Сюрпризы законодателей: что нового и как этим воспользоваться

Знаменитая фраза Ленина о том, что жить в обществе и быть свободным от общества нельзя, очень хорошо применима к экономике вообще и недвижимости в частности. Снующие по рынку продавцы и покупатели искренне убеждены, что они самостоятельны, и все происходящее с ними зависит исключительно от их собственной воли. Однако надзирающее за происходящим государство способно изменить все – быстро и радикально. Просто принять новый закон. Сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru напомнит вам о самых значимых изменениях, произошедших за последние 12 месяцев.

Чтобы понять силу воздействия государства на нашу жизнь, даже не будем приводить «сильнодействующие» примеры из давнего прошлого – 1917 год или окончание НЭПа в конце 20-х. Вспомним на минутку всего-то 10-летнюю давность: в конце 90-х и в первые годы нынешнего тысячелетия каждый год в конце декабря происходил всплеск активности на рынке недвижимости. А все потому, что новые законы вступали в силу, как правило, с 1 января – вот граждане и торопились заключить сделки по старым правилам.

Сейчас все, конечно, спокойнее. После весны 2005 года, когда с интервалом всего в месяц вступили в силу Жилищный кодекс и закон «Об участии в долевом строительстве…», родина не балует нас чем-то особенно судьбоносным – за что ей большое спасибо. Однако некоторые новые законы и изменения в законы существующие постоянно принимаются..

«Дачная прописка»

В апреле нынешнего года Конституционный Суд РФ признал несоответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 закона «О садоводческих (огороднических) и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которому запрещалась регистрация граждан по месту жительства в дачных строениях. Основанием для рассмотрения дела стало обращение нескольких жителей Краснодарского края, которых местные власти отказывались «прописать» на их дачах – при том, что другого жилья у этих людей нет. Восторг СМИ по поводу этого решения КС оказался заоблачным: заголовки гласили, что «Граждане России теперь смогут регистрироваться на дачах!».

Со временем «пыль осела», и стало ясно, что решение КС очень похоже на описанное в произведениях Салтыкова-Щедрина: вслед за разрешением чего-то следует «81 пункт исключений». Как отмечает Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры», обязательными условиями того, чтобы человек мог «прописаться» на даче, является:

а) жилое строение должно быть пригодно для постоянного проживания;

б) земельный участок должен быть предназначен для садоводства (а не для чего-либо еще, например огородничества);

в) участок должен быть расположен на землях, относящихся по своей категории к землям населенных пунктов.

Самое серьезное из существующих ограничений – третье. Наибольшее количество дач находится на землях сельскохозяйственного назначения, и их решение КС не касается в принципе. Пункт «а» тоже серьезен: как напоминает Иван Новицкий, депутат Московской городской Думы, процедура признания здания пригодным для постоянного проживания предусматривает, что его будет обследовать специальная комиссия.

Получается – это мы уже от себя – что это государство, а не житель решает, достаточно ли дом капитален для того, чтобы жить в нем постоянно. На первый взгляд – разумно, а на второй? Что делать, если у человека, как у тех краснодарских страдальцев, другого жилья просто нет? Бомжевать на помойке родина разрешает, а жить на даче не смей! К счастью (в данном случае, действительно к счастью) мы живем в России, где с любой комиссией можно «договориться»…

И последнее, о чем следует сказать в эту тему. Решение КС – это не норма прямого действия. Как отмечает Ю.Кондратенко, предстоит еще внесение поправок в Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и Постановление Правительства РФ, утверждающее «Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», согласно которым постоянная регистрация по месту жительства возможна только в жилых помещениях, но не в жилых строениях. До этого момента органы Федеральной миграционной службы будут в регистрации отказывать, и эти отказы жителям придется обжаловать в суде. Кстати, и те люди, которые инициировали заседание Конституционного суда, до сих пор остаются без «прописки»…

Изменение условий приватизации

Бесплатная приватизация жилья началась в России в начале 90-х. Со временем раздавалось все больше голосов о том, что надо бы это дело прекращать – отдавать имущество в руки частных «безд-возд-мездно, то есть даром» как-то не по-хозяйски. Сроки окончания приватизации много раз устанавливались и так же много раз переносились. Окончательная версия (по крайней мере, на сегодня) – бесплатная приватизация закончится 1 марта 2010 года.

