Гаражи в ГСК: способ покупки по цене ниже рынка

Высокие цены машиномест в подземных паркингах и на современных стоянках уже никого не шокируют. При этом немногие автовладельцы готовы выложить несколько десятков тысяч евро за охраняемое место для своей машины. Приходится искать альтернативы. Одна из них – покупка места в гаражно-строительном кооперативе (ГСК). Сегодня на любом сайте можно найти массу объявлений о продаже гаражей именно в ГСК, причем по самым разным ценам. Вот главная черта, определяющая в данном случае привлекательность покупки — здесь железный гараж можно приобрести за $6–10 тыс., а капитальный, железобетонный — за $17–25.

Цены сегодня

Гаражно-строительные кооперативы — наследие советских времен, однако эти организации регистрируют до сих пор. Как правило, вывеска ГСК украшает скопления мрачных построек, расположенных непосредственно рядом с жилыми домами. Но за внешней неприглядностью срывается прекрасная сущность – относительно доступная цена.

Гаражи в кооперативах продают и по гораздо более высоким ценам, чем те, которые мы назвали в самом начале. Как сообщили корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в ГСК «Автолюбитель-2», (м. Юго-Западная), выручка последней продажи здесь составила 1 млн. 300 руб (около $55 тыс.). Это сопоставимо со стоимостью машиноместа в подземных паркингах (в среднем $50–60 тыс.). Однако средняя цена гаража в «Автолюбителе-2» здесь намного ниже. При этом уместен торг, поскольку продажей занимается не компания-застройщик, с ценами которой не поспоришь, а частное лицо. В любом случае все зависит от того «как сговоришься» с хозяином. И продажи гаражей за $6 тыс. действительно случаются.

«Обычно гаражи у нас продают за $17–18 тыс., но если повезет, можно купить и за $10. Все зависит от того, насколько срочно продавцу нужно совершить сделку», — объяснили нам в ГСК №50, м. Войковская.

Кроме того, гаражные кооперативы работают согласно уставу, принимаемому общим голосованием собственников машиномест. Поэтому, какими будут расценки на обслуживание гаражей, решают сами собственники. Все члены ГСК выплачивают вступительный и членские взносы. В среднем — это 250–800 руб. в месяц. Но в любом случае, она включает в себя коммунальные платежи, налог на землепользование или арендную плату, оплату за охрану территории и дополнительные услуги.

При этом ГСК имеет возможность зарабатывать деньги, сдавая общедолевую собственность в аренду, и минимизировать таким образом взносы. Так поступают например, в кооперативе «Заря-3», м. Проспект Вернадского, с членов которого ежемесячно взимают по 40 руб. Как показало небольшое исследование, проведенное корреспондентом нашего журнала, разница цен на гаражи в ГСК, расположенные в центре столицы и на периферии минимальна. То же касается и аренды машиномест в кооперативах. Если площадь кооператива позволяет, правление организует на территории подобие стоянки под отрытым небом. Стоимость ее использования составляет в среднем 2000–4000 тыс. руб. в месяц. Аренда гаражей у хозяев обойдется в среднем в 2000–2500 тыс. руб.

Спрос на гаражи в ГСК сегодня высокий, это обусловлено как привлекательными ценами, так и небольшим количеством предложений: «Мест у нас нет и мы ничего не продаем. Здесь есть даже внутренняя очередь из членов гаражного кооператива, которые приобрели вторую машину», — говорят в ГСК «Прогресс-А», м. Университет. При этом не все москвичи, стремящиеся приобрести гараж, готовы вступить в ГСК, даже если они нашли гараж, устраивающий их по всем параметрам.

Главный вопрос зарыт в земле

Главная проблема заключается в том, что создаваемые 40-30 лет назад кооперативы получали землю в аренду на определенный срок, который как раз подходит к концу. Что это значит? Территорию, где стоят сегодня гаражи, завтра могут решить очистить под застройку торгового центра, жилого дома и т. д.

Есть гаражные кооперативы, получившие когда-то землю в бессрочное пользование и выплачивающие не арендную плату, а налог на землепользование. А с 1994 г., согласно решению московских властей, земля под гаражным кооперативом может находиться только в аренде. «Получив территорию в бессрочное землепользование в 1962 году, мы официально состоим на учете в налоговой инспекции, платим налог на землю и снести нас права не имеют. Но к 2010 году мы должны эту землю либо приватизировать, либо заключать договор аренды. Причем местные власти нам постоянно намекают, что надо переходить на аренду», — рассказывает председатель большого в СЗАО кооператива «Автолюбитель» Владимир Гнатенко.

