Покупаем новостройку

Сейчас новостройки предлагаются покупателям по двум основным схемам: либо по договору долевого участия в строительстве, либо по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Первый вариант однозначно надежнее и выгоднее для будущего новосела, поскольку применяются все гарантии, предусмотренные Законом о долевом строительстве. Для застройщиков же эта «медаль» предстает обратной стороной - дополнительными расходами и большей ответственностью. Поэтому по такой схеме до сих пор реализуется меньшинство квартир в новостройках: по оценкам экспертов, в столице - до 10%, в Подмосковье - до 40%.

Предварительный договор купли-продажи, наоборот, очень распространен, поскольку максимально выгоден застройщикам: они не несут никакой ответственности в случае основной «засады» долевого строительства - просрочки сдачи дома и оформления права собственности на квартиры. Для покупателей такая схема, конечно, малоприятна, однако зачастую выбора у них нет - новостройки очень востребованы, приходится брать что дают.

Сохрани

Предварительный договор: снижаем степени риска

1. Выясните, есть ли у застройщика разрешение на строительство дома; попросите выдать вам копию этого документа.

Прочитайте внимательно: бывает, хитрые менеджеры показывают дотошным гражданам похожий по названию документ - разрешение или распоряжение местных властей, однако речь в нем идет не о строительстве дома, а об обустройстве территории.

Имейте в виду: если у застройщика нет настоящего разрешения на строительство, то, скорее всего, оно будет оформляться задним числом перед сдачей дома в эксплуатацию. В результате приемка новостройки и соответственно оформление прав новоселов могут сильно затянуться. Напомним, при схеме предварительного договора купли-продажи неустойки за просрочку гражданам не светят.

2. Проследите, чтобы в договоре были максимально подробно указаны характеристики квартиры: этаж, площадь, наличие балконов и проч. Зафиксируйте в том числе сторону, на которую выходят окна, если для вас это принципиально важно: скажем, когда часть квартир оказывается «лицом» в зеленый тенистый двор, а часть - на шумное пыльное шоссе.

Если квартира описана в предварительном договоре кратко, с расплывчатыми формулировками, то при заключении основного договора купли-продажи застройщик может подсунуть другое, менее привлекательное жилье. У покупателя в этом случае не окажется документальных подтверждений, что изначально была договоренность о лучшем варианте.

3. Постарайтесь разобраться в порядке оплаты. Обычно это навороченная схема с выдачей векселей. Вам важно уяснить следующие моменты:

- каков срок погашения векселя: лучше, чтобы он был не более одного года - это позволит быстрее вернуть свои деньги, если со стройкой начнутся серьезные проблемы;

- как формулируется приемка векселя в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи. Выражение «вексель может быть принят» рискованно для покупателя, надежнее однозначно-утвердительная формулировка «вексель принимается в счет оплаты квартиры».

Совет эксперта

Елена Максименкова, руководитель Департамента маркетинга Инвестиционной компании МГСН:

- Обратите внимание, что иногда инвесторы предлагают более выгодные условия продажи, нежели сам застройщик. Это связано с тем, что крупные инвестиционные компании заинтересованы в максимально быстром обороте вложенных в строительство средств и предлагают квартиры по более интересным для покупателя ценам, а также более гибкие схемы оплаты.

Это не отменяет, конечно, юридической стороны вопроса: покупая квартиру через инвестора, следует убедиться, что застройщик располагает полным комплектом разрешительной документации на дом (разрешение на строительство, инвестиционный контракт, договор аренды земли и т. п.).

Елена Аракелян, Анна Добрюха

Дата публикации: 11:24 25 июля 2008

Источник: bpn.ru