Усадьбы входят в моду

Не исключено, что в обозримом будущем дальнее Подмосковье и прилегающие к нему области могут стать дороже участков у МКАД. Разумеется, речь идет лишь о наиболее привлекательных местах - с красивыми ландшафтами, отсутствием беспокойных соседей и экологически неблагополучных объектов. Именно в таких местах не ограниченные в средствах люди начинают покупать земли под усадьбы. Иногда новые помещики приобретают бывшие "дворянские гнезда", осуществляя таким образом связь времен. Этот сектор недвижимости только нарождается, однако эксперты уже прикидывают возможные прибыли.

Понятие «усадьба» может подразумевать объект с историческим прошлым (например, бывшее дворянское поместье или особняк). Случаи приобретения таких объектов есть, но они единичны: слишком большие обременения получает владелец подобной усадьбы, ведь практически любая сохранившаяся историческая постройка находится под охраной государства, слишком высоки затраты на реставрацию памятника архитектуры. Гораздо чаще речь идет о строительстве дома и сопутствующих зданий на большом, не менее 1 га, участке земли. В сущности, именно размер участка отличает усадьбу от загородного коттеджа.

Еще одна особенность усадьбы - ее большая удаленность от Москвы, но отнюдь не оторванность от дорожной инфраструктуры. «Интерес покупателя в нарождающемся сегменте рынка недвижимости определяют экология и транспортная доступность", - говорит директор департамента аналитики и инвестиционного консалтинга компании «Усадьба» Иван Шульков. Речь идет о землях, расположенных в 70150 км от столицы. «Ближе 70 км от Москвы вы не найдете чистого воздуха», - утверждает заместитель гендиректора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. Оба эксперта в своих рассуждениях о рынке усадеб упоминают о престижной Рублевке лишь мельком, а основными направлениями развития спроса признают Новорижское, Киевское, Калужское, Минское, Можайское и Симферопольское шоссе.

Рынок земельных участков под усадебную застройку обозначился около полутора лет назад, поэтому ценообразование и уровень цен на уникальный товар еще не сформированы. Да и рынок узок. «С прошлого года и по настоящее время мы насчитали около 6070 сделок по приобретению крупных земельных участков в собственность для личного использования одним хозяином», - говорит Шульков.

Размер имеет значение

Особых условий, помимо месторасположения, организация усадебных участков не требует. Набор подготовленных под застройку участков, продаваемых без подряда, - вот что представляют собой организуемые лэнд-девелоперами под усадьбы земли. Иными словами, те же коттеджные поселки с правом «творческой» застройки, только масштаб увеличен. Вся разница - в расстоянии до соседа. Но именно эта "мелочь" служит дополнительным аргументом в пользу покупки. «Пожив год-другой в коттеджных поселках на своих 2030 сотках, человек уже столкнулся с рядом ограничений для своей частной жизни, что продиктовано правилами местного комьюнити или просто привычками соседей», - объясняет начальник отдела элитной загородной недвижимости компании HomeHunter Алексей Бабкин. Он подтверждает, что спрос на «усадебные» земельные наделы крайне узок. И дело тут не только в деньгах.

Первый блин комом

Первый пример будущего поселения с большими участками земли появился года два назад. Проект «Бухта Бунино» в Рузском районе Московской области состоял из 56 участков от 1 до 3 га по $712 тысяч за сотку. Риэлторы говорят, что сейчас цены там выросли до $1015 тысяч. Но продажи (единичные сделки все же зафиксированы) приостановлены до тех пор, пока авторы проекта из компании «Ваш финансовый попечитель» не урегулируют отношения с правоохранительными органами: главу компании обвиняют в нарушении закона при скупке земель бывшего сельхозпредприятия.

На сегодня именно статус земельного участка - наиболее болезненная проблема в Московской области. Скупленные ранее сельскохозяйственные земли с трудом переводятся в земли поселений и индивидуального земельного строительства, а значит, затруднен и их оборот.

