Не детские вопросы

Дети и их имущественные права особенно тщательно охраняются законом. Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются наиболее сложными. Требуется ли для их проведения согласие органов опеки и попечительства? В каких случаях несовершеннолетний вправе самостоятельно продать квартиру или сдать ее в аренду? На эти и другие вопросы читателей отвечает юрист Алексей Абрамов.

— В феврале 2008 года я родила второго ребенка. По закону мне полагается материнский капитал. Слышала, что его можно использовать для улучшения жилищных условий. Как это сделать?

— Распоряжаться материнским капиталом можно не ранее чем через три года после рождения ребенка. Лица, получившие такой государственный сертификат, имеют право использовать данные средства на приобретение или строительство жилого помещения, а именно:

• приобретая жилье путем участия в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах;
• покупая жилье у юридического лица или индивидуального предпринимателя путем безналичного перечисления указанных средств;
• приобретая жилое помещение у любого физического лица;
• направив средства материнского капитала на погашение ипотечного кредита.

Разрешена покупка как готового, так и строящегося жилья, но только на территории России. Дом можно построить, закупая на материнский капитал стройматериалы, потратив при этом либо всю сумму сразу, либо ее определенную часть.

Чтобы воспользоваться материнским капиталом для улучшения жилищных условий, необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по месту жительства с заявлением. К нему прилагаются и другие документы, перечень которых зависит от варианта приобретения жилья. После того как заявление будет рассмотрено и удовлетворено, денежные средства перечисляют на указанный счет (продавца, строителя, банка и т. д.).

— Объясните, пожалуйста, необходимо ли получать согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры 17-летним собственником, который в результате эмансипации признан полностью дееспособным?

— Нет, в таком случае согласие органов опеки, а также разрешение родителей несовершеннолетнего не требуется, поскольку эмансипация — это объявление гражданина, достигшего 16 лет, полностью дееспособным при условии, что он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, при отсутствии такого согласия — по решению суда.

— В 2007 году мы с сыном приобрели однокомнатную квартиру в общую долевую собственность. Хочу оформить налоговый вычет. Слышала, что теперь его можно получить не только на меня, но и на несовершеннолетнего ребенка. Это так?

— Да, это так, поскольку согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 13.03.2008 г. № 5-П несовершеннолетние дети как участники отношений общей долевой собственности обязаны нести бремя содержания принадлежащего им имущества, включая участие в уплате налогов в отношении этого имущества. Родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую долевую собственность, образуют самостоятельную группу налогоплательщиков, которая не может быть поставлена в худшее положение по сравнению с другими плательщиками налога на доходы физических лиц. Таким образом, родители, купившие за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеют право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета (1 000 000 руб.).

— Жена прописана в другом городе, я — в квартире родителей. Недавно у нас родился ребенок. Понятно, что ему необходимо наблюдаться в поликлинике, получить страховой полис и т. д. Хочу прописать его к себе, но родители категорически против. Как поступить?

— Вы имеете право зарегистрировать ребенка без чьего-либо согласия и разрешения, так как являетесь одним из нанимателей. В соответствии с п. 1 ст. 70 Жилищного кодекса Российской Федерации на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

— Сын стал наследником бабушкиной квартиры. Можем ли мы, родители, сдать ее в аренду?

— Да, квартиру сдавать можно, но порядок действий зависит от возраста ребенка. Если ему меньше 14 лет, то в соответствии с законом необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он сам заключает договор аренды квартиры с предполагаемыми квартирантами, но, получив предварительное разрешение законных представителей, то есть родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Разрешение родители могут дать только с согласия органов опеки и попечительства.

— Может ли несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет продать квартиру только с письменного согласия своих законных представителей, без участия органов опеки и попечительства?

— Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 26 ГК РФ граждане в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с предварительного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя). Но в п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ сказано, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством. По ст. 37 ГК РФ попечитель не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного.

— Мой несовершеннолетний сын является участником долевой собственности на квартиру. Один из собственников решил продать свою долю. Поскольку никто из членов нашей семьи не в состоянии ее выкупить, мы решили написать отказ от покупки. Нужно ли для этого согласие органов опеки и попечительства?

— Такое согласие необходимо получить в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждена приказом Минюста РФ от 20.07.2004 г. № 126). В п. 8 данной Инструкции сказано, что согласие органов опеки необходимо в случаях дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли или отказа самих представителей от указанного права. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то отказ оформляют его законные представители. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то отказ от преимущественного права покупки дается ребенком, но с разрешения законных представителей.

Кроме того, по данному вопросу было вынесено судебное решение Верховного суда Российской Федерации от 15.08.2007 г., в котором говорится, что отказ от преимущественной покупки доли от лица несовершеннолетнего гражданина является сделкой, на которую необходимо получать разрешение органа опеки и попечительства.

Дата публикации: 11:28 04 июля 2008

Источник: bpn.ru