Хоть и штиль, а дорожает

Все первое полугодие 2008 г. прошло под знаком снижения спроса и предложения на рынке недвижимости, но при этом цены все-таки росли. Правда, повышение шло плавненько и по чуть-чуть, чего уже давненько не наблюдалось.

Без парусов и без ветрил

По данным аналитика Ольги Юматовой, повышение цен за первый квартал составило около 14%, за второй – чуть больше 13%. Параллельно оставались низкими не только спрос и предложение, но и, как следствие, объемы продаж.

Правда, некоторый ажиотаж спроса был-таки в январе-марте, но по сравнению с предыдущим годом, количество сделок все же сократилось минимум на 30%. Снижение наметилось с марта месяца. Лишь в июне спрос совсем незначительно превысил предложение.

К концу июня самая дешевая квартира в Москве стоила от 160 тыс. долларов. Конечно, однокомнатная. Такие квартиры расположены в панельных домах на самых окраинах столицы в районах, площадь их не превышает 42 кв. м. Стоят до 200 тыс. долларов.

В сегменте эконом-класса (до 500 тыс. долларов) за полугодие средняя стоимость квадратного метра выросла на 2%, а количество предложений сократилось на 4%. Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (66%) и кирпичных (17%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (7%) дома. В незначительном количестве также представлены «сталинки» (3%).

В сегменте бизнес-класса (500 тыс. – 1 млн. долларов) стоимость квадратного метра по сравнению с апрелем выросла лишь на 1,4%. Количество объектов сократилось на 4%. Квартиры этого сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах – 48%, на «сталинки» и монолитные дома приходится по 20%. Представлены и панельные дома – 12%. В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных и «сталинских» домах – на 2%, в монолитных – 0,5%, а вот в панельных домах даже снизилась – на 1%.

Весенне-летнее развитие событий в компании «МИАН-Агенство недвижимости» обрисовывают так. В июне спрос на столичное жилье на вторичном рынке снизился по сравнению с предыдущим месяцем еще на 10-15%. Количество предлагаемых для продажи квартир и комнат по-прежнему осталось ограниченным – не более 23 тыс. объектов (в 2,2 раза меньше, чем пиковое значение, зафиксированное в последние годы). Незначительный прирост предложений на уровне 2% обеспечили поступившие в продажу объекты бизнес-класса.

Возникает вопрос: почему же ситуацию не оживили новостройки, остававшиеся долгое время локомотивом продаж? Дело в том, что сокращение выхода на рынок первичного жилья ожидалось в связи с передачей властями города значительных объемов на социальные программы. Так и произошло. Но самое интересное, что и дефицита не возникло. А все потому, что если прежде среди покупателей было до 70% инвесторов, то теперь их заметно поубавилось. Так что ныне происходит снижение спроса даже на новостройки, что еще недавно трудно было и представить.

Однако на новостройки цена потихоньку растет. А что вы хотите? Новостроек-то мало, инфляция же высока. Прирост цен в июне по сравнению с маем составил 2,6%. Однако при этом июньский прирост стал заметно ниже майского.Когда ипотека не по зубам.

Как отмечают аналитики, альтернативой ипотеке со всеми возникшими с ней сложностями (ставки выросли, требования ужесточились и т.д.) становится аренда. По данным МИАН, за прошедшие 6 месяцев число арендаторов в Москве увеличилось почти на 30%. При этом, по оценкам компании, объем потенциального спроса на аренду квартир составляет не менее 150 тысяч единиц. Верхняя ставка аренды может достигать 50-55 тыс. в месяц. Но стоит отметить такой факт: несмотря на то, что рынок стабильно демонстрирует смещение спроса в более высокие ценовые диапазоны, одновременно происходит и снижение ценовых запросов. Это значит, что уровень арендной платы в рамках самого высокого ценового сегмента зачастую является завышенным и уже не удовлетворяет требованиям потенциальных арендаторов. Если же говорить о минимуме, то он составляет порядка 800-850 долларов в месяц. Эта плата берется за 1-комнатную квартиру на окраине города, где до ближайшего метро придется еще добираться на наземном транспорте.

В первом квартале 2008 г. по сравнению с прошлым годом рост арендной платы несколько замедлился, и во втором квартале динамика даже стала отрицательной. В итоге это привело к снижению среднего уровня арендной платы на 1,5% за все первое полугодие. Такова была реакция рынка аренды на затишье на рынке жилья. С другой стороны дало о себе знать сезонное снижение активности рынка аренды в предлетний период.

Куда поплывем?

Аналитики рассматривают несколько сценариев развития ситуации – от резкого падения цен до их резкого скачка. Но, как утверждает, например, аналитик Татьяна Макеева, скорее всего, в этом году рынок будет оставаться стабильным.

Цены продолжат рост и дальше, хотя возможна небольшая коррекция в пределах 3-5% на отдельные объекты. В эконом-классе уровень спроса останется высоким, и, похоже, объем предложения уже не увеличится. В бизнес-классе возможны увеличение предложения и рост стоимости в пределах 1-2% в месяц. А вот на элитные квартиры предполагается снижение цен в пределах 2-3% в августе и сентябре.

Наталия Крол

Дата публикации: 11:37 01 августа 2008

Источник: bpn.ru