Идеальный таунхаус по деньгам равен московской квартире

В 90-е годы наш потребитель познакомился с массой иноземных «придумок». В их числе оказались и таунхаусы – формат жилья, который у себя на родине, в Англии, существует уже около 200 лет. Сегодня итоги существования таунхаусов на российском рынке выглядят противоречиво: с одной стороны, их строят все больше. С другой, – по признанию некоторых участников рынка, продаются эти объекты довольно вяло. Пока выручает спрос: он на недвижимость огромен, и рано или поздно продается вообще все. Так что действительно понять, нужны ли таунхаусы потребителю, можно будет только после более-менее серьезного кризиса. Как в море – прочность корабля становится понятной только в шторм…

История таунхаусов на Западе описана тысячи раз – подробно останавливаться на этом предмете вряд ли стоит. Изобрели их в доброй старой Англии – когда в состоятельных семьях подрастал наследник, появлялась необходимость, чтобы он жил рядом, но самостоятельно. Поэтому возникла мода перепланировать особняки так, чтобы у одного из флигелей был полностью отдельный вход. Новинку быстро оценили в других странах Западной Европы и в Северной Америке.

«Тауны» насаждали застройщики

Значительно меньше сказано и написано о причинах появления таунхаусов на отечественной почве. Понятно, что до 1991 года ничего подобного здесь существовать не могло – причины можно поискать в «Кратком курсе истории КПСС/ВКП(б). Однако при воцарившемся капитализме, как известно предложение идет вслед за спросом. Но российский потребитель ничего подобного не алкал. «Нашему человеку исторически понятны два формата жилья – либо городская квартира, либо загородный дом, но обязательно отдельный, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». – Таунхаус тут смотрелся как какой-то гибрид, ни рыба ни мясо. По цене это совсем не демократично, а никаких преимуществ отдельного коттеджа не дает. Та же атмосфера «коммуналки», что и в городе – при том, цена заметно выше, чем у хорошей городской квартиры».

Звезды, как известно, зажигаются потому, что это кому-нибудь нужно. О.Репченко считает, что таунхаусы активно навязывали застройщики, и видит две причины этого. «Первая – это такая гуманная. При застройке московского района Куркино решили его как-то разнообразить, сделать непохожим на остальные «спальники». Наряду с многоэтажными домами построили еще и таунхаусы – потому что красиво». Впрочем, такие соображения – это для нашего рынка скорее исключение, чем правило. Гораздо чаще причина другая, куда более прозаическая: потому что освоить площадку по-иному не получалось.

«Коттедж на довольно большом участке дает мало квадратных метров собственно в доме, - напоминает эксперт. – Чтобы получить приличную доходность, застройщику надо продавать его по очень высокой цене, а это не всегда и не везде возможно.

Кроме того, на некоторых площадках нельзя оформить участок в собственность, а только в долгосрочную аренду. Для коттеджей это однозначно неликвид, потому что покупатель понимает, что землю могут в любой момент отобрать и построить на ней что-то еще. А вот таунхаусу, у которого надел-то всего 2-3 сотки, такая опасность не грозит». Разумеется, еще больше площадей даст многоквартирный дом – но его не везде можно построить, у многих площадок ограничение по этажности.

В общем, застройщики и оказались основной силой, кто тащил таунхаусы на рынок. Покупатели же были не в восторге. «В том же Куркино, - вспоминает О.Репченко, - квартиры буквально разлетались, а таунхаусы шли вяло».

«Детская болезнь» элитности

Теоретически таунхаус – довольно демократичный формат недвижимости. Участок земли в разы меньше, чем у коттеджа, большая скученность населения – все это должно было бы вести к тому, чтобы эти объекты продавались существенно дешевле.

На первых порах, однако, застройщики поступили прямо противоположно – цены установили вполне «коттеджные». Таунхаусы были объявлены модной заморской диковинкой, чем-то безумно элитным. «Рынок начал развиваться с элитных проектов – это обычная ситуация при заполнении «сверху», - резюмирует Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-Холдинг».

Не миновала и другая беда нашего рынка – гигантомания. Поскольку цена любого объекта исчисляется исходя из его размеров, застройщики стали гнать огромные таунхаусы. «Площадь элитных объектов достигает 400 кв. м, - говорит Екатерина Ахмарова, руководитель направления «Загородная недвижимость» компании NRG. – Земельные участки – до 7 соток». Та же тенденция, кстати, уже многократно описана и на городском рынке – двухкомнатные квартиры тут «доросли» до 100-120 «квадратов» вовсе не потому, что этого хотят покупатели… Итоговая стоимость объекта (это мы возвращаемся к таунхаусам) при цене свыше $3000 за кв. м уходит за миллион долларов.

