Как будет развиваться ценовая ситуация на рынке жилья Петербурга?

Ситуация на рынке жилья продолжает волновать как профессионалов, так и простых горожан. Все задаются вопросом – станет ли, наконец, жилье доступным, можно ли ожидать снижения цен? Порой высказываются диаметрально противоположные мнения – одни предрекают скорый обвал цен на слишком «перегретом» рынке, другие – предсказывают начало нового ценового витка, ажиотаж и стремительные темпы прироста стоимости жилья, как в краткосрочной, так и долгосрочной перспективе. Между этими крайними точками зрения есть одна, более «умеренная».

Аналитики говорят о том, что рынок недвижимости развивается циклично: год стабилизации сменяется годом активного роста.

Рынок обрел спокойствие

В 2007 году рынок жилья вошел в стадию относительной стабильности, цены росли не больше 1–2% в месяц. Начало 2008-го выдалось «жарким» – темпы роста цен на квартиры в первые месяцы текущего года вплотную приблизились к показателям ажиотажа 2006-го. За время стабильности ипотечные кредиты дали возможность покупателям квартир приобрести практически все ликвидные объекты – возник дефицит.

Участники рынка заговорили о надвигающемся очередном ценовом буме. Продавцы качественного ликвидного жилья почувствовали повышенный интерес со стороны покупателей и играли на повышение. Но сценарий 2006 года не повторился. Как и ожидалось, апрель текущего года стал последним месяцем значительного роста цен на петербургском рынке жилья. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», прирост цен за май составил 2,5%. Темпы роста цен на протяжении всего месяца постепенно замедлялись. В среднем в мае прибавка за неделю составляла около 0,6% (для сравнения – в апреле жилье дорожало в среднем по 1% в неделю).

Рынок вошел в стадию стабильности. Рост цен с января по май включительно составил 25%. Аналитики не прогнозируют существенных потрясений на рынке жилья Петербурга в ближайшее время и ожидают плавный ценовой рост цен в размере 10–15% до конца текущего года.

Комментарии

Нина Кузнецова, генеральный директор «МИАН агентство недвижимости»:

В течение 2007 года рынок городского жилья Петербурга характеризовался устойчивым ростом цен в среднем не более чем на 1,5% в месяц. В целом за 2007-й средняя стоимость жилья увеличилась более чем на 25%. Такая динамика была обусловлена, в первую очередь, постепенной активизацией отложенного спроса, которая особенно проявилась в наиболее ликвидных сегментах жилой недвижимости.

С начала 2008 года рынок жилья Петербурга продолжает демонстрировать устойчивый рост цен на первичном и вторичном сегментах. Причем цены на квартиры в Петербурге растут гораздо более высокими темпами, чем в Москве.

Для сравнения, за период с декабря 2007 года по апрель 2008-го жилье в Москве подорожало в среднем на 12% (рост стоимости новостроек не превысил 8%, вторичное жилье увеличилось в стоимости на 15%). В то время как в Петербурге средний рост цены предложения за аналогичный период составил порядка 24%, причем наибольший прирост был зафиксирован именно в сегменте новостроек.

Достаточно активно в последнее время развивается сегмент загородной недвижимости. За 2007 год число покупок объектов малоэтажного загородного жилья возросло примерно на 20%. Мы прогнозируем увеличение цен на городское жилье в 2008-м более чем на 40%. Прогнозируемый рост цен на загородном рынке в текущем году составит примерно столько же. Наиболее высокий рост цен ожидается на юге Ленобласти (до 60%). В северных районах темпы роста цен будут существенно меньше – около 25%.

Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

На мой взгляд, цены в среднесрочной перспективе будут вести себя достаточно стабильно. Это связанно с более-менее реализованным отложенным спросом. В этом году на вторичном рынке недвижимости ожидается летнее затишье, уменьшение количества сделок, прирост цен останется на уровне инфляции.

К осени мы прогнозируем устойчивый рост перечисленных показателей. Причин тому несколько: высокие цены на энергоносители, продолжающийся устойчивый рост федеральных инвестиций в Северо-Западный регион. Сохранятся и другие макроэкономические факторы последних лет, которые способствовали бурному динамичному развитию Петербурга и Ленинградской области. Поскольку существуют тенденции к увеличению инвестиций, как федеральных, так и со стороны ведущих российских монополистов, все это неизбежно отразится на рынке недвижимости. Даже, несмотря на то, что будут вводиться новые проекты – миллионники, город в состоянии это переварить при условии, что наша администрация сможет обеспечить инфраструктуру: транспортную, инженерно-энергетическую и социальную.

В целом, на сегодняшний день, в некоторых сегментах рынка недвижимости наблюдается истинно российский феномен – предложение опережает спрос, но цены растут. Нежелание продавцов снижать цены объясняется устойчивой макроэкономической ситуацией, а также тем, что недвижимость была и остается консервативным, но наиболее надежным средством инвестирования – сбережения капитала. В заключение: важным фактором, влияющим на цену, является рынок ипотеки. Текущий устойчивый тренд – удорожание ипотечных продуктов, и это тоже безусловный фактор, влияющий на рынок недвижимости.

Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости»:

В конце прошлого года аналитики рынка недвижимости высказывали свои предположения о том, что цены на жилье начнут расти в начале весны 2008 года. Однако рост начался уже в декабре 2007-го. Виной тому, скорее всего, является рекордное количество ипотечных кредитов, которое было выдано в третьем квартале прошлого года.

В начале мая средняя цена квадратного метра жилья в Петербурге «перевалила» за 100 тыс. рублей. Но рынок постепенно входит в стадию стабильности. Майские праздники существенно притормозили рост цен – за месяц прирост составил всего 2,5%.Скорее всего, в летние месяцы рынок окончательно успокоится, и прирост стоимости установится на уровне инфляции.

Надежды строителей и продавцов на значительный рост цен – не оправдались, повторения ценового бума 2006 года не произошло. Активность покупательского спроса за апрель снизилась на 30% и достигла уровня осенних месяцев прошлого года. Летом на рынке не произойдет значительных изменений, осенью возможно очередное ускорение темпов роста цен. В результате за текущий год цены должны увеличиться в среднем на 40%.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость»:

В мае закончился период бурного роста цен, который мы наблюдали с начала текущего года. На мой взгляд, итоговый рост цен за 2008 год на рынке жилья Петербурга составит не менее 35–40%. С января по май текущего года рост составил около 25%. Следовательно, до конца года прирост составит не более 15%.

Показатели активности покупательского спроса, столь значительные в январе-марте этого года, сейчас существенно снизились. Недостаток предложения до конца года компенсируется после выхода на рынок новых проектов. Рынок сейчас находится в спокойном состоянии, летнее затишье не привнесет значительных изменений. Осенние месяцы будут характеризоваться плавным ростом цен.

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов:

После стремительного скачка цен в 2006 году рынок недвижимости стабилизировался. Однако рост цен продолжается, и данная тенденция будет иметь место и в дальнейшем. Этому способствуют несколько факторов. В страну приходит крупный капитал, что стимулирует население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений. Увеличились цены на нефть, вырос объем инвестиций в экономику со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости. Укрепление рубля и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало интерес инвесторов к рынку недвижимости. Думаю, что к концу 2008 года жилье в Петербурге будет стоить порядка $5 тыс. за кв. м.

Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:

В мае текущего года темпы роста цен на вторичном рынке жилья Петербурга значительно снизились по сравнению с предыдущими месяцами. На рынке новостроек прирост был и вовсе незначительным – всего 0,4%. Рынок сейчас находится в уравновешенном состоянии, значительных потрясений не предвидится. Количество объектов в предложении сейчас медленно растет, малоликвидные объекты застаиваются в листингах, продавать их становится все труднее. Реальные продажи уже сейчас идут уже по более низким цен, чем изначально заявлено. Покупатели торгуются и могут обеспечить себе 5% скидку по стандартным объектам, которых сейчас на рынке немало.

Летом обычно наблюдается застой на рынке. Активизация, скорее всего, начнется только осенью, когда люди вернутся из отпусков. До конца года рост цен, скорее всего, составит 10–15%. Если говорить о более долгосрочной перспективе, многое будет зависеть от ситуации на мировом рынке недвижимости. Так, сейчас во многих городах Европы наблюдается существенное снижение цен на жилье – в среднем на 10–20%. Пока макроэкономические показатели не предполагают снижение роста цен на российском рынке – нефть дорожает, доходы населения растут. Но ажиотаж 2006 года показал, что на российском рынке недвижимости очень силен фактор панических настроений. Вероятно, в далекой перспективе тенденции западных рынков могут отразиться и у нас.

Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Итака»:

С начала текущего года средняя стоимость квадратного метра на рынке недвижимости подросла на 24–25% и составляет сегодня примерно 101 тыс. руб. Текущее состояние рынка жилья в Петербурге можно охарактеризовать как стабильное. Цены продолжают расти по инерции, но незначительно. Активность покупательского спроса снижается относительно показателей начала года. Средняя цена спроса на вторичном рынке сейчас составляет 90 тыс. руб., на первичном – 80 тыс. руб. Объем предложения пока не претерпел существенных изменений, тенденция к накапливанию объема предложения пока не существенна. Летом на рынке жилья традиционно наступает период затишья, что, скорее всего, произойдет и в этом году. В августе, наверное, рынок активизируется, в осенние месяцы рост цен на жилье будет идти умеренными темпами. До конца года рост цен в рублях составит 10–15%.

Резюме

Практически все аналитики рынка недвижимости констатируют – петербургский рынок жилья постепенно входит в стадию стабильности. С мая по декабрь 2008 года риэлторы прогнозируют плавный рост цен на 10–15%, и общий годовой итог – 40%. Летние месяцы станут периодом затишья, активизация рынка начнется в сентябре-октябре.

Макро- и микроэкономические показатели говорят о том, что снижения цен на жилье пока ждать не приходится. Это подкрепляют и последние данные рынка ипотеки. За первый квартал 2008 года было выдано ипотечных кредитов 5,5 тыс. на 13,5 млрд. руб., что в два раза больше, чем в первом квартале 2007 года. Прогнозы об ажиотажном росте цен на жилье не оправдываются, сомнительны и предположения о скором обвале цен.

Дарья Куксенкова

Дата публикации: 10:49 11 июня 2008

Источник: bpn.ru