Не удивительно, что весьма состоятельными конкурентами Подмосковью уже стали Калужская, Тульская и Тверская области. «В основном потому, что там цены на землю на порядок ниже», - поясняет директор департамента аналитики и инвестиционного консалтинга компании «Усадьба» Иван Шульков. Например, в проекте «Солнечная долина», что в районе города Боровск (Калужская область) по Киевскому направлению, земля стоит $25 тысяч за сотку. Половина из 180 участков там имеют площадь от 1 до 5,5 га.

Впрочем, те же цены сейчас в проекте «Долина VIP-резиденций» в районе города Протвино (Московская область), расположенном за второй "бетонкой" между Киевским и Симферопольским шоссе в 100 км от Москвы. Всего за год были раскуплены половина из 40 участков размером от 1 до 3,5 га.

Узок их круг

Как в любом сегменте рынка недвижимости, в «усадебном крыле» загородного жилья уже имеются единичные примеры сделок с уникальными предложениями. В частности, полгода назад была продана (причем ни продавец, ни покупатель неизвестны) усадьба Ивановское-Козловское, что на 61-м км Новорижского шоссе. За $10 млн покупателю досталось настоящее поместье в 11 га с памятником усадебной культуры XVIIIXIX веков на берегу Истринского водохранилища, в окружении смешанного леса, с трехэтажным современным особняком, вписанным в старинный архитектурный ансамбль. Недавно на берегу того же Истринского водохранилища было приобретено 5 га земли, по слухам, крупным федеральным чиновником в компании с тремя приближенными. Эта земля уже разделена на четыре участка для строительства домов усадебного типа. Цена покупки неизвестна.

Однако массовое предложение больших участков земли с претензией на камерность только начинает формироваться. Заместитель гендиректора компании «Новый город» Наталья Ветлугина сравнивает состояние рассматриваемого сегмента недвижимости с ситуацией на рынке земельных участков в ближайшем Подмосковье середины 1990-х годов. Как и тогда, в секторе наблюдаются ценовой разброд и шатания. Идентичные, казалось бы, предложения значительно различаются в цене.

Пригодный для строительства усадебного дома надел может обойтись и по $100, и по $10 тысяч за сотку. «На Волге или на Плещеевом озере земля под усадьбу может обойтись и в $20 тысяч, а на Рублево-Успенском шоссе - в $50 тысяч за сотку», - приводит пример Ветлугина.

Самым дорогим земельным участком, по информации компании «Усадьба», является комплекс под названием «Евразия», расположенный в центре Рублево-Успенского шоссе на лесном участке 5,4 га: он выставлен на продажу за $100 млн. На вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе по состоянию на февраль предложений такого рода было не более 15.

Мечты и реальность

Впрочем, далеко не все чувствуют необходимость иметь дом на отшибе. «Молодые деньги диктуют их владельцам и управляющим свои предпочтения и стиль жизни», - резюмирует Ветлугина. Действительно, российский менталитет связывает элитарность с дворянским, помещичьим укладом. Фраза "в моем имении" звучит заманчиво для того, кто еще помнит нищую студенческую стипендию или зарплату советского инженера. Однако для солидного бизнесмена сердечные волнения вряд ли перевесят материальные соображения: из собственной усадьбы добраться до Москвы порой труднее, чем с зарубежного курорта.

В связи с этим Шульков отмечает, что ориентированный на состоятельных москвичей рынок может получить импульс к развитию только при условии расширения возможностей передвижения по Подмосковью и близлежащим областям. И речь идет не только об автомобильных трассах, которые все равно встают за 20 км до МКАД, но и о создании условий для использования малой авиации. Между тем полеты бизнес-авиации в столичном регионе все еще не имеют твердой законодательной платформы. Впрочем, нет и соответствующей инфраструктуры: малых аэродромов и вертолетных площадок, обслуживающих малую авиацию ангаров, сервисных служб.

Владислав Долгов

Дата публикации: 12:39 20 июня 2008

Источник: bpn.ru