Как, кому и почем продать родную землю

Разговоры об острой нехватке свободных участков для строительства в столице идут давно. Все больше застройщиков, девелоперов, инвесторов обращают внимание на Подмосковье. Тем не менее развернуть полномасштабное наступление на областные земли пока проблематично: главным образом из-за абсолютной непрозрачности этого рынка.

Спрос и, соответственно, цены на подмосковные земли неуклонно растут на протяжении последних лет. Год 2004-й не стал исключением. Более того, земельный рынок в минувшем году практически не был подвержен традиционным сезонным колебаниям.

Как рассказал начальник отдела маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости» Эрнест Ерохин, «спад покупательской активности на рынке загородной недвижимости традиционно приходится на лето–начало осени, «высокий сезон» — на октябрь–декабрь и февраль–начало весны. Однако минувшим летом и осенью активность рынка была выше обычной: например, пик продаж в поселках «Эколэнд» пришелся на июль. Некоторые колебания покупательской активности на рынке загородной недвижимости можно объяснить влиянием внешних факторов. Летний банковский кризис сказался на этом сегменте меньше, чем скандальные события вокруг сноса коттеджей, незаконно построенных в пределах водоохранных зон. Вот они действительно напугали потребителей и временно «остудили» покупательскую активность».

Нам скандалы не помеха

Большинство аналитиков среди наиболее громких событий прошлого года назвали именно выступления замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олега Митволя, обещавшего снести все «незаконно построенные коттеджи». Подобные высказывания заставили понервничать многих игроков рынка, а покупателей — стать более осторожными, тщательно изучать все правоустанавливающие документы и отказываться от покупки при возникновении малейших сомнений.

Со временем страсти улеглись, громкая кампания по сносу незаконного жилья сошла на нет, и существенного влияния на рынок эта ситуация в конечном счете не оказала. «Не могу сказать, что О. Митволь был совершенно не прав, — говорит директор департамента инвестиционной деятельности компании «Комстрин» Григорий Такоев, — случаи захвата не предназначенных для застройки земель недобросовестными инвесторами действительно имели место. Но, судя по тому, что скандальная кампания ничем не кончилась, цели у природозащитника были не благие, а поднятая им шумиха в конечном счете привела лишь к неразумным нагрузкам на тех же инвесторов».

Таким образом, спрос на земельные участки в прошлом году оставался достаточно стабильным, несмотря на влияние таких внешних факторов, как банковский кризис и заявления госчиновников. Но структура спроса претерпела некоторые изменения. По данным руководителя отдела «Земля для бизнеса» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Новомлинской, повышенным спросом в 2004 году пользовались земли двух типов: участки промназначения в 25-километровой зоне от МКАД и участки на «большой воде» под усадьбы.

Заводы, фермы, усадьбы

Начавшийся не так давно процесс вывода промышленных предприятий с территории столицы набирает обороты. «Некоторые предприятия уходят за город добровольно, кого-то практически выгоняют, кого-то переехать вынуждают постоянно растущие арендные ставки на дорогую московскую землю», — говорит Е. Новомлинская. По ее данным, среди подмосковных земель промышленного назначения наибольший спрос наблюдается на участки площадью 1–3 га, а также большие участки (10–15 га).

Некоторое снижение спроса наблюдалось и на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и возведение дач. «Основная причина — запредельно высокая стоимость земли. Цены, по которым предлагается большая часть участков под поселки, приблизились к ценам на розничные участки. То есть цены позволяют застройщикам коттеджных поселков зарабатывать не на лэнд-девелопменте, а только на строительных подрядах по возведению коттеджей», — пояснила Е. Новомлинская.

Как отмечает Г. Такоев, особенным спросом сейчас пользуются участки рядом с водоемами, расположенные недалеко от федеральных трасс: «Они всегда были самыми привлекательными, а сейчас ажиотаж только нарастает. Самые популярные направления — Калужское, Дмитровское, Рублевское и, наверное, еще Ленинградское. Интерес к ним понятен: куда едет президент, туда едут все. Это престижно, там собираются люди определенного класса, начинает развиваться инфраструктура, строятся хорошие дороги. На самом деле принципиальной разницы, где жить — у Егорьевской трассы или у Рублевской — я лично не вижу».

