно, нужно улучшать механизм секьюритизации. Думаю, что на формирование нормального рынка уйдет пара лет. Причем первые сделки мы увидим уже через год. Российское правительство значительно ускорило бы этот процесс, если бы вывело на рынок «длинные деньги» фондов национального благосостояния. Но даже если соответствующие изменения в законодательстве не будут приняты, рынок ипотеки все равно продолжит развиваться достаточно быстро, хотя медленнее, чем мог бы.

Беседовала Ольга СЕНАТОРОВА

Дата публикации: 18:49 10 июня 2008

Источник: bpn.ru