Московские квартиры. Летние цены и прогнозы

Июль — начало августа — время обещанного аналитиками и экспертами рынка жилья если не снижения, то, по крайней мере, стабилизации цен. Но судя по представленным ими отчетам, можно сделать вывод, что даже летом цены продолжали расти, снизились по сравнению с началом года лишь темпы этого увеличения. В июле специализированные и деловые издания пытались дать объяснения данной тенденции. Мнения высказывались различные, единодушие наблюдалось только в оценке абсолютной стоимости московских квартир — она непомерно высока и не