Дешевле не стало

В зависимости от популярности направления колеблется и цена на участки. Э. Ерохин привел следующие цифры: «В 2004 году самые высокие цены сохранились на Рублево-Успенском направлении: цена за сотку на расстоянии до 30 км от МКАД варьировалась от $8 тыс. до $33 тыс., на расстоянии 30–50 км — от $1,5 тыс. до $14,5 тыс. (Для сравнения: на Новорижском направлении, которое занимает по ценам второе место, сотка земли на расстоянии до 30 км от МКАД стоила $2,5 тыс.–30 тыс., в диапазоне 30–50 км — $1,5 тыс.–22 тыс.)». Самые высокие темпы роста стоимости сотки в 2004 году продемонстрировала Новая Рига. Если на Рублево-Успенском направлении совокупный рост цен составил порядка 20%, то увеличение стоимости объектов недвижимости по Новорижскому шоссе произошло в среднем на 30%. Ожидается, что строительство Краснопресненского проспекта, который напрямую соединит Новую Ригу с транспортными магистралями Москвы, в будущем году только повысит привлекательность направления.

Различалась динамика роста цен и в зависимости от категории земель. По данным Е. Новомлинской, наибольший рост цен на крупные земельные участки под коммерческую застройку в 2004 году был зафиксирован по трем типам земель:

1. Земли промышленного назначения, расположенные в 25-километровой зоне от МКАД (по оценкам экспертов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», рост цен в 15-километровой зоне составил 30–50%, в 15–25-километровой зоне — 10–20%). На увеличение стоимости повлиял резкий рост спроса при ограниченном количестве предложений.

2. Земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в 10–15-километровой зоне (рост цен составил 20–50%). Основная причина подорожания — увеличение затрат на изменение категории земель. Известно, что земли сельхозназначения в непосредственной близости от Москвы обычно приобретаются с перспективой последующего перевода в земли поселений или промышленности. Стоимость перевода возросла по всем направлениям в 20-километровой зоне. Наибольший рост наблюдался в Одинцовском и Красногорском районах.

3. Участки сельскохозяйственного назначения на «большой воде» (на берегах больших рек, водохранилищ, крупных озер), в окружении леса, расположенные на удалении 70–100 км от МКАД. Это участки, которые могут использоваться под усадьбы. Например, на Можайском водохранилище цены на такие участки выросли на 20–30%.

«Цены на участки под ИЖС или дачное строительство в основном оставались стабильными. Исключение составляли участки по Новорижскому и Калужскому шоссе. По этим направлениям был зафиксирован рост цен около 15–20%», — отметила Е. Новомлинская.

Прибыли меньше, работы — больше

Немаловажной тенденцией 2004 года эксперты называют увеличение в поселках доли площадей, отводимых под застройку объектами инфраструктуры. «Покупателей интересуют коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, с наличием нестандартных решений, — поясняет Э. Ерохин. — Коттеджные поселки, построенные без хорошо продуманной концепции, что называется, «без идеи», переходят в разряд «неликвида».

Другое значимое изменение связано с постепенной переориентацией рынка на представителей «среднего класса». «Покупка загородного дома постепенно перестает быть привилегией самых богатых, — говорит Э. Ерохин. — Можно отметить тенденцию к уменьшению средней площади коттеджей в строящихся поселках. Наиболее популярны дома площадью 250–350 кв. м».

По словам Г. Такоева, «количество желающих купить жилье в коттеджном поселке огромно. Вопрос в цене. Если раньше «снимались сливки», рынок ориентировался на людей с очень большим достатком, и домов по цене меньше $500 тыс. никто не предлагал, то сейчас становится интересным сегмент от $100 до 200 тыс. Эта ниша пока не занята. Еще активнее этот сегмент станет развиваться, если заработает ипотека не только для приобретения жилья, но и для покупки земельных участков».

Однако самой большой проблемой подмосковного земельного рынка, по единодушному мнению всех его игроков, является отсутствие ясной и прозрачной процедуры предоставления участков и перевода их из одной категории в другую.

Из тени не выйдем!

«Хотя дефицита земли в Подмосковье не наблюдается, получить земельный участок под застройку непросто, — говорит специалист отдела PR и рекламы компании Renaissance Realty Наталия Курашова. — Изменение статуса земли — сложная процедура, занимающая много времени (иногда она затягивается до полутора лет) и требующая немалых средств. Стоимость перевода в зависимости от местонахождения и первоначального назначения земли может составлять от 20 до 30% ее оптовой стоимости.

Дороже всего обходится перевод сельскохозяйственных земель, поскольку в этом случае инвесторам приходится компенсировать областному бюджету упущенную выгоду: строить различные объекты социального значения, оплачивать перенос плодородного слоя в другое место (если речь идет о промышленных инвесторах). Если первоначальное назначение земли другое (например, культурно-оздоровительное), то затраты на изменение статуса будут составлять 10–20%.

