Как грамотно оценить недвижимость и чем вам помогут специалисты

1. Считаем сами

Конечно, это самый непрофессиональный вариант. К тому же субъективный - обычно людям кажется, что их квартира хоть чуть-чуть, но лучше остальных, похожих на нее.

Тем не менее даже риэлторы признают, что, руководствуясь сугубо здравым смыслом и ориентируясь на средний уровень цен предложения, в принципе можно получить более-менее корректные цифры.

- Следует, однако, помнить о некоторых нюансах, - говорит Ольга Петровицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом». - Вот основные рекомендации.

Чем больше источников, печатных и электронных, будет изучено, тем лучше. При этом самые дорогие и самые дешевые варианты лучше отбрасывать - ориентируйтесь именно на средние цены.

Постарайтесь быть максимально объективными: если от вашего дома 10 минут до метро на автобусе, не пытайтесь себя убедить, что можно за то же время и пешком дойти - с покупателем этот номер не пройдет.

Смотрите, как велико предложение похожих на вашу квартир в данный момент. Это важно. Если аналогичное жилье на рынке не в дефиците, не пытайтесь оценить свою недвижимость «выше рынка» - покупатели прежде всего западают на наиболее дешевые варианты, и вы зря потеряете время, а то и деньги.

Когда это нужно

Такой самостоятельный маркетинг в принципе полезен - как минимум вы будете понимать, какова ситуация на рынке.

2. Экспресс-оценка

Это бесплатная услуга, которая есть у большинства риэлторских агентств - оценка по телефону. Можно и вообще никуда не звонить, а воспользоваться калькуляторами, которые нынче присутствуют на многих риэлторских сайтах.

«Телефонная» оценка, конечно же, не учитывает возможных нюансов - риэлтор, естественно, будет полагаться на ваши слова о состоянии квартиры, подъезда и т. п. То есть в большинстве случаев вам просто назовут усредненную цену для аналогичных квартир. Однако она, скорее всего, будет более объективной, чем при самостоятельных вычислениях, - у риэлторов больше база квартир да и опыт есть.

Для верности лучше обратиться в 3 - 4 агентства и ориентироваться на среднюю цифру. Если квартира стандартная, эта цифра, скорее всего, будет недалека от истины.

Когда это нужно

Эти данные можно использовать, если вам надо прикинуть свое место на рынке. Для того, чтобы решить, потянете ли вы обмен на другой район или какая примерно доплата потребуется за лишнюю комнату, их в принципе будет достаточно.

3. Зовем риэлтора на дом

Понятно, что выезд специалиста предполагает более высокую степень точности оценки. При этом хороший риэлтор не просто назовет теоретическую оценочную стоимость, но и подскажет, по какой цене реально продать жилье с учетом вашей конкретной ситуации. Например, того, как быстро вам надо осуществить сделку и получить деньги.

При этом имейте в виду: расхождения в оценке у разных фирм в 3 - 5% считаются нормой.

Когда это нужно

Квартира - всегда товар штучный, поэтому при любой сделке с жильем профессиональная риэлторская оценка с выездом на место не повредит.

Однако как минимум в двух случаях максимально точная оценка квартиры нужна обязательно.

Во-первых, если квартиру нужно продать максимально быстро. В этом случае чем точнее она будет оценена, тем скорее вы получите свои деньги.

Во-вторых, если ваше жилье не совсем «среднестатистическое»: с необычной планировкой, оригинальным ремонтом, видом из окна на парк и т. п. Или, наоборот, после потопа или пожара. В этом случае, конечно же, адекватно оценить ее даже специалист может только после просмотра.

4. Обращаемся в оценочную компанию

Вызвав профессионального оценщика, вы получите на руки официальный документ, где зафиксирована оценочная стоимость вашей квартиры, а также расписано, из чего исходили оценщики, назвав именно эту цифру.

Однако имейте в виду: не факт, что вам удастся продать квартиру именно по этой цене. Оценщики такой гарантии не дают - их дело назвать, сколько ваша квартира МОЖЕТ стоить, исходя из текущей ситуации на рынке. А там уж как сторгуетесь.

Когда это нужно

- В оценочную компанию обязательно придется обращаться при приобретении квартиры по ипотеке, - поясняет Ольга Петровицкая. - В этом случае оценка никак не повлияет на сумму сделки, она нужна банку. А вот на сумму кредита, а также на величину первого взноса и процентной ставки она повлиять может. Обычно банк, который выдает кредит, определяет, и в какую компанию вам обращаться.

Кроме того, заключение оценочной комиссии обычно требуется при возникновении судебных споров по поводу недвижимости.

По каким критериям оценивается жилье

1. Район, микрорайон:

• престижность района,
• местоположение в микрорайоне,
• преобладающая застройка микрорайона,
• транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом,
• обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (магазины, поликлиника, школа, детский сад и т. п.) в пределах пешей доступности (до 1 км),
• объекты промышленной инфраструктуры (могут и негативно влиять на цену, если это, скажем, нефтеперерабатывающее предприятие или химзавод),
• объекты транспортной инфраструктуры микрорайона,
• состояние прилегающей территории микрорайона.

2. Состояние дома:

• тип здания,
• год постройки,
• материал наружных стен,
• материал перекрытий,
• состояние здания, коммуникаций,
• есть ли организованная стоянка для личного автотранспорта, подземный гараж
• состояние подъезда,
• системы безопасности (домофон, железная дверь и т. п.).

3. Особенности квартиры:

• этаж,
• площадь (общая, жилая),
• количество комнат, их площадь,
• площадь кухни,
• какой санузел,
• высота потолков,
• есть ли лоджия/балкон,
• вид из окна,
• дополнительные системы безопасности в квартире,
• состояние жилья,
• видимые дефекты внутренней отделки,
• данные о перепланировке.

Эти факторы влияют на цену наиболее серьезно:

+/- 30 - 50%

и даже более - на столько может меняться стоимость квартиры в зависимости от района и местоположения в Москве (для домов одного типа и года постройки),

+ 10 - 20%

в случае с новостройками цена сразу резко возрастает после появления документов на право собственности.

- 10 - 15%

первый этаж

- 5 - 10%

последний этаж

+ 5 - 10%

если на момент продажи жилье свободно физически и юридически, то есть хозяевам не надо искать альтернативное жилище, выписываться, вывозить вещи и т. п.

Елена Аракелян

Дата публикации: 10:39 31 июля 2008

Источник: bpn.ru