Практический опыт дрессировки цен

Спортивные комментаторы придумали замечательный язык. Например, «разрушил надежды форварда изобразить из себя Давида, поражающего Голиафа» или «в ажурном голландском стиле оскорбил самолюбие голкипера». Вместо «дальний удар отбит» и «гол». Комментаторов понять можно: драйв не терпит пауз. Риэлторы тоже изобрели свой птичий язык. Их тоже можно понять: убалтывание не терпит пауз. И этот язык шагает в массы. И в верхи. Новость: «Мэр столицы Юрий Лужков подписал постановление о том, что станция «Битцевский парк» Калужско-Рижской линии будет переименована в станцию «Новоясеневская». Звоню руководителю отделения одного из агентств в Ясенево: «С какого бодуна?». Смеется: «Ну да. Тебе дай волю, ты бы ее в «Чикатиловскую» переименовал. Знаешь, как продажи страдали! Год проталкивали решение через мэрию. Упарились». Так что учим язык.

В ажурном голландском стиле

«Стабильный рост цен на столичную недвижимость обусловлен соотношением спроса и предложения — непреложного фактора, определяющего поведение любого рынка». Умно, весомо, немного загадочно. «Засада» спрятана в ставшем привычным словосочетании: «соотношение спроса и предложения». Что это? Каким образом на «любом рынке» измеряется соотношение спроса и предложения? Если предложение рассчитывается в количестве выставленных на продажу объектов, квартирах или квадратных метрах, то очевидно, что и спрос должен измеряться в тех же единицах. Но подсчитать людей, собирающихся покупать жилье, невозможно. Не опросы же дают достоверные цифры: «Хотели бы вы улучшить жилищные условия? — Дык... дурак знает, что сахар сладкий — Пишем: «Да». Если цены на овес растут, то это значит, что сегодня крестьяне привезли столько же овса, как вчера, а ямщиков пришло на рынок больше. Или крестьяне привезли меньше, а ямщикам нужно как обычно. В любом случае ямщикам придется заплатить дороже (на языке риэлторов: «клиенты готовы платить больше»). Спрос это количество купленного товара (квартир)? Как на «любом рынке»? Но в этом случае на соотношение влияет каждая введенная новостройка. В четвертом квартале по статистике их вводится чуть ли не половина годового объема. Цены падают вдвое? Таким образом, фразу про рост цен, обусловленный соотношением спроса и предложения, можно перевести на русский язык так: «цены растут, потому что их повышают». Тавтология и ничего больше.

Поспорить с соотношением «спроса и предложения» в популярности может только соотношение «цена-качество». В большинстве случаев следует переводить на русский так: дрянь, конечно, но денег впритык хватает. А вот о том, почему на пятом году побед нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» решение важнейшей задачи — переломить «соотношение спроса и предложения» — отодвигается все дальше, большинство риэлторов публично рассуждать не любят.

Колдуй, баба, колдуй, дед

То есть, конечно, можно порассуждать и о политике. Например, перспективы ближневосточного газопровода «Набукко» и цены на нигерийскую нефть — одни из самых изысканных тем московских аналитиков рынка недвижимости. Естественно, их подхватывают и практикующие риэлторы. Но как-то однообразно: «платежеспособность целевой аудитории рынка недвижимости растет опережающими темпами». Ну, это перевести на русский проще пареной репы: цены на нефть и газ невиданно высоки, снижения не предвидится, а значит, купят все за любую цену. Увы, у нас наметились проблемки. То есть, цены на энергоносители могут не снижаться, и даже расти, а вот доходы «целевой аудитории» грохнутся. Парадокс объясняется просто. В первом квартале этого года произошло то, к чему шли и чего ждали с 2003-го: объемы добычи нефти упали. К такому же результату уверенно шагает и газодобывающая отрасль. Наполнить трубу, как у Пелевина в «Священной книге оборотня», - поколдовав над лошадиным черепом, - не удастся. В производство тоже хоть немного надо вкладывать. И будут вкладывать: теперь это вопрос выживания — не страны, бог с ней, а личного. Правда, прошла как-то информация, что в собственности топ-менеджеров одной крупной газодобывающей компании (вы о какой подумали?) осталось акций родной компании на суммы от 0,0004% до 0,003% уставного капитала, а у ее председателя этих акций аж на целую $1 тыс. (одну тысячу долларов). Деньжищи! Все же будем надеяться на лучшее, т.е. на то, что сырьевики затянут пояс потуже, и коллапса не произойдет. Иначе никому мало не покажется. Разве только в Нигерии порадуются.

Занимательная этимология

Ладно, это была реплика в сторону. Вернемся к языку риэлторов. Несмотря на модные «навороты», он подчиняется законам первобытного общества. Да, риэлторы первобытно суеверны. Они табуируют все вокруг, как наши далекие предки. На праславянском языке «медведь» был «рыркатом» (возможно, от глагола «рык»). Но не поминай страшного зверя всуе, вдруг явится. И его стали называть как бы вымышленным именем: «бэр» («бурый», отсюда «берлога»). Постепенно это имя стало основным, и снова стало страшно. Тогда придумали «медоеда» — «медведя». Но попробуйте произнести это слово в сибирской деревне! Зашикают: только «хозяин» или «топтыгин». Потому что страшно. Точно так же вы не услышите от риэлтора слов «падение цен». Только «стагнация» (от латинского «обездвиживание», «неподвижность»). Например, отвечая на вопрос о том, почему компания фактически снизила цены, вам ответят: «Сегодня наблюдаются признаки стагнации, но глубокая стагнация рынку не грозит».

Некоторые уже боятся и слова «стагнация», поэтому предпочитают говорить об «охлаждении», «спокойствии», «взвешенности» рынка недвижимости. И — шедевр! — «абсорбция рынком недвижимости разнообразных дисконтных стратегий».

