Продажа квартиры. Этапы сделки

Как это ни странно звучит, но порой владеть квартирой просто невыгодно. Удобнее и приятнее ее продать, а полученными в результате успешной сделки средствами распорядиться по своему усмотрению. Но вот вопрос: как осуществить выгодную сделку?

Указанные на квартиру цены часто не соответствуют реальным рыночным.

Этот вопрос волновал и будет волновать продавцов жилых помещений во все времена: и тех, кто занимается продажами профессионально, и тех, кто продает свою квартиру, возможно, раз в жизни с целью улучшения жилищных условий.

Кстати, последним зачастую выгоднее обратиться за помощью к первым: освоить риэлторское ремесло задача не из простых. На сегодняшний день существуют крупные компании, ни один год работающие на рынке и готовые оказать полный спектр услуг по подготовке и проведению сделки с жильем.

Однако перекладывать бездумно свою сделку и всё, что с ней сопряжено на плечи риэлтора не разумно. Ведь даже самый знающий специалист не может сделать абсолютно всё сам, как минимум, при оформлении документов потребуется присутствие продавца и его подпись. Кроме того, мало кому понравится чувствовать себя осликом, которого ведут на поводке. Гораздо приятнее разбираться в своей ситуации и понимать, что делает риэлтор, которому вы доверили свое имущество. И, разумеется, вооруженный знаниями собственник не даст себя "развести на деньги", а ведь Вам придется в процессе сделки сталкиваться с различными ситуациями, требующими принятия решений по финансовым вопросам.

Итак, ваша задача - продать! С чего начать?

1. Определение цены, выяснение юридических нюансов. Поиск агентства недвижимости.

Даже, если вы решили сэкономить на расходах и провести продажу самостоятельно, визит в агентство поможет вам определиться с продажной ценой. Анализ цен в рекламных изданиях показывает, что в большинстве случаев указанные цены не соответствуют реальным рыночным. Опытные риэлторы обладают хорошим навыком и методикой определения продажной стоимости жилых помещений. Но это еще не все. Агентство предлагает услуги профессионального оценщика, который обязательно выезжает к вам, и прежде чем назвать окончательную цену внимательно изучает готовящееся на продажу жилье.

Еще недавно квадратный метр в Москве стоил не меньше $4,5 тыс. Сегодня минимальная цена уже в $5-5,5 тыс. - и это никого не удивляет. При этом вполне возможно "квадрат" вашего жилья будет стоить дороже. Впрочем, о факторах увеличения цены мы поговорим ниже.

Также в агентстве всегда можно поинтересоваться юридическими тонкостями при подготовке документации. Между прочим, все, что связано с подготовкой документации, раздражает больше всего. Ведь сбор документов отнимает колоссальное количество времени, сил, нервов и денег. Приходится постоянно стоять в очередях и буквально добывать себе необходимые справки и прочие бумаги.

В случае альтернативной сделки, то есть обмена за счет продажи с последующей покупкой, агентство одновременно с поиском покупателя может подыскать достойный вариант для переезда.

Некоторые агентства осуществляют такую операцию, как "срочный выкуп" - покупают вашу квартиру на имя своего сотрудника. Продажная цена квартиры в этом случае будет ниже, чем при стандартной продаже, но зато сделку можно провести в течение нескольких дней. Одним словом, посетить агентство будет нелишним, тем более, что денег за консультацию не потребуют, а отказаться от платных услуг можно в любой момент.

Как выбрать достойное агентство? Это тоже отдельный вопрос. Как минимум следует обратить внимание на возраст компании, ее филиальную сеть, объем публикуемой рекламы (рекламный бюджет - важный фактор, новички не могут тратиться на рекламу), спектр предлагаемых услуг, ну и, конечно, на отношение к вам сотрудников.

2. Знакомство с экспертом

Если вы не хотите брать всю ответственность за проведение сделки на себя или не желаете рисковать единственным капиталом, то вам требуется найти себе риэлтора. Для начала с потенциальным кандидатом следует познакомиться. Это некий психологический тест на совместимость. Поскольку в условиях взаимной симпатии можно провести самую трудную сделку и, напротив, при напряженных взаимоотношениях даже пустячное дело превращается в невыполнимое задание.

Продавец должен доверять своему риэлтору, без этого ничего не получится, так что, если при первом общении эксперт вызвал у вас негативные ощущения лучше сразу отказаться от сотрудничества с ним.

3. Оценка

Пожалуй, это самое важное и трудное. Разумеется, любой продавец заинтересован продать свою собственность, как можно дороже. Но, приходится останавливаться на той цене, по которой жилье действительно кто-то купит. В связи с этим следует знать, какие критерии влияют на цену. Например, самый первый и основной - это месторасположение квартиры (близость к станции метро, центру города, лесопарковой зоне, водоему, месту работы, поликлинике, магазину и пр.), затем, как правило, покупателя интересует транспортная доступность и уровень инфраструктуры (образовательные учреждения, спортивные комплексы, торговые точки и пр.). После этого внимание уделяется типу дома, этажу, а также наличию или отсутствию лифта, контингенту жильцов в подъезде, виду из окна, ну и, разумеется, состоянию квартиры (евроремонт, обычный ремонт, без ремонта). Чем привлекательнее перечисленные критерии, тем цена квартиры выше и, соответственно, наоборот.

Для определения конечной цены, как уже писалось выше, следует обращаться к профессиональному оценщику, который производит осмотр жилья. Если вы обратились в агентство, и вам отказывают в выезде эксперта, стоит призадуматься о профессионализме сотрудника, с которым вы общаетесь, а возможно и поменять агентство. Еще раз напомним, что каждая квартира обладает рядом индивидуальных особенностей. Если в соседнем подъезде такая же квартира продается за одну сумму, то в вашем она может быть продана дороже.

4. Подписание эксклюзивного договора

Предположим, что оптимальная цена назначена. Что дальше? Продавцы-"индивидуалы" начинают самостоятельно заниматься рекламой и ожидать потока потенциальных покупателей, которые будут звонить днем и ночью. Тем, кто решил осуществить сделку при помощи опытного риэлтора следует заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор. Возможно, другого (обыкновенного) вам и не предложат, поскольку только "эксклюзив" предполагает активную рекламу во всех тематических СМИ и позволяет назвать сроки выполнения обязательства, взятого компанией.

Данный договор предполагает выполнение особых условий, то есть всегда можно прописать в нем свои индивидуальные требования и исключить те пункты, которые вам не подходят (разумеется, по согласованию сторон). Так что к этому документу стоит относится крайне внимательно.

Алексей Трембицкий

Дата публикации: 12:22 25 июня 2008

Источник: bpn.ru