Закону об ипотеке — 10 лет

Российский рынок ипотеки еще очень молод, но уже подошел к важной юбилейной дате: десять лет назад был принят Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон, как оказалось, неплохой, что подтверждают темпы роста объемов выданных кредитов. Юбилей российской ипотеки стал главной темой 38-го заседания Международного ипотечного клуба (МИК).

Первый проект закона подготовлен еще в советское время подкомиссией по банкам и банковской деятельности. Как заявил один из его авторов, депутат Государственной думы первого созыва, а ныне директор ипотечных программ Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Георгий Задонский, в 1991 году еще не существовало полноценной частной собственности на землю, и было мало шансов провести документ. В то время политическое руководство страны еще не понимало роли ипотеки и рынка недвижимости в экономике. Закон готовили семь лет и приняли примерно за месяц до августовского кризиса 1998 года.

«Закон получился хороший, — уверен депутат Государственной думы второго, третьего и пятого созывов Иван Грачев, участвовавший в создании документа. — За десять лет в него внесли мало поправок, но процесс его принятия был трудным». Сначала его не пропустили коммунисты, свое вето накладывал президент. Процесс тормозили сторонники двухуровневой американской модели ипотеки, настаивая на закреплении в законе исключительно этой формы кредитования. Их сопротивление, по словам И. Грачева, удалось преодолеть тогда благодаря поддержке банков.

Сегодня назрела необходимость дополнить документ положениями, касающимися ипотеки коммерческой недвижимости. Именно эту цель ставит перед собой возглавляемая И. Грачевым рабочая группа, готовя поправки в законы «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как пояснил один из участников группы Евгений Чепенко, вице-президент Европейского трастового банка, в действующей редакции документа на ипотеку жилой недвижимости норма закона распространяется, а на ипотеку коммерческой — нет. Это создает большие риски для кредиторов, поскольку выданный заем длительное время остается необеспеченным. Не меньше месяца занимает регистрация права собственности на приобретенный объект, и столько же уходит на регистрацию договора об ипотеке. Не только кредиторы, но и продавцы, и заемщики кровно заинтересованы в уменьшении названных сроков.

В законе отсутствуют гарантии возврата подобного кредита, не ясен порядок обращения взыскания на предмет залога. Как правило, собственник сдает в аренду коммерческую недвижимость, находящуюся в залоге у банка, чтобы расплатиться за предоставленный кредит. Что делать с людьми и организациями, работающими в помещениях, если заемщик переживает дефолт? Есть и другие проблемы, которые действующий закон не решает. Рабочая группа намерена добиваться рассмотрения и принятия поправок, усиливающих интерес банков к коммерческой ипотеке.

Лизинг или ипотека коммерческой недвижимости

Пока банки гораздо охотнее кредитуют покупку жилой недвижимости, нежели коммерческой. Хотя спрос на такую услугу высокий. Частично спрос можно погасить за счет лизинговой схемы, при которой лизинговая компания выкупает нежилое помещение у продавца и предоставляет его во временное пользование за плату юридическому лицу. При этом сам объект недвижимости остается собственностью лизингодателя. По закону лизинговые отношения не распространяются на земельные участки, поэтому оформить лизинг на здание, за собственником которого закреплена земля, где находится это строение, сложнее, чем на «отдельное» офисное или торговое помещение. В силу закона арендатор вместе с правом владения объектом недвижимости получает и право на часть земельного участка, необходимую для использования объекта.

Лизинговые схемы применяют также для приобретения и эксплуатации строительной техники, для возведения объектов с возможностью погашения кредита в течение семи — десяти лет. Это так называемое лизинговое финансирование.

Кредитные организации воспринимают лизинговые фирмы не как своих конкурентов, а как партнеров и платежеспособных заемщиков. Дело в том, что средства для лизинговых операций компании берут в банках под залог нежилых помещений. А вместе с кредитом берут на себя и риски, касающиеся особенностей сделок с объектами коммерческой недвижимости, прежде всего сложности их оценки.

Единство и независимость

Между Алексеем Теребковым, управляющим директором МИК, и Русланом Вишневским, исполнительным директором Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), развернулась дискуссия на тему объединения Москвы и Московской области.

Доводы А. Теребкова во многом совпадали с выдвинутыми мэром столицы Юрием Лужковым. Почти 800 тыс. жителей Подмосковья приезжают каждый день на работу в столицу, и еще больше москвичей выезжает по выходным на дачу.

Москва из своего бюджета оплачивает строительство транспортных магистралей, соединяющих город и область. В том числе за МКАД тянут линии метрополитена. Москва обеспечивает чистой водой не только себя, но и Подмосковье, используя мощности своих очистных сооружений. Объединение поможет решать общие вопросы быстрее и эффективнее.

По мнению Р. Вишневского, проблема слияния во многом надуманная. Два субъекта де-юре уже объединены — в уставе Московской области записано, что ее столицей является Москва. Причина лоббирования этой темы в том, что мегаполис заинтересован в новых землях под жилищное строительство и размещение выводимых из города предприятий. Но подмосковные территории можно и выкупать, а не аннексировать под флагом объединения. Есть достаточно серьезные политические и экономические аргументы против слияния двух субъектов. Примеры подобных объединений в других регионах страны, как правило, связаны с поддержанием экономически более слабого субъекта сильным соседом. Но между Москвой и областью нет таких отношений: Подмосковье по темпам развития находится в числе лидеров.

Дипломатичным оказалось, как и положено, замечание депутата Мосгордумы Ивана Новицкого. Он сказал, что речь следует вести не о новом политическом статусе агломерации, называемой некоторыми Московией, а об общих задачах в сфере транспортной, социальной, коммунальной инфраструктуры. А потому надо договариваться, находя компромиссы.

Как защитить базу данных?

Один из наиболее интересных вопросов, обсуждавшихся на клубном заседании, касался защиты бизнеса, ориентированного на клиента. Президент Московской коллегии адвокатов «Филиппов и партнеры» Денис Филиппов отметил, что главной ценностью предпринимательской деятельности, ориентированной на клиентов, является клиентская база. Для владельцев такого бизнеса всегда существует риск потери части прибыли в случае, если сотрудник увольняется и уводит с собой клиентов. В последнее время участились случаи, когда сотрудник устраивается на работу, чтобы получить доступ к базам данных компании, выучить методику работы, а затем, уволившись, открыть аналогичный бизнес. Как уберечься от такого рода утечек информации? Президент Московской коллегии адвокатов «Филиппов и партнеры» предлагает три способа защиты. Первый — это юридическое оформление интеллектуальной собственности, в частности получение свидетельства в федеральном органе исполнительной власти. Процесс длительный, но, самый надежный.

Второй способ — заключение контракта с сотрудником, который призван защитить конфиденциальную информацию компании. В трудовом договоре необходимо записать условие о том, что в случае незаконного использования интеллектуальной собственности нарушитель привлекается к ответственности.

Большое значение имеет морально-психологический климат в коллективе. Создание сплоченной команды — третий способ решения проблемы утечки информации. По словам Д. Филиппова, при соблюдении перечисленных выше условий можно максимально защитить свой бизнес от посягательств на интеллектуальную собственность. На Западе эту схему давно применяют, осталось только внедрить ее в российскую систему функционирования бизнеса.

Дата публикации: 15:51 18 июля 2008

Источник: bpn.ru