Подмосковье: 50 городов для москвичей

Как-то незаметно ушли в прошлое разговоры о «престижных» и «непрестижных» районах столицы. Москва престижна вся. И дорога: бизнес-класс строится уже в 300 метрах от МКАД, а «эконом» для москвичей «захватывает» Подмосковье. От 30 до 40% городской недвижимости Подмосковья покупается «понаехавшими» из столицы. В этом смысле город и область сливаются, не дожидаясь политических решений. Тем не менее, решение о переезде в Подмосковье дается москвичам с большим трудом. Чуть легче тем, у кого есть дачи. Большинство из них стремится купить квартиру на этом же, «родном» направлении, не обращая внимания на «экологические рейтинги». Куда важнее транспортная доступность. И понятно, что важнейший фактор в нашем случае — цена. Средняя цена недвижимости в городах Подмосковья.

Первая десятка

Чтобы облегчить задачу, сразу разобьем города по зонам удаленности от столицы. Первая группа — города, примыкающие к МКАД, условно — не далее 5-6 км. К ним же традиционно относится город Одинцово, расположенный чуть дальше. По данным ГК «Пересвет-Групп», самые дорогие новостройки здесь — в Реутове и Красногорске, средняя цена квадратного метра в которых к апрелю составляла $3350 и $3300 соответственно. «Середнячки»: Видное, Долгопрудный (по $3050), Химки, Мытищи (по $3 тыс.). Самые дешевые города первой линии: Одинцово ($2850), Котельники ($2750), Люберцы ($2700) и Дзержинский ($2525). Наибольший рост по итогам прошлого года (если угодно, инвестиционную привлекательность) показали Котельники с 27,4% роста, а также Красногорск, Мытищи и Химки (18-20%).

Реутов дал почти 10%. Хуже всего цены росли в Одинцово, Люберцах, Долгопрудном и Видном (2-6%), а Дзержинский остался при своем. В первом квартале этого года Котельники снова показали рекорд, взлетев на 18,3%, реабилитировались Видное и Долгопрудный с 15%, Красногорск подорожал на 12%, Реутов на 9%, Люберцы на 8%, Химки и Одинцово меньше, чем на 2%, а Мытищи и Дзержинский даже подешевели, соответственно на 1,5% и 3%. Специалисты холдинга «МИЭЛЬ» выделяют шесть самых дорогих городов первой линии, и располагают их в ценовом порядке следующим образом (цены на апрель): Реутов ($3680), Химки ($3520), Красногорск ($3410), Видное ($3260), Мытищи($3240), Одинцово ($2850). Как видим, общее столичное правило: «запад — дорого, восток — дешево» не действует на рынке городской недвижимости уже в ближайшем Подмосковье. Среди самых дорогих — Красногорск и Реутов, среди самых дешевых — Одинцово и Люберцы.

Следующая двадцатка

Вторая линия — это города, расположенные на расстоянии до 20 км от МКАД. Данные той же ГК «Пересвет-Групп» позволяют разбить их на три ценовые группы. Относительно дорогие ($2800-2900): Королев, Щербинка, Юбилейный. Средняя группа ($2300-2550). В порядке удаленности от МКАД это: Балашиха, Лыткарино, Томилино, Железнодорожный, Красково, Лобня, Нахабино, Ивантеевка, Подольск, Пушкино, Троицк, Щелково, Жуковский. Сюда же отнесем и Домодедово с его $2275.

Самые дешевые города второй линии: Сходня ($2200), Малаховка ($2000) и Дедовск ($1975). Наибольший рост в прошлом году был зафиксирован в Лобне (51%), Щелково (36%), Подольск (30%), Троицк (26%), Железнодорожный (23%), Домодедово (20%).

Медленнее всего росли цены в Жуковском и Балашихе (по 7%), Пушкино (4%). Лыткарино показало нулевой рост, а в Щербинке цены упали почти на 9%. Зато в первом квартале этого года Щербинка показала более 34% роста, Сходня — 26%, Ивантеевка —23%.

