Единственный институт гарантий

Новый пакет законов добавит работы страховым компаниям?

Мы много писали о принятом недавно большом пакете Федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Большая их часть направлена на минимизацию рисков для всех участников рынка. Прогнозы большой группы законодателей и аналитиков в этом отношении крайне благоприятны, хотя многим они кажутся чересчур смелыми. Но очевидно, что лучше всех разбирается в рисках тот, для кого хлеб насущный приносит повседневная с ними работа - то есть страховые компании. А их голосов во всеобщем хоре пока что не слышно. Дабы восполнить этот досадный пробел, мы попросили прокомментировать ситуацию Александра КОРОБОВА, президента страховой компании "ВОТЕК", заместителя генерального директора страхового ЗАО "Стандарт-резерв".

- Александр Евгеньевич, насколько вы согласны с оптимистическими прогнозами, и как предполагаемые изменения отразятся на работе банков и страховых компаний?

- Полностью ответить могу исключительно цитатой из любимого всеми нами фильма "Ирония судьбы". Помните, там в конце фильма старенькая мама отвечает на вопрос будущей невестки: "Поживем - увидим". Моя позиция полностью объясняется моей профессией: видите ли, если аналитик-оптимист или честный пылкий журналист в своих прогнозах ошибется, то его простят, поскольку действовал он из лучших побуждений. А страховая компания за каждую свою ошибку расплачивается деньгами и часто весьма существенными. Так что, мы имеем дело исключительно с объективной реальностью, а не с многочисленными противоречивыми прогнозами.

- Прокомментируйте хотя бы, как вы относитесь к общей концепции этого пакета?

- Безусловно, это серьезная заявка законодателей на желание навести порядок на рынке недвижимости. Порядок - с точки зрения правового регулирования. На сегодня приняты Государственной Думой и одобрены Советом Федерации 12 федеральных законов. Среди них Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Ранее на этот счет не существовало ни одного законодательного акта. Даже Гражданским кодексом РФ обойдены договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве или что-то подобное. В итоге, инвесторам-гражданам навязывают договоры, которые не выдерживают никакой критики - нет сроков, нет ответственности застройщика, а порой, - и самого объекта недвижимости.

Недавно я просмотрел типовой договор, который подписывают участники долевого строительства в строящемся комплексе рядом с метро "Аэропорт". Оговорюсь сразу: строят не мошенники, строит серьезная фирма. И, тем не менее, согласно этому договору прав у нашего дольщика нет никаких, есть одни обязанности. Даже если строительство затянется на несколько лет против всех установленных сроков, дольщик не имеет права забрать свои деньги.

Еще один пример. Опять-таки, застройщик - серьезнейшая фирма, но права на продажу квартир она передала по агентскому договору, созданному ею же, агентству недвижимости, имеющему минимально разрешенный законом уставный капитал. Согласно Гражданскому кодексу агент может действовать от имени и за счет принципала (застройщика), а может - от своего имени. В первом случае  по Гражданскому кодексу "права и обязанности возникают непосредственно у принципала", т.е. он несет за все ответственность, в том числе и за срыв строительства. Во втором случае "приобретает права и становится обязанным агент", у которого за душой ничего нет. Так что если его сотрудники ошибутся, и, к примеру, продадут одну и ту же квартиру двум покупателям, - отвечать им реально нечем.

Еще одна очень неприятная реальность в этом секторе: достаточно посмотреть практически любой договор о долевом строительстве, чтобы увидеть огромную кучу звеньев, а именно: один инвестор выиграл конкурс и получил землю под строительство, далее он передает порой 100% прав по инвестированию другой организации, последняя их частично передает еще кому-то и так далее:

Во-первых, на каждом звене цена квадратного метра строящегося жилья растет, и растет весьма существенно (это, кстати, к вопросу о ценах на московское жилье). Во-вторых, при каких-либо неполадках поиски крайнего в образовавшемся клубке фирм становятся делом долгим и проблематичным. Отсюда - сложность в получении банковского кредита на покупку такой квартиры. Банки сегодня на подобное кредитование идут крайне неохотно, ибо это просто-напросто опасно. Безусловно мы в этом секторе страхованием занимаемся, и занимаемся активно, по причине крайней востребованности нашего ремесла именно здесь и сейчас. И банки и страховщики вырабатывают различные схемы работы, которые всех устраивают, обкатывают их, и некоторые проблемы снимаются, но порядок здесь наводить необходимо.

- А новый закон снимает проблемы на рынке долевого строительства?

- Во-первых, законом выдвигаются жесткие требования к договору долевого участия в строительстве - по срокам, по ответственности за нарушение сроков и т.д.

