Купили жилье в кредит? Лучше не разводитесь!

Что будет, если вы решили расстаться, а квартира - в залоге у банка, и кто должен выплачивать оставшийся долг.

Муж, жена и банк: кто есть кто по договору

- Для начала надо разобраться, кем могут выступать супруги при оформлении ипотечного кредита, - предлагает наш эксперт, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла ЦЫТОВИЧ. - Возможны разные варианты.

1. Оба супруга выступают созаемщиками. Квартира при покупке оформляется в общую совместную собственность.

Такой вариант выгоден тем, что банк при определении размера кредита учитывает доход обоих супругов, и благодаря этому можно получить более крупную сумму.

В то же время нужно иметь в виду: проверку платежеспособности по полной программе придется проходить и мужу, и жене; если у кого-то из них зарплата не полностью «белая», то условия кредита могут оказаться менее выгодными.

Сложности могут возникнуть и при получении налоговой льготы: при покупке жилья в общую собственность налоговый вычет распределяется между супругами, и если кто-то из них такой льготой уже когда-либо пользовался, то предоставлять ее в полном объеме второму супругу налоговики могут отказаться.

2. Один из супругов выступает заемщиком, второй - поручителем. Оба несут так называемую солидарную ответственность по кредиту: если заемщик не вносит платеж, банк предъявляет требование об уплате поручителю.

Свидетельство о праве собственности на жилье при таком варианте оформляется только на супруга-заемщика, что, разумеется, не лишает «вторую половину» права на часть квартиры, поскольку это имущество приобретается в браке.

Схема «заемщик - поручитель» удобна, если один из супругов стабильно получает большую «белую» зарплату, а у второй половины официальные доходы не столь велики, нерегулярны и т. д.

Напомним, от формы подтверждения доходов зависит не только сумма кредита, но и зачастую размер процентной ставки: во многих банках для тех, кто не может подтвердить «белую» зарплату справкой 2-НДФЛ, ставки повышаются на 0,5 - 1%.

Также вариант 2 выгоден, если один из супругов уже исчерпал свою налоговую льготу на покупку жилья (напомним, она предоставляется только один раз). Второй супруг, оформленный единственным покупателем-заемщиком, сможет получить льготу в полном объеме.

3. Один из супругов оформляется заемщиком, второй никак не участвует в кредитных обязательствах (поручитель не требуется либо им становится другой человек).

Обратите внимание: такая схема, когда вторая половина полностью отстраняется от кредита и вообще не может быть привлечена к платежам по нему, возможна, только если супруги заключат брачный договор. В этом документе можно предусмотреть, что муж и жена не отвечают по обязательствам друг друга, даже если полученные блага используются обоими.

Чтобы не возникло сложностей с получением кредита, форму брачного договора рекомендуется согласовывать с банком.

Напомним, если нет брачного договора, применяются правила Семейного кодекса: по кредиту, взятому одним из супругов, отвечают оба, если заем используется на общие нужды (ст. 45 СК РФ), а имущество, нажитое в период брака, в любом случае является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ).

Хочешь жилплощадь - сумей платить

Если супруги решили развестись, то сразу же нужно известить об этом банк. Во-первых, поясняет Алла Цытович, специалисты помогут сориентироваться, какие варианты распределения имущества возможны и каковы будут финансово-кредитные последствия в вашей конкретной ситуации.

Во-вторых, если дело дойдет до раздела имущества через суд, то банк обязательно привлекается к процессу в качестве третьей стороны, поскольку квартира находится у него в залоге.

При разводе возможны два основных сценария.

ПЕРВЫЙ. Квартира достается одному из бывших супругов: суд оставляет ее матери с ребенком, муж благородно отдает жене и т. п.

В этом случае происходит перерегистрация права собственности, и новый официальный обладатель квартиры получает в нагрузку все кредитные обязательства. На него переоформляется кредитный договор с оставшейся суммой долга. Очевидно, что новый заемщик должен соответствовать всем условиям кредитующего банка.

Обратите внимание: закон не позволяет разделить право собственности на жилье и обязанности по выплате кредита. Поэтому передать бывшей второй половине жилплощадь, великодушно оставшись плательщиком по долгу, нельзя.

ВТОРОЙ. Квартира, оформленная при покупке на одного из супругов либо в совместную собственность, делится, бывшие муж и жена получают доли в праве собственности на жилплощадь.

- Строго по закону в таком случае должно произойти распределение обязательств по кредиту между бывшими супругами пропорционально размерам их долей в праве собственности на квартиру, - поясняет председатель коллегии адвокатов «Павлович и партнеры» адвокат Олег ПАВЛОВИЧ. Однако мы тут же столкнемся с юридической нестыковкой: дело в том, что по Закону «Об ипотеке» предметом залога может быть только сама квартира или на худой конец комната, но никак не доля в праве собственности на жилье. Как из такой ситуации будет выходить банк, что предпримет для разруливания суд - предположить сложно. По словам адвоката Павловича, наработанной судебной практики по этому вопросу пока нет, высшие судебные инстанции разъяснений еще не давали...

В общем, на практике события чаще всего либо развиваются по первому сценарию, либо ипотека и вовсе накрывается, и квартиру приходится продавать (см. «Вопрос - ребром»).

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Сколько денег уйдет на переоформление прав и долгов

Расходы будут зависеть от того, к какой схеме распределения прав на жилье и оформления кредитных отношений придут бывшие супруги.

Так, если понадобится перерегистрировать право собственности на квартиру на другого экс-супруга или оформлять долевую собственность, то потребуются расходы на регистрационные процедуры. Госпошлина за каждое действие по регистрации прав на недвижимость - 500 руб., если нет времени и сил ходить по инстанциям, стоять в очередях и т. п., то помощь посредников обойдется порядка 10 - 15 тысяч рублей.

Велика вероятность визита к нотариусу: для составления соглашения о разделе имущества, определения долей в праве собственности и др. Тарифы на нотариальные действия: 0,5 - 1% от стоимости имущества за соглашение о разделе, порядка 1500 руб. за выдачу свидетельства о праве собственности на долю супруга в общем имуществе.

Если требуется переоформление кредитного договора при смене супруга-собственника и соответственно заемщика, то основными затратами будут расходы на страхование, которое также переоформляется на новое лицо. Суммы взносов будут зависеть от многих факторов: возраста, состояния здоровья, образования, стажа работы и проч.

Также во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего кредитного договора: 0,5 - 1% от суммы переоформляемой задолженности.

ВОПРОС - РЕБРОМ

А если в одиночку платежи не потянуть?

Если бывшие муж и жена никак не могут договориться о своих правах на квартиру - скажем, не получается разделить однушку либо оказывается, что супруг, ставший единственным собственником, не в состоянии в одиночку выплачивать кредит, - то выходом может стать продажа жилья.

- Для таких случаев банки предусматривают специальные схемы продажи, позволяющие уменьшить издержки, - поясняет управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. - Сделка купли-продажи квартиры организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю «чистой».

С учетом того что со времени приобретения квартиры заемщиками до ее нынешней продажи цены успели значительно вырасти, выручка за вычетом платежей по кредиту обычно оказывается весьма приличной. Эти деньги распределяются между бывшими супругами по их соглашению или по решению суда.

Дата публикации: 16:34 19 августа 2008

Источник: bpn.ru