Предсказывать стабильный рост цен можно на что угодно, это к гадалке не ходи. Вопрос в том, насколько этот рост превосходит инфляцию. Инфляцию не по прогнозам МЭРТ или МВФ, и даже не по отчетам Росстата. А реальную инфляцию, которую уважающие себя экономисты называют вместе с официальной, через запятую. А это уже не «в пределах однозначного числа», и не 14%, а 20% и более. Хотя, если не обуздаем того, что происходит сегодня, то к концу года можно получить и все 30%. Поэтому «стабильный рост цен на недвижимость в 1-2% в месяц» выглядит как-то неубедительно.

Тоже мне, бином Ньютона

Но, признаем, бояться продавцам нечего. На рынке недвижимости нет субъекта — организованного игрока — которому было бы выгодно снижение цен. Московскому правительству нужны высокие цены, чтобы дорого продавать участки да еще и получать высокую «долю города» — 30-50% и более от рыночной стоимости жилья — как «компенсацию на развитие инфраструктуры района». Не понимаю. В микрорайоне воткнули восемь «точечных» новостроек, но как было в 1980-х два автобусных маршрута, так до сих пор два и осталось. Кажется, и автобусы те же самые бегают. Куда идут деньги? Говорят, на социальные льготы и прибавки. Но, оправдывая переселение московских очередников в Подмосковье, московские чиновники вдруг заявили, что, оказывается, льготы в области такие же, как в столице. Как же так? Ведь в Подмосковье «доля области» не более 15-20% от рыночной стоимости новостройки! В Подмосковье меньше населения, а строят больше? Население меньше ненамного, а почему больше строят? То есть почему в Москве меньше? Ведь в столице, по уверениям мэра, земли хватит еще на многие годы вперед. Нельзя вывести промзоны «в два дня»? Можно. Потому что большинство неперспективных промзон давно превратились в «склады-отстойники», а их собственники говорят: дайте выкупить участок — за два года микрорайон построю.

Ведь не у всех хватает ресурса выигрывать право строительства на арендованной земле. И очень при этом рисковать. Не дают приватизировать. То ли боятся, что десятки собственников действительно построят за два года микрорайоны, и цены рухнут. То ли уже на многие годы вперед расписано, кто и где будет строить. Тайна веков, как говорил цыпленок из другой повести Пелевина. Ладно, это опять была реплика в сторону. Впрочем, предлагаю свой вклад в язык риэлторов. Давайте исключим из обихода словосочетание «столичный рынок недвижимости»: слово «рынок» здесь явно неуместно.

Забив на ПИФ

Однако тема интересная. Девелоперы тоже не могут строить дешево на дорогой земле, да и свое нужно поиметь. Но это только часть проблемы. Застройщики худо-бедно приспособились к закону о долевом строительстве, т.е. научились его обходить.

Хорошо, если участок приобретается, а дом строится на средства закрытого ПИФа (ЗПИФ, паевой инвестиционный фонд, созданный фактически под данный конкретный объект). Но этих средств не всегда и не всем достаточно. А частных инвесторов сладкими прогнозами не заманишь, они ушли с московского рынка (ладно уж, куда нам без слова «рынок»?). Приходится привлекать средства открытых ПИФов (ОПИФ, собирающих взносы, извините, «с улицы»). Известно, что многие из этих «коллективных спекулянтов» в прошлом году вложили средства инвесторов в строительные проекты. В прошлом, 2007-м, когда только идиоты верили в то, что рынок еще раз покажет сумасшедший рост. Рынок закономерно просел, и многие ОПИФы по итогам года не покрыли даже инфляционных потерь.

Отбросим как недоказуемые, слухи о том, что тот или иной ОПИФ на самом деле выполнял функции ЗПИФа, т.е. был создан строительной компанией для финансирования именно ее объектов. Почему бы честно не создать закрытый фонд? Но как же: ведь в ЗПИФе премия выдается квартирой (хотя в принципе и здесь можно кинуть). А в открытом — вложил в начале года 100 тысяч, получи в конце года свои 108 тысяч. Минус подоходный налог и символическую комиссию фонду. Доверие к ПИФам пошатнулось. А тут и банки с начала года резко, в разы, увеличили кредитную ставку по займам строителям (видимо, у них тоже есть причины чего-то опасаться). Предложение быстро снижается, цены растут. На языке риэлторов: «Цены растут, поэтому продавцы снимают объекты с предложения». То есть берите быстрее, завтра будет дороже. Да кто бы спорил? Только вот вспоминается анекдот о Петьке (ординарце Чапаева), который почти выдрессировал лошадь не есть, а она возьми и сдохни. В принципе типичный пример управляемого кризиса. Правда, неудачного.

За год, с осени 2005 года по осень 2006-го цены на московскую недвижимость выросли на 100%. Затем в течение года просели на 30-40% и ниже (по необразованности своей пользовался не статистикой, а реальной ценой аналогов нескольких «контрольных» квартир разного типа). Всего за три-четыре месяца 2008 года цены будто бы вернулись на пик 2006 года. Нас убеждают, что цены будут расти и дальше. Почему бы нет? В долгосрочной-то перспективе. Но почему сегодня, после всего, что произошло за последние два года, и со всеми тенденциями, которые возникли в последние месяцы, не может произойти и наоборот? Почему бы ценам снова не просесть? Летом-осенью? На 20-30% и более? Ничего страшного не случится. Ведь верили же мы весь 2007 год, что цены всего лишь «стагнировали». Риэлторы и на этот раз все объяснят.

Альберт Акопян

Дата публикации: 11:05 25 июня 2008

Источник: bpn.ru