Как приобрести коммерческую недвижимость в кредит

Российские предприниматели практически не имеют доступа к кредиту на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован. В ближайшее время должно появиться и предложение.

Как у нас и как у них

На Западе даже небольшие компании и мелкие предприятия, которые только начинают свою деятельность и часто не имеют ничего, кроме простого бизнес-плана, могут рассчитывать на кредит для приобретения офиса. По словам Сергея Храмова, директора по развитию компании «4 Rent Estate», в Европе в качестве обеспечения могут выступать либо имеющиеся у владельца компании акции или (в значительно более редких случаях) какая-то другая недвижимость.

В России условия коммерческого кредитования иные. Чаще всего к услугам коммерческой ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду.

Причины, по которым они это делают, различны. Вячеслав Лимонов, гендиректор компании «Новое Качество», говорит, что зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота будет просто нерентабельно.
Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. «Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11–16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой»,- поясняет он.

Сложности выбора

По оценке экспертов, в 90% случаев при покупке объекта недвижимости по ипотеке его финансирование происходит уже после оформления в собственность. Происходит это из-за того, что в законе «Об ипотеке» прописано, что заложить недвижимость в момент заключения сделки можно лишь в случае жилых помещений. Из-за подобного уточнения проблемы с приобретением недвижимости с помощью коммерческой ипотеки возникают в основном у представителей мелкого и среднего бизнеса, которым не так легко приобрести в собственность используемые помещения просто из-за отсутствия денег.

Кроме того, существенной проблемой коммерческой ипотеки является сложность оформления недвижимости в собственность. Как пояснил «Бизнесу» Сергей Храмов, во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены недостаточно четко.

К примеру, из-за некорректной регистрации прав владения нынешним продавцом или даже девелопером, который предлагает этот проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. «Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога»,- пояснил он.

Помимо этого сам банк, в который заемщик обращается за предоставлением кредита, обязательно проверит не только всю финансовую и бухгалтерскую отчетность, данные об оборотном капитале, который имеет компания, но также уделит особое внимание бизнес-плану и источникам погашения самого кредита. На данный момент так работают все профессиональные игроки рынка. Как отметил Азамат Кумыков, старший инвестиционный аналитик Colliers International, решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. «В том случае, если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договора, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита»,- пояснил он.

Еще одной явной проблемой, отягощающей жизнь заемщику, являются высокие требования по минимальному начальному взносу: он колеблется от 30% до 50% стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет не более 15%). Кроме того, заемщику придется взять на себя дополнительные расходы на нотариуса. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем.

К кому идти

По словам Азамата Кумыкова, основными игроками рынка коммерческой ипотеки, работающими с офисными помещениями класса А, являются западные банки: Hansa Bank, Banque Societe Generale Vostok, Международный Московский Банк и Райффайзенбанк. Российские банки на данный момент не могут конкурировать с ними. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, у западников деньги гораздо дешевле, что позволяет им заявлять более низкую процентную ставку. В среднем по рынку процентные ставки по долларовым кредитам российских банков начинаются от 12–13% годовых, в то время как иностранные банки предлагают ставки по постоянным кредитам, варьирующимся в пределах LIBOR + 5–8% (LIBOR - лондонская ставка межбанковского кредитования, которая служит основой для плавающих процентных ставок), что в абсолютном выражении составляет 7,5–10,5%.

«К концу этого года на рынок выйдут еще несколько западных банков, что существенно ужесточит конкуренцию и понизит процентные ставки. Тогда перед российскими банками встанет выбор: либо уходить, либо находить свои преимущества, к примеру, готовность брать на себя более высокие риски и начинать осваивать сегмент проектного финансирования»,- отметил Азамат Кумыков.

Во-вторых, отечественные банки, привыкшие к работе с кредитованием жилья, не совсем понимают механизмы и суть коммерческой ипотеки из-за отсутствия опыта. В основном они ранее выдавали кредиты на покупку офисов или магазинов при условии получения доли в уставном капитале, становясь в итоге соинвесторами.
К тому же схемы, по которым работают западные и российские банки в сфере коммерческого кредитования, сильно отличаются друг от друга. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5–7 лет, иностранные банки - на 10–12.

Из-за вышеперечисленных различий и сложностей, возникающих перед российскими банками, некоторые эксперты неоднозначно оценивают будущее российской коммерческой ипотеки. По словам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, рынок фактически готов к тому, чтобы произвести частичное замещение арендных контрактов на финансирование с помощью коммерческой ипотеки, потому что уже сейчас при заключении арендного контракта арендатор условно оплачивает порядка 10–15% от рыночной стоимости арендуемых помещений. Однако подобная готовность самого рынка недвижимости существенно охлаждается реальными возможностями российских банков.

По мнению руководителя дирекции маркетинга группы компаний «Корпорация развития технологий» (КРТ) Валеха Рзаева, вряд ли потенциальные заемщики смогут получить ипотечные кредиты по более низким ставкам - от перемен в названии банковской услуги ставки и объемы кредитования, скорее всего, не изменятся. «Отечественные банки, за редким исключением, не обладают достаточными финансовыми ресурсами для операций с „длинными деньгами”, которые должны быть задействованы в ипотеке, как жилищной, так и торгово-офисной»,- пояснил он.

Альтернатива есть

Альтернативой коммерческой ипотеке является получение коммерческой недвижимости в лизинг на несколько лет. «Для многих это более выгодный вариант,- утверждает Вячеслав Лимонов, гендиректор компании „Новое Качество”.- Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности»,- пояснил он. Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. По оценкам экспертов, в будущем многие компании перейдут именно к лизингу как к средству приобретения коммерческой недвижимости.

Помимо большего доверия банков к лизинговым компаниям, чем к обыкновенным заемщикам, в случае с лизингом есть еще несколько существенных плюсов: возможность экономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Экономия по налогу на имущество происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза, при этом экономия по налогу на имущество составит примерно 2/3 по сравнению с суммой налога на имущество при использовании обычной нормы амортизации). К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет 20 лет, при лизинге он сокращается до семи. К тому же лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает проектное финансирование, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.

Дата публикации: 23:16 03 февраля 2005

Источник: bpn.ru