Гарантии того, что гараж не снесут в обозримом будущем нет ни у одного ГСК. Разумеется, покупатели стараются перво-наперво узнать информацию о возможном сносе гаража, который собираются приобрести. Однако им, как правило, ничего конкретного сказать не могут — представители правления и члены кооператива сами понятия не имеют, какой будет их дальнейшая судьба.

Степан Павлович из ГСК «Новатор», м. Улица академика Янгеля, относится к данному вопросу философски: «Все гаражи в Москве временные, но, знаете, ведь на этом свете все временно…»

Кроме философии и медитации тем, кто столкнется с проблемой сноса, должно помочь московское правительство, выделяющее компенсации, согласно Постановлению Правительства Москвы от 1 апреля 2008 г. N 254-ПП «Об утверждении Положения о порядке возмещения ущерба за сносимые индивидуальные гаражи при освобождении территорий для дорожно-мостового строительства».

В качестве компенсации можно получить новое машиноместо или деньги. Причем иногда снос бывает очень удачным: члены кооператива № 22, м. Аэропорт, получили взамен снесенных гаражей боксы в подземном гараже под жилым домом, стоимость которых составляет около $50 тыс. Однако компенсацию могут получить лишь те, чья земля приватизирована. И вот тут можно столкнуться с рядом неразрешимых проблем.

Во-первых, может оказаться, что в ГСК будут приватизированы лишь часть гаражей. Например, в кооперативе «Автолюбитель-2» три года назад оформили и приватизировали все участки с бетонными гаражами, а участки с отдельно стоящими, но являющимися частью ГСК гаражами, оформить не могут до сих пор.

А члены уже упоминавшегося ГСК «Автолюбитель» вообще оказались в парадоксальной ситуации. «В 1993 году мы провели общую приватизацию всех гаражных боксов по тогдашнему действующему законодательству, через БТИ. А в позапрошлом году по распоряжению правительства Москвы, все временные гаражи, а у нас часть гаражей именно временные (вторые этажи) в собственность зарегистрированы быть не могут, — говорит председатель кооператива Владимир Гнатенко. — Получается казус: у людей на руках свидетельство о государственной регистрации права собственности (1993 год), но получить право собственности они не могут».

Кроме того, покупатель может столкнуться с тем, что, несмотря на наличие всех бумаг на сам участок земли, кооператива, в котором он собрался покупать гараж, просто не существует! Дело в том, что при появлении такой возможности в наших дворах люди самостоятельно возводили гаражи, объявляли себя кооперативом, но не спешили регистрироваться и платить налоги.

Разумеется, при сносе таких гаражей, даже если вы самостоятельно приватизируете землю, никто вам компенсацию не заплатит.

Продажа совершается частными лицами, владельцами гаражей, однако, чтобы выяснить всю информацию, следует поговорить и с председателем ГСК и с представителем управы района, где гаражи расположены. Меньше всего рискуют те, кто приобретает капитальные (бетонные и кирпичные) гаражи непосредственно на территории ГСК.

Старость не в радость

Кроме того, есть ряд негативных моментов, указывающих на то, что даже самые «низкие» цены на гаражи в ГСК все-таки сильно завышены. Подчас безопасность машины гарантирует лишь наличие стен с крышей и охранник — пенсионер, сидящий на лавочке. Очень многие ГСК были построены в 1960-е гг., а значит, если не был проведен капитальный ремонт, есть серьезные проблемы и с проводами, и с трубами. В ГСК может не быть света и воды, о пожарной безопасности в таких условиях говорить просто не приходиться. Построены гаражи эти были для машин определенных гарабритов, и может оказаться, что джип, например, просто не сможет доехать до гаража по территории.

Могут возникнуть и вообще непредсказуемые ситуации: «На нашей территории, гражданин, не являющийся членом гаражного кооператива, возвел здесь строение самовольно, зарегистрировал его в собственность и открыл автосервис. К нему постоянно въезжают машины не зарегистрированные здесь, грубо говоря, заехать может любой. А вот выехать — нет: новая постройка закрыла один общий выезд, вопреки правилам. По его вине также было три пожара, но мы ничего не можем сделать: трижды судились с ним, но воз и ныне там, а страдают члены кооператива», — рассказывает председатель кооператива «Автолюбитель».

Несмотря на то, что вышеописанную ситуацию невозможно себе представить на частной стоянке или в подземном паркинге, спрос на гаражи в ГСК не уменьшается. Так что потребителю можем посоветовать только одно: внимательно изучить все плюсы и минусы такой покупки.

Плюсы

+ цена в среднем ниже рыночной

Минусы

- в любой момент могут «прийти» и снести

- трудности с оформлением правоустанавливающих документов

- устаревшие проекты

- сомнительная безопасность

Екатерина Макурина

Дата публикации: 11:02 30 июня 2008

Источник: bpn.ru