Почти не росли цены у прошлогодних «чемпионов»: Лобни (2%) и Щелково (3%), а также в Балашихе (2%), Томилино и Жуковском (по 5%). А в самом дешевом Дедовске даже упали на 2,5% до нынешних $1975. По данным МИЭЛЬ, новосторойки городов второй линии удобно делятся так же на три ценовые группы. Верхняя — $2635-2995. От самых дорогих к менее дорогим: Королев, Московский, Балашиха, Долгопрудный, Домодедово, Щербинка. Средняя группа — $2330-2530. Так же в порядке уменьшения средней цены: Троицк, Жуковский, Дедовск, Железнодорожный, Сходня, Ивантеевка, Пушкино. Самые дешевые города: Подольск ($2200), Щелково ($2170), Лыткарино ($2150), Лобня ($2080).

Далее везде

Большинство москвичей сегодня уже не воспринимают запредельно далекими города, расположенные и в районе трассы московского малого кольца, она же А-107 или «первая бетонка». Впрочем, есть и несколько быстро развивающихся городов, лежащих дальше условного радиуса в 35-45 км, но вполне приемлемых. «Мертвая зона», где нет крупных городов, лежит в 55-65 км от МКАД. Собственно, за ней и начинается дальнее Подмосковье рынка городской недвижимости. С точки зрения москвичей. Данные ГК «Пересвет-Групп» позволяют разбить два десятка городов последнего круга на четыре ценовые группы.

Резко подорожал Звенигород ($2550, в прошлом году цены здесь выросли на 28%, а в первом квартале этого года на 50%), а также Истра ($2450, рост прошлого года — 51%, первого квартала — 14%). Растут, но держатся в рамках $2100-2250 (в порядке удаления от МКАД): Фрязино, Апрелевка, Голицино, Красноармейск, Электросталь, Солнечногорск, Дмитров, Павловский Посад и даже Наро-Фоминск на 55-м км. $1900-2000 за кв.м это цены Климовска, Раменского, Яхромы и Чехова. Самые дешевые города — со средней ценой метра в $1650 — Электроугли, Ногинск, Бронницы. Помимо Звенигорода и Истры, высокий рост цен продемонстрировали Павловский Посад (27% в прошлом году и 41% — в первом квартале этого года), Электросталь (37% и 13%), Солнечногорск (33% и 5%), Дмитров (24% и 12%), Наро-Фоминск (47% и 11%). В целом, заметно, что «среднее Подмосковье» показывает большую инвестиционную привлекательность, чем первые две линии городов. Однако возможны и неприятности: Электроугли в этом году «просели» на 1,5%, а Чехов почти на 13%. Если и $1650 слишком дорого, то 50 городами в 50 км от МКАД рынок городской недвижимости Подмосковья не ограничивается. Есть многочисленные поселки (в конце концов, Красково с его многоэтажными микрорайонами тоже пока числится в поселках). Если специальность не позволяет надеяться на работу в области, то многие преимущества городов теряют значение. В небольших рабочих поселках, а также бывших усадьбах совхозов и колхозов квартиры стоят на 10-15% дешевле, чем в их райцентре.

Покупая — оглядись

Впрочем, Подмосковье быстро развивается, поэтому не спешите выбирать деревню на жительство. «Неважно, — говорит маркетолог-аналитик «КомСтрин» Игорь Будинов, -рассматриваете ли вы город как потенциальное место для жительства или для инвестиций. Важно даже обратить внимание не на город в целом, а именно на тот район города, где вы хотите приобрести жилье, так как в любом городе наравне с престижными и удобными районами есть, и районы менее привлекательные, где слабо развита инфраструктура, неблагоприятный вид, а доступность общественным транспортом оставляет желать лучшего.

Стоимость в таких районах невысока, но и вряд ли стоит рассчитывать на гарантированную инвестиционную отдачу». И. Будинов обращает внимание инвесторов на города Люберцы и Королев, где жилое строительство совмещается с возведением социальных и коммерческих объектов. Инвестиционно привлекательными выглядят и новые микрорайоны «Красногорье», «Ярославский» и др. Покупать квартиру для постоянного проживания эксперт советует в городах с развитой либо активно развивающей инфраструктурой. Немаловажна развитость социальных учреждений и транспортная доступность, именно в таких городах рост цен на жилье хоть и не самый значительный, но зато наиболее стабильный. Жилье гарантированно будет обеспеченно потребительским интересом даже через значительный период времени. По мнению заместителя коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Дмитрия Дементьева, этим требованиям полностью отвечает жилье в ближайших к столице городах-спутниках. «Например, одним из самых инвестиционно привлекательных городов является Видное, расположенное в двух километрах от МКАД. Город отличается хорошей транспортной доступностью, развитой городской инфраструктурой и хорошими современными новостройками с доступными ценами на квартиры, в том числе и за счет небольших площадей», - утверждает эксперт.

