Шахматная партия инвестора в Сочи: продумываем ходы вперед

Перспективы вложений в недвижимость Сочи начали обсуждаться аналитиками рынка сразу после того, как город был объявлен столицей зимней Олимпиады-2014. Эксперты склонялись к мнению, что «сладкое» время для вложений уже упущено. Мол, надо это было делать до того момента, когда рынок отреагирует на победу города в конкурсе на звание олимпийских столиц. Напомним, что цены на сочинскую недвижимость сразу тогда рванули вверх. Сейчас такого роста не отмечается, более того, в городе слишком много проблем, который породил знаменитый олимпийский закон об упрощенном изъятии земли у собственников. Но Сочи продолжает привлекать частных инвесторов, которые уверены в том, что они заработают. Да они уже заработали.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил пообщаться непосредственно с человеком, который сделал ставку на Сочи. И вложил часть своих средств еще до исторического момента. Сегодня он задумывается над тем, стоит ли ему продолжать в том же духе, то есть вкладывать деньги в новые объекты. Однозначного ответа пока нет.

Представим нашего собеседника. Алексей занимается электронным бизнесом, он топ-менеджер крупной компании – руководит региональным офисом (хотя и москвич), а по образованию – физик (значит и математик). Соответственно, свои действия рассчитывает на несколько ходов вперед, но прежде ситуацию анализирует.

Резоны: почему Сочи?

1. Поток «курортников» обеспечен

Как мы уже сказали, Сочи Алексей выбрал еще «до того». Логика выбора довольно простая. Пусть Сочи пока и не дотягивает до средиземноморских курортов по уровню комфорта, но ему ничего не остается делать, как только усиленно развиваться. Предстоящая Олимпиада лишь усилит этот процесс.

Сегодня Сочи – практически единственный курорт в России, куда ездит отдыхать большинство наших сограждан. При 145-миллионном населении страны заграницей проводят отпуск меньше 2%. Получается – 3 млн. человек. Допустим, эта цифра увеличится втрое. Все равно получается 10 млн. Остальные 135 млн. прочно сидят в России. Предположим, две трети от этого количества могут вообще никуда не выезжать. А остальные? Кто-то, предположим, отправляется на постсоветские просторы, но уже понятно, что Сочи обеспечен огромный поток отдыхающих.

2. В Сочи «на три ночи». Легко!

У Сочи есть огромный плюс – туда можно в любой момент сорваться и провести выходные дни. Как говорится, «в Сочи на три ночи» без особых проблем. Главное – были бы билеты.

Сочи в этом смысле явно выигрывает у европейских курортов в глазах россиян. Например, до Италии – лететь 4 часа, а за 2 часа надо быть в аэропорту, практически потратить на перелет целый день. Для того, чтобы попасть в Сочи, в аэропорт достаточно приехать за 40 минут, а через два часа вы уже приземлились. Устроились, перекусили – и можно купаться. Добавьте сюда отсутствие хлопот с визами. Кстати, именно так и произошло с Алексеем – как-то у него кончилась виза, заграницу на отдых он уже не попал, пришлось довольствоваться Сочи. О чем он, собственно, и не жалеет. Возможно, с того дня все и началось.

3. Отдача от вложений в строящееся жилье больше, чем в Москве

В тот момент, когда Алексей раздумывал над сочинским вариантом, в Москве недвижимость перестала приносить инвесторам оглушительную прибыль. Причины хорошо известны: московские цены доросли до европейских (а сегодня уже и переросли), прокатилась волна скандалов с дольщиками, в которой захлебнулись частные инвестиции. Наконец, застройщики стали кредитоваться в банках, а не собирать деньги с граждан «на этапе котлована».

Все это привело к тому, что московские частные инвесторы могли рассчитывать на прибыль не больше 15-20%. Риски по недострою, по затягиванию сроков строительства тоже никуда не делись. В конечно итоге, по мнению Алексея, частные инвесторы в Москве играли в тот момент просто на общем росте рынка. В этом случае лучше не рисковать, а покупать нечто готовое, чем нечто эфемерное. Сочи явно обещал больше.