При наличии определенных связей и немалых средств данную процедуру можно ускорить. К сожалению, в условиях нынешнего законодательства местные власти продолжают полностью контролировать земельный рынок Подмосковья, что создает идеальные условия для коррупции. И это выгодно тем собственникам, которые имеют особые отношения с властью».

«Механизм перевода земли очень запутан, нет общего алгоритма, каждый действует своим путем, исходя из собственных возможностей и связей, — рассказывает Г. Такоев. — Поэтому нормативная стоимость земли сильно отличается от ее фактической стоимости, в процессе перевода стоимость земли возрастает в разы».
К сожалению, в 2004 году не появилось предпосылок к изменению подобной ситуации. Участники рынка не видят повода для оптимизма и в ближайшем будущем. «Думаю, механизмы распределения и получения земли будут только ужесточаться», — отметил Г. Такоев.

Что касается более конкретных прогнозов о развитии рынка в 2005 году, то, по мнению Е. Новомлинской, сохранится спрос на земли промышленного и складского назначения, произойдет снижение спроса на участки под строительство коттеджных поселков по Новорижскому шоссе (ввиду того, что в настоящее время там возводится много поселков, реализовывать коттеджи будет все сложнее из-за высокой конкуренции). Кроме того, сохранится спрос на участки под ИЖС и дачное строительство по Калужскому и Дмитровскому шоссе (на «большой воде»), так как предложение там ограничено; активизируется интерес к небольшим (5–10 га) участкам под усадьбы на удалении 70–120 км от МКАД, считает руководитель отдела «Земля для бизнеса» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

В 2004 году емкость рынка загородного жилья в Подмосковье составляла около $6,5–7 млрд, эксперты прогнозируют его увеличение в течение 2005 года на 15–20% в стоимостном выражении. Дальнейшее развитие рынка прогнозирует и Г. Такоев: «Ближнее Подмосковье — это Москва, только восьмилетней давности: за МКАД активно строятся торговые, развлекательные центры, дальше — коттеджные поселки, технопарки и т. д. Вся земля будет тем или иным образом «пристроена», это вопрос времени. Поступательное движение в этом году будет сохраняться».

Герман БАРЫШ, Руководитель департамента инвестиционных проектов агентства недвижимости «Домострой»:

— Безусловно, земля является ограниченным ресурсом. Справедливо также утверждение, что хороший участок найти сложно: на загородном рынке много поселков, но далеко не все проекты соответствуют потребительским ожиданиям клиентов.

На земельном рынке заметно изменилась природа спроса: он приобрел четкие характеристики. Покупатели предпочитают дома по индивидуальным проектам, типовые решения их не устраивают. В связи с этим растет спрос на поселки, где предоставляется возможность воплотить свой проект.

Сергей ЦЫВИН, Руководитель отделения «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Рост цен на земельные участки в 2004 году не превысил 30% за год. Летом и в начале осени вследствие ситуации в банковской сфере темп их роста немного замедлился, но из-за земельного дефицита вскоре начался опять. Так как в последнее время выделяется все меньше земли, следует ждать очередного взлета цен. В 2004 году фактически закончился передел и распределение свободных земель сельхозназначения на удалении до 30 км. Крупные компании скупили основные участки и готовятся к их освоению. Но изменить категорию земли стало значительно сложнее. Раньше это занимало полгода, теперь срок переоформления затягивается на несколько лет.

Светлана КОНДАЧКОВА, Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Спрос на загородную недвижимость ежегодно увеличивается примерно вдвое. Рублевское шоссе по-прежнему остается фаворитом: спрос на земельные участки по этому направлению устойчивый. Сейчас инвестиционная доходность наиболее удачных проектов достигает 150–180%. Однако емкость этого направления начинает исчерпывать себя. В данный момент на рынке явно недостаточно удачных предложений земельных участков. Лучшие земли на Рублевском направлении с лесными насаждениями уже реализованы и освоены, а те, которые находятся во владении юридических лиц, поступают на рынок по завышенным ценам. Лишь около 30–40% общего числа сделок совершают покупатели, которые намерены использовать приобретенные участки по назначению. Остальные сделки заключают профессиональные участники рынка с целью дальнейшей перепродажи земли.

Дата публикации: 12:14 07 февраля 2005

Источник: bpn.ru