Впрочем, вопрос об элитности не так прост, как кажется. С одной стороны, «лимон баксов» - это однозначно элита. А с другой… «Очень справедлива мысль, что все познается в сравнении, - отмечает Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор». – Возьмем, например, Рублевку – стоимость полноценного коттеджа начинается тут от $5 млн. Как назвать то, что продается за миллион-полтора? В других местах это бесспорная элита – а здесь? Вспомним, что существует целая прослойка людей, которые хотят жить обязательно на Рублевке, поближе к сильным мира сего, но при этом суммами в $5 млн. не располагают. И они создают вполне платежеспособный спрос на объекты, которые – при абстрактном размышлении – вроде как безумно переоценены».

Будущее за экономом

Каким должен быть таунхаус, сколько он должен стоить? Начнем с того, что понятие «разумная цена» не очень применимо в реальной жизни: у покупателя и продавца, как правило, очень разные представления о «разумности». Но все же попытаемся вывести нечто определенное. Как говорит Олег Репченко, равняться следует на московский рынок. Поскольку таунхаусы никак не являются жильем элитным, сравнивать разумно с более-менее типовыми трехкомнатными квартирами. Стоят они сегодня $400-500 тысяч – значит, примерно столько должен и стоить таунхаус. Только в этом случае средняя московская семья, продав квартиру, сможет перебраться на ПМЖ на природу.

Что касается размеров, то слишком маленькими таунхаусы быть не могут. В этом жилье необходимы гараж, бойлерная, между этажами должны быть лестницы. В итоге 50-60 «квадратов» площади сразу «улетают». Так что минимальные размеры таунхауса – 160-200 кв. м.

Возможны ли такие объекты? Безусловно. Только находиться они должны не на престижной Рублевке, а на более дешевых восточных и южных направлениях. Застройщики это понимают: если в 2002-2005 годах вся география нового строительства ограничивалась западным сектором Подмосковья, то сегодня поселки строятся и на других трассах: Новорязанской, Симферопольской. Кроме того, постепенно растет и расстояние от поселка до МКАД: сегодня никого не удивляют и 40-50 км.

А на других направлениях цены совсем другие. «На Калужском шоссе средняя стоимость сегодня - $700-800 тысяч, - говорит Е.Ахмарова. – Там никто не торопится опускать цены». Но это явно не трасса эконом-класса, и в Москве квартиры на юго-западе стоят дороже прочих.

Тем не менее, рынок таунхаусов действительно начал неторопливое движение навстречу «идеалу». По данным исследования рынка Москвы и Подмосковья, проведенного Аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», с 2007 года он подорожал меньше, чем остальные загородные объекты - на 12,7% (против 17,9%) и средняя стоимость «квадрата в тауне» на первый квартал 2008 года достигла $3167. Средняя площадь участка составляет 3,5 сотки (этот показатель почти не меняется), а вот средняя площадь квартиры сокращается, за последние два года она уменьшилась почти на 8% и составила 236 кв. м.

Не забудьте «коммуналку»

Итак, предложение на рынке таунхаусов растет – число продаваемых поселков, по разным данным, находится в пределах 70-100 (согласно последнему исследованию компании «Индикаторы Рынка Недвижимости» их 89). Среди них появляются и такие, которые вполне позволяют поменять стандартную московскую «трешку» в 70-80 кв. м в спальном районе на очень приличное загородное жилье. Причем его размеры будут минимум в два раза больше – это весьма привлекательно.

Но следует помнить, что помимо покупки необходимо жилье содержать – а это тоже деньги, причем выплачивать их придется не единовременно, а каждый месяц. «Многие траты рассчитываются от общей площади, например, отопление, - говорит Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании ХИРШ. – Больше метров – больше денег. Кроме того, за городом существуют расходы, о которых горожанин обычно не задумывается: поддержание в рабочем состоянии кровли, уход за газоном».

В итоге среднестатистический таунхаус «съедает» в месяц $300 – эта цифра существенно выше того, что платят в Москве. Напомним, что мы говорим не об элитных городских домах, а о самых рядовых «панельках». Именно их жителей призывают побыстрее перебраться в Подмосковье на природу. А ведь их сегодняшняя квартплата – 2000-3000 рублей, не больше.

«Элитный» таунхаус такой же нонсенс как «клубный дом» в 40 этажей или «апартаменты» в хрущевке. Подобные чудачества рынка, вызванные неудовлетворенным спросом, должны исчезнуть по мере его развития. Вопрос — когда. Другой вопрос — чтобы народ охотнее перебирался из душных городских квартир в привольные пригороды нужна самая «малость» — нормальная транспортная доступность. Дорога до города в один конец, занимающая 3 часа, отобьет охоту менять образ жизни у самых отчаянных экспериментаторов и приверженцев жизни на природе.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 13:02 24 июня 2008

Источник: bpn.ru