Оценим риски

Выбирая объекты для инвестиций, Алексей проанализировал информацию о строительных компаниях, в том числе и «приватную», то есть – проконсультировался с людьми, которые уже вложились в объекты этих фирм и даже неплохо знакомы с их руководством. Это все происходило за два месяца до объявления Сочи олимпийской столицей.

Что касается правовой стороны дела, то есть тех условий, на которых в Сочи приобретаются квадратные метры, то они пока что оставляют желать лучшего. О законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который максимально защищает частного инвестора, в Сочи, похоже, не слышали. В ход бодро идут «серые схемы» - предварительные договоры, договоры переуступки прав требований, вексельные и кредитные схемы, по которым покупатель считается кредитором строительной компании, а последняя обязуется погасить ему долг квартирой.

Безусловно, частные инвесторы отлично понимают, что подобные документы – филькины грамоты, но здесь играют роль другие аргументы – авторитет строительной компании, ее серьезный настрой и личные связи.

Есть, правда, и еще один риск, гипотетический, но все же…. Ведь в Сочи до сих пор не утвержден Генплан. Зато закон об упрощенном изъятии земель вступил в силу. Пока от него страдают простые граждане, застройщиков «лихо» обходит.

Однако стоит вспомнить недавний скандал в испанском Марбее, где власти потребовали снести целый коттеджный поселок, в котором голливудские знаменитости накупили дорогущих домов. Почему снести? Оказалось, земля была выделена под строительство незаконно. Сносить пришлось за свой счет, никакой компенсации за утраченную собственность никому не выплатили. Если такое возможно в цивилизованной Испании, то, что говорить о нас…

Наконец, нельзя сбрасывать со счетов и политические «напряги» в Южном регионе – вооруженный конфликт в Южной Осетии и угрозы сорвать Олимпиаду-2014. И все же, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Совет Алексея – играть на свои деньги, тем более, когда чувствуется определенный риск. То есть, кредитов – не брать. Хотя иногда и очень хочется, и другие «частники» так делают.

Объекты для инвестиций

Итак, были выбраны две квартиры в новостройках: вернее в домах, которые еще достраиваются. Первая – квартира эконом-класса в центральном районе на улице Трунова. Это «однушка» площадью 47 кв. м. с видом на море, на 15-м этаже монолитного дома. Дом будет построен через год, и сдадут его где-то к 2010-му.

Квартира была зарезервирована, но когда Алексей услышал новость о победе Сочи в предолимпийской гонке, - позвонил риэлтору. Вернувшись в тот же день из командировки, прямо с вокзала поехал заключать сделку. Через неделю после покупки квартира взлетела в цене на 15%.

А куплена была по цене 62 тысячи рублей за кв. метр. Условия для инвестирования оказались удобными: первый взнос - 20% от стоимости, через полгода – 30%, через год – последние 50%, которые Алексей внес буквально в июне этого года.

Этот вариант – чисто инвестиционный, то есть инвестор будет его продавать. Квартира в цене растет довольно быстро, как это свойственно эконом-классу – массовому жилью «для народа» «Понятно, что все самое легкопродаваемое и быстрорастущее – наиболее доступное», - говорит Алексей.

Со второй квартирой – все несколько сложнее. Строго говоря, это не квартира, а апартаменты в апарт-отеле (нечасто встречающийся у нас вид недвижимости), строящемся рядом со знаменитым отелем «Рэдиссон САС Лазурная» на берегу Черного моря.

Данный вариант можно смело относить к премиум-классу: апартаменты-студия, площадью 67 квадратов. Огромный балкон-терраса: 14 кв. метров. Понятно, что апарт-отель будет обеспечен всей необходимой инфраструктурой от бассейна до прачечной. Будущие обитатели комплекса смогут пользоваться и уже существующими благами, например – канатной дорогой, пляжем, который будет реконструирован. На момент покупки (а она состоялась уже после объявления Сочи столицей Олимпиады) метр стоил 3800 долларов.

«Час икс» за год до Олимпиады

Надо сказать, что Алексей уже неплохо заработал. Если даже сейчас он будет продавать квартиру на улице Трунова, «навар» составит 50% - так подорожал «эконом-метр».

