Сочинская вертикаль

Является ли (станет ли) Сочи реальной альтернативой Москве для частных инвестиций в недвижимость? Именно так стоит вопрос перед теми, кто уже не видит смысла заниматься инвестициями в столице и не желает рисковать на рынках городов второго ряда. В конце концов, не зря же Сочи уже нарекли третьей столицей России. Или все-таки зря?

Высотный бум

Если кто-то думает, что весь Сочи бурлит от шума олимпийских строек, то он жестоко ошибается. Никаких таких строек в городе нет, и они даже не начаты. То есть, как можно предположить, бурление происходит. В тех кабинетах, где утверждаются (или не утверждаются) предварительные проекты, где распределяются средства и подряды. Кроме того, бурлят жители, чьи дома оказались на пути будущей олимпийской трассы в Красную Поляну и на месте будущей Олимпийской деревни в Имеретинской долине.

Но город как таковой живет обычной курортной жизнью. Кстати, даже невооруженным глазом видно: отдыхающих в этом году значительно меньше, чем в прошлом. То ли потому что дожди через два дня на третий, то ли потому, что народ наконец оценил преимущества Турции перед Русской Ривьерой. До чего дошло: мы с фотографом специально ходили по городу и искали растяжки или плакаты с олимпийской символикой. А год назад каждый угол был украшен надписью "Сочи-2014".

Впрочем, бог с ними, с растяжками — это не показатель. А вот строительные краны и серые корпуса монолитных новостроек можно увидеть из любой точки города. Все эти новостройки — исключительно "точечные". Такое ощущение, что город ощетинился многоэтажными башнями, как еж иголками.

Тут, правда, надо сделать отступление насчет "многоэтажности". Выше 23-25 этажей в городе, находящемся в сейсмоопасной зоне, ничего не строится. Но из-за рельефа и высоты над уровнем моря даже десятиэтажный дом смотрится высоткой, чуть ли не небоскребом. Малоэтажные дома в Сочи не строят: слишком дорога земля, чтобы ограничивать себя двумя-тремя этажами. И слишком разнородно и неоднозначно окружение, чтобы строить супердорогую элитную малоэтажку.

Место у моря

"Я считаю, что настоящего элитного жилья в Сочи нет, — заявляет Яна Бердникова, генеральный директор риэлтерской компании Century 21 Sun Realty. — Правда, есть объекты, которые позиционируются застройщиками как элитные. Как правило, на основании расположения поблизости от береговой линии".

Жилой комплекс "Миллениум тауэр" — одна из самых известных и высоких (в прямом смысле) новостроек Сочи. Он расположен в Хосте, в 150 м от моря. И самое главное: дорога к берегу пологая, а между домом и морем — ни Курортного проспекта (центральная магистраль и головная боль Сочи), ни железнодорожных путей. То есть расположение для Сочи редкое, почти идеальное. Дом уже сдан, наполовину закончено остекление фасадов, вскоре можно будет приступать к отделке готовых квартир. Цена квадратного метра в настоящее время — от 137 тыс. до 330 тыс. руб. в зависимости от этажа и "морского" вида из окон.

Но прямо рядом со сверкающим стеклом корпусом — нелепый четырехэтажный дом, оставшийся с прошлых времен. Со всех сторон — тут и там частная застройка, которую сочинцы называют "шанхаем". Похоже, "высотность" Сочи имеет не только экономические основания: люди хотят подняться как можно выше над исторической городской застройкой, потому что другого способа отдалиться от нее нет.

А еще меня смутила слишком уж просторная придомовая территория. В той ее части, которая ближе к морю, как раз есть место для второй очереди строительства. "На этот счет планы пока не определены", — смущенно говорит риэлтер, которая представляет нам "Миллениум". Я ей почему-то не верю: в Сочи никто не станет разбрасывать гектары земли под ландшафтный дизайн.

Чтобы получить лучшее окружение, надо пожертвовать расстоянием до моря. Иными словами, забраться повыше в горы. ЖК "Лазурный" расположен в 400 м от моря и на высоте почти 40 м. Когда спускаешься вниз, этого не замечаешь, а вот обратно... "Зато под нами крутой склон, на котором даже теоретически нельзя ничего построить, — говорит Кирилл Помятинский, заместитель директора по маркетингу компании-застройщика. — Мы позиционируем себя как верхний уровень бизнес-класса, делая скидку на относительную удаленность от моря. В остальном же стараемся соответствовать высшему разряду. Кстати, у нас 118 парковочных мест на 66 квартир — это редкость для Сочи".

Большая площадь остекления и высокие потолки (3,2 м) создают ощущение простора в квартирах. А в пентхаусах — пятиметровые потолки, так что некоторые покупатели даже сочиняют дополнительный этаж. Стоимость метра — от 85 тыс. до 162 тыс. руб. Привлекателен ли этот уровень цен для частных инвестиций? "Сейчас цены находятся на уровне, близком к пиковому значению, — говорит Яна Бердникова. — Продажи велись активно год назад, после того как Сочи был провозглашен столицей Олимпиады. Но с октября прошлого года по май нынешнего установился почти полный штиль. Только сейчас, летом, спрос и цены немного двинулись вверх. В любом случае большинство покупают квартиры для себя, а не для перепродажи".