Во-вторых, теперь договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию проходит также уступка прав по договору третьм лицам. Для этого вносятся изменения во многие законодательные акты.

В-третьих, закон запрещает сбор денег с инвесторов до момента заключения договора аренды земельного участка под строительство и официального опубликования проектной декларации. Последний документ - это нововведение законодателей. Он содержит информацию о застройщике, о его финансовом положении, об источниках финансирования строительства, о самом проекте, о сроках и о многом другом, что необходимо знать дольщику перед принятием решения.

Можно и далее комментировать закон, но главное, на что обращаю ваше внимание, - закон не дает финансовых гарантий инвесторам. Это означает, что страхование остается единственной гарантией возврата денег инвестору, если квартиру он не получит. Проще становится страховщикам: если ранее часто приходилось информацию, необходимую для принятия решения, буквально выбивать у застройщика, сейчас практически все необходимое содержится в проектной декларации.

- Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию с жилищно-строительными кооперативами? Некоторые говорят о них как об очередных пирамидах.

- Я бы не стал судить так резко и ни в коем случае не стал бы стричь все кооперативы под одну гребенку. Суть проблемы понятна. Член кооператива проходит через накопительный период, когда он должен накопить в кооперативе необходимую сумму (обычно половину от стоимости квартиры), период ожидания, в течение которого кооператив подбирает ему квартиру и, добавив вторую половину, приобретает ее в собственность (кооператива), расчетный период, в течении которого пайщик расчитывается с кооперативом за вторую половину и приобретает право собственности на квартиру. Для того чтобы пирамиды не было, накопительный и расчетный периоды должны быть сбалансированы по времени. У нас это сейчас происходит достаточно редко. Накопительный период занимает несколько дней (то есть, человек просто приносит свои деньги), а расчетный может растянуться лет на двадцать. В этом случае второй половиной может быть только первая половина нового пайщика. А число новых членов кооператива ограничено численностью населения в конкретном регионе.

Это классическая "пирамида". Руководство таких кооперативов к нам приходит часто с просьбой застраховать своих пайщиков, при этом предлагает весьма большой процент. Мы смотрим схему работы такого кооператива и: страховать категорически отказываемся.

Но есть сегодня на рынке и иные схемы работы. Одна из уже отработанных - участие банка в работе кооператива. Напомним, что пока пайщик полностью не выплатит деньги, квартира находится в собственности кооператива, а пайщик ею только безвозмездно пользуется. Собственность - это залог, под который банк выдает кооперативу кредиты. Таким образом, очередные квартиры покупаются не за счет новых пайщиков, а за счет банковского кредитования. А это уже не пирамида. Безусловно, банк кредитует кооператив, если имущество кооператива (те же квартиры) застрахованы. Схема выгодна всем: банку - потому что ему не приходится проверять кредитную историю каждого клиента, кооперативу, а, в итоге, - пайщику, потому что страховка обходится дешевле, чем в случае ипотечного кредитования, так как исключается страхование жизни заемщика, пайщику - потому, что в такой схеме страховщик согласится застраховать риск пайщика.

- Значит о надежности кооператива можно судить по тому, участвует ли банк в его финансировании?

- Бывают и другие схемы, по одной из них работает Финансовая корпорация "Социальная инициатива", создавшая несколько десятков кооперативов. Схема эта основана на Федеральном законе о кредитно-потребительской кооперации граждан, принятом в 2001 году. К этому закону первое время относились с большой настороженностью, которая в настоящее время потихоньку развеивается. Согласно этой схеме кооператив имеет право заниматься по существу банковской деятельностью, но без оформления соответствующей лицензии, например, привлекать деньги населения под проценты и выдавать ссуды пайщикам. В отличие от предыдущей схемы здесь пайщик, выплатив первый накопительный взнос и получив ссуду, становится собственником приобретенного жилья. Это жилье оформляется как его залог в кооперативе. Здесь закон требует страхования жизни и здоровья пайщика на случай утраты им трудоспособности, что вполне естественно. Разрабатываются сейчас и иные схемы.

- А как Вы относитесь к новому Закону "О Жилищно-накопительных кооперативах", вступающему в силу 31 марта 2005 года, который, по заявлению законодателей, обеспечит снижение рисков и прозрачность использования средств граждан?

- Поживем - увидим. Законом вводятся ограничения на использование средств пайщиков кооператива, но как (кем) это будет контролироваться? Возможности строительства пирамид законом не исключены. Опять же вопрос финансовых гарантий. Ответ был дан выше: пока единственный институт гарантий - это страхование.

Дата публикации: 10:13 04 февраля 2005

Источник: bpn.ru