«Ее можно было бы продать, когда я вложил только половину стоимости, - объясняет Алексей, - То есть, эффективность вложений получается - 100%, потому что, вкладывая свои деньги, я получил прирост на те деньги, которые еще должен вложить. Конечно, можно было бы так поступить и заработать существенно больше. Вопрос в другом – куда дальше вкладывать деньги?»

Добавим сюда еще один вопрос – когда же продавать?

«Есть мировая статистика – самые высокие цены на недвижимость в олимпийских городах, фиксировались за год до Олимпиады, - продолжает наш собеседник, - Ведь квадратные метры дорожают и за счет, того, что и сами жилые комплексы, и город в целом обрастают инфраструктурой, за счет повышения уровня сервиса. За год до Олимпиады в городе уже можно комфортно жить».

Именно в этот предпоследний год масса людей либо просто хочет попасть на Олимпиаду либо заработать, сдавая жилье приезжим. В последний год и начнется предолимпийская лихорадка, создастся повышенный интерес и повышенный спрос. Появится много спекулянтов, играющих «на коротких позициях» (купил-продал). В результате, «ценник» уйдет вверх.

Наш собеседник не исключает, что тот самый заветный год перед Олимпиадой цены на недвижимость в Сочи могут обойти московские. Так что продать квартиру за год до Олимпиады – это один из возможных сюжетов. Вполне вероятен и другой.

По мнению Алексея, необходимо смотреть и на «локальную» ситуацию вокруг стройки. Ведь этот дом – не единственный на улице Трунова, всего же компания собирается возвести комплекс из целых 9 штук! И если дом достроится (а пока строительство идет тьфу-тьфу-тьфу вполне благополучно) и у него будет хорошая цена, и начнется строительство рядом, то возможно, данную квартиру следует продать, но вложиться сразу в две новые. Они-то как раз и будут готовы за год до праздника спорта. Тогда инвестор заработает еще раз.

Что касается апарт-отеля, то он подорожал не так стремительно – примерно на 35%. Дом будет сдан в начале следующего года. Заметим, что в апарт-отеле есть набор из двух- и трехкомнатных апартаментов, но Алексей выбрал наиболее демократичный вариант – студию. Почему? Есть мысль оставить апартаменты себе, но, может быть, сдавать их в аренду, чтобы отбить затраты на содержание. Если рассматривать вариант аренды, то апартаменты-студия, наверняка не будет простаивать в сезон, а вот более дорогие номера сдавать уже сложнее.

Сдаваться недвижимость будет через управляющую компанию. Есть несколько схем. Посуточная аренда предполагает и высокую арендную плату, но зато есть другая проблема - квартира быстрее изнашивается от обилия арендаторов.

Можно сдавать помесячно (в этом случае денег удастся заработать меньше) или вообще, - договориться на полгода, а остальные полгода – оставить за собой. Вариант продажи не исключается, но когда именно - все будет зависеть от того, как поведут себя цены.

«Есть стоимость, по которой квартиру продает застройщик, а есть стоимость, которую определяет рынок, - говорит Алексей. - Продают квартиры обычно «партиями», а остальные придерживают. Например, застройщик апарт-отеля придерживал квартиры с 10 с 20 этаж. Сейчас их начали продавать, и они уже дороже предыдущей «партии» процентов на 30%.»

Апарт-отель будет состоять из трех корпусов. Третий корпус достраивается, он все и решит. Тогда поднимется ценник, и можно будет задуматься о продаже. Да и прежде застройщики просто не дадут вам это сделать, пока не продадут свою часть, чтобы вы не сбивали цены.

Что же дальше?

Куда же вкладывать заработанные на недвижимости деньги? Алексей вспоминает советы «инвестиционных гуру». Сначала надо вложиться в недвижимость: купить 4-5 инвестиционных квартир. Появившиеся деньги можно вложить в акции и ценные бумаги. А следующий этап - игра на бирже: спекуляция, риски, огромные деньги, адреналин. Но до этого этапа нужно еще дорасти, а пока что недвижимость предоставляет возможность частным инвесторам учиться уму-разуму, попутно зарабатывая.

Екатерина Меледина

Дата публикации: 10:57 19 августа 2008

Источник: bpn.ru