Вдаль по Ривьере

Сочи — это не только Центральный район. Протяженность города — 140 км, и чем дальше от центра, тем менее плотная застройка и тем больше возможностей для выбора места под застройку.

Конечно, житель центрального Сочи скажет, что в каком-нибудь Лазаревском другая климатическая зона, что субтропики — только до Лоо, а дальше даже бананы не растут (в центре города бананы растут как сорняки, только, конечно, не вызревают). Климат в отдаленных районах, может быть, и не субтропический, но вот температура воздуха и воды такая же, как и в центре, а съедобные (не декоративные) бананы есть на рынке. Вопрос в другом — есть ли там спрос на жилье бизнес-класса?

В Лазаревском сейчас достраивается первый жилой комплекс такого уровня — Coral House. Три башни, напоминающие чайку с расправленными крыльями. Находится ЖК в 200 м от побережья (правда, чтобы добраться до моря, надо пересечь и шоссе, и железную дорогу — куда ж от них денешься?). Зато прямо рядом — аквапарк.

Большинство квартир имеют морские виды, хотя бы и непрямые. Впрочем, опытные приморские жители предпочитают вид на горы — говорят, что море за окном быстро надоедает. Это тоже есть, причем горы, в отличие от центра Сочи, не усеяны разномастной застройкой.

Цены значительно ниже, чем в центре — от $2,2 тыс. за квадратный метр до $3,7 тыс. (в пентхаусах). Представитель застройщика сказал мне, что довольно много покупают местные жители, которые зарабатывают сдачей квартир в аренду. Может быть, улучшают свои жилищные условия, а может быть, собираются и новые квартиры сдавать — уже по более высокой цене. Правда, банки не дают ипотечные кредиты под "серые" доходы, а то продажи шли бы еще активнее (сейчас продано чуть более 50% квартир).

Правда, надо иметь в виду: чтобы получать прибыль от сдачи квартир в краткосрочную аренду, надо быть местным жителем. А на сколько-нибудь заметное повышение цен можно рассчитывать только в долгосрочной перспективе — ближе к олимпийскому году.

Найти Руслана

Ну а что же коттеджная недвижимость? Конечно же, в продаже есть дома, коттеджи, виллы, особняки, усадьбы и даже дворцы. Но непреложным фактом является то, что на территории Сочи нет ни одного организованного коттеджного поселка. Даже малоэтажных жилых комплексов почти нет.

Едва ли не единственное исключение — апарт-отель "Катерина-Альпик" в Красной Поляне. Здесь, в одном из 4-5-этажных корпусов можно приобрести, скажем, апартаменты площадью 180 кв. м примерно за $1,5 млн, причем уже с отделкой и мебелью. В высокий горнолыжный сезон, например во время новогодних каникул, такие апартаменты сдаются по 30 тыс. руб. в день. Но, во-первых, хозяин апартаментов получит только 70% арендной платы — остальные 30% возьмет управляющая компания, которая и занимается сдачей площадей в аренду. А во-вторых, высокий сезон длится два, от силы три месяца в году. В любом случае срок окупаемости составит 15-20 лет. Так что апартаменты в "Катерина-Альпик" покупают прежде всего для собственного удовольствия. Ну и по ходу дела — для сдачи в аренду.

И все же там, в Красной Поляне, нам удалось отыскать коттеджный поселок, который вполне можно назвать организованным. А как еще назвать поселок из пяти домов, построенный в едином архитектурном стиле, с шлагбаумом на въезде и ландшафтным дизайном? Вот только создавался этот поселок не совсем традиционно: частное лицо приобрело несколько участков, заказало архитектору проект, а затем продало каждый участок с домом другим частным лицам. По документам это несколько домовладений, фактически — поселок.

Частное лицо зовут Руслан, и он сейчас строит по такой же схеме второй мини-поселок. Точнее, достраивает — дома подготовлены к внутренней отделке. За 1,5 млн можно купить коттедж площадью 240 кв. м. "А в готовом поселке дома стоят от трех до пяти миллионов долларов, — говорит Руслан. — Правда, все они давно раскуплены, и никто из хозяев их продавать не собирается". Приходится признать: предложение "от Руслана" — единственное в Сочи, которое показалось мне инвестиционно привлекательным.

Впрочем, если говорить о долгосрочных инвестициях, на Русской Ривьере можно покупать что угодно. Через шесть-семь лет цены значительно вырастут, особенно на территории между центром города, Адлером и Красной Поляной — то есть в районах, приближенных к будущим олимпийским объектам. А для быстрых спекулятивных сделок столица Олимпиады-2014 интереса не представляет.

Андрей Воскресенский

Дата публикации: 11:16 14 августа 2008

Источник: bpn.ru