Был бы один дом — знали бы, где покупать

«Что касается инвестиционной привлекательности жилой недвижимости Подмосковья, то практически любой объект области выгодный для вложений, — констатирует руководитель Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ – Новостройки» Борис Флексер. — Спрос на квартиры в подмосковных городах возрастает с каждым месяцем. Рост идет за счет москвичей, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих достаточных средств на покупку квартиры в Москве. В связи с высокой стоимостью земли и отсутствием площадок под строительство доступного жилья, его предложение постоянно сокращается». По словам эксперта, инвестиционную привлекательность районов Подмосковья сегодня формирует степень развития деловых кластеров в непосредственной близости от городов. Комплексное освоение территории коммерческими объектами — бизнес-центрами, отелями, логистическими центрами, торгово-развлекательными объектами и сопутствующей инфраструктурой способствует повышению комфорта проживания в районах, а соответственно и востребованности жилья. «Жилье рядом с такими районами уже сейчас можно назвать наиболее ликвидным, так как у покупателя появляется возможность не только пользоваться социальными и бытовыми объектами, но также найти работу или вести собственный бизнес в непосредственной близости от дома», - говорит эксперт. Среди наиболее перспективных городов и объектов Б. Флексер называет Химки (мкр. «Юбилейный»), Долгопрудный (мкр. «Центральный»), Люберцы, Октябрьский, Котельники. «Тем не менее, по объему предложения на первичном рынке выделяются Балашиха, Красногорск и Подольск: в них идут продажи более чем по 30-ти адресам. Одним из перспективных, но в тоже время неоцененных городов Подмосковья я бы назвал Одинцово. Здесь и удачное месторасположение, и престижная имиджевая составляющая западного направления. Хорошо развиты транспортная и городская инфраструктура», - добавляет Флексер. Эксперт отмечает и то важное обстоятельство, что все жилье в Одинцово и прилегающих поселках за исключением микрорайона «Дубки» применяются монолитно-кирпичные технологии строительства.

И цоколь в придачу

Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая советует приглядеться к таким недооцененным городам рязанского направления, как Раменское (в среднем $2500 за кв. м), Жуковский ($2800 за кв. м), Быково ($2700 за кв. м): «Все эти города активно развиваются, а наличие здесь железнодорожной линии существенно облегчает транспортную доступность в часы пик. Кроме того, к этим городам и поселкам примыкает один из крупнейших лесных массивов области, что благоприятно сказывается на экологической ситуации и позволяет застройщикам обеспечить хорошие видовые характеристики квартир».

Заместитель директора по инвестициям «Вика-девелопмент» Алексей Дзебоев среди недооцененных городов отмечает Красногорск: «В будущем после появления станции метро в Павшинской пойме, этот подмосковный город станет более удобным для проживания, чем соседний московский район Митино». Столичный рынок монополизирован, крупные компании имеют достаточно средств, чтобы обеспечить строительство объекта. Времена, когда квартира в новостройке «на стадии колышков» стоила в полтора раза меньше, чем готовая, ушли в прошлое. Директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев указывает, что в Подмосковье инвестор может получить существенный доход при вложении средств в объект на начальном этапе строительства. Соответственно, покупатель жилья для себя существенно сэкономит. Ну, а если сэкономите «очень существенно», приглядитесь ...к первому нежилому этажу. «Коммерческая недвижимость в жилых новостройках Московской области окупается гораздо быстрее, чем квартиры, а стоит иногда в несколько раз меньше, чем площади на вторичном рынке. Поскольку Подмосковье застраивается кварталами, то инвестиционная привлекательность такой недвижимости лишь усиливается», - говорит эксперт. Действительно, покупая квартиру в новом микрорайоне одним из первых (позже и не надейтесь), стоит учесть и такую возможность — прозондировать цены на первые и полуподвальные этажи. Если медведь не наступил вам на деловую жилку, окупите и его, и квартиру.

Альберт Акопян

Дата публикации: 11:38 04 июля 2008

Источник: bpn.ru