Впрочем, это не новость – эта дата установлена уже года два как. Новостью же является то, что отменен запрет на приватизацию жилья, полученное после принятия ЖК, т.е. 1 марта 2005 года. Соответствующие поправки были приняты (т.е. прошли Госдуму и СФ, а также подписаны президентом) только в нынешнем июне. По мнению экспертов, столь долгая бюрократическая волокита связана с тем, что первоначально окончание приватизации планировалось на более ранний срок, а потом, когда срок этот в очередной раз «подвинули», о необходимости поправок просто забыли.

Следует отметить, что законодательные новации никак не касаются тех, кто живет в своих квартирах давно и вдруг надумает их приватизировать. Трансформации есть только для тех, кто получил бесплатное жилье от государства после 2005 года. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», обращает внимание на то, что по закону некоторые категория жилья приватизации не подлежат – например, квартиры, расположенные в ветхих и аварийных домах.

Получалось, что сначала люди не могли воспользоваться правом на приватизацию из-за этого обстоятельства, поскольку жили в ававрийных домах, а потом, когда им предоставили новые квартиры, не могли их приватизировать, потому что это было уже после 1 марта 2005 года. Теперь эта несправедливость устраняется.

…Можно, конечно, вспомнить и о судьбе тех, кого не расселят из аварийных домов до 2010 года. Новую квартиру получили, а приватизировать ее нельзя. Конечно, обидно – но согласимся и с тем, что обсуждаемый ныне шаг властей – это лучше, чем ничего. Тем более что бесплатная приватизация, будучи внешне такой приятной для граждан, на самом деле не столь безвредна. «Этот инструмент не позволяет государству более активно заняться проблемой обеспечения социальным жильем малоимущих граждан», - убеждена Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar.

Изъятие земли у собственника

Завоеванное Россией право провести Зимнюю Олимпиаду 2014 года в Сочи – повод для законной гордости за свою страну. Однако у всякого праздника бывает свое «похмелье» - многие владельцы недвижимости в Сочи сегодня совсем не рады. Их имущество изымают для строительства олимпийских объектов (действительно ли эта земля так необходима для Олимпиады или это власти решили под сурдинку прибрать к рукам лакомые участки – тема для отдельного разговора).

Минувшей весной Московская городская Дума разработала и отправила в Госдуму предложения по поправкам в Земельный кодекс. Фактически они означают применение «олимпийских» правил и на Москву – возможности государства по изъятию земли у собственника увеличиваются. В беседе с нашим корреспондентом И.Новицкий (noblesse oblige!) всячески старался развеять негативное впечатление от этих инициатив. По его словам, во-первых, это пока только инициативы, и неизвестно, одобрит ли их Госдума. А во-вторых, в Москве и так идут масштабные программы реконструкции (то же расселение пятиэтажек), во время которых периодически возникают конфликты. Но они в общем и целом разрешаются – так что ничего нового поправки в закон не принесут.

Более независимые эксперты так не считают. По мнению Ю.Кондратенко, тенденция для владельцев земли достаточно опасная. И «олимпийские» тенденции тут совершенно не при чем – достаточно вспомнить историю с семьей Прокофьевых в Бутово, которая очень активно освещалась в прессе.

Попытка властей изъять землю почти гарантированно приведет к судебным искам со стороны землевладельцев к органам власти. Стройку суд не остановит – единственное, что он может сделать, это изменить предоставляемое собственнику возмещение. Станут ли суды ссориться с администрацией – это вопрос (история Прокофьевых тут не показательна, потому что там совершенно явно вмешалась политика), но в любом случае о полноценном институте частной собственности в России придется забыть. В нормальных странах в подобных ситуациях с собственником принято договариваться. У нас – пока все больше «ломают через колено».

Конкретную пользу из всех упомянутых нами новаций принесла только отмена запрета на приватизацию. Впрочем, ненадолго. Непонятно, почему законодатель никак не решится пойти по простому и понятному пути – всем, кто давным-давно живет в муниципальной квартире и не может решиться на приватизацию, это право оставить, а тем, кто встает в очередь на бесплатную квартиру от государства права оформить ее в собственность - не давать.

Дачная прописка – это, по большому счету мертвому припарка, слишком мал процент людей, которые могут ей воспользоваться. А уж про изъятие земли олимпийским способом – тут и говорить нечего. Чиновникам, которые страшно не любят платить собственникам достойные компенсации, он окончательно развяжет загребущие руки.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:53 01 июля 2008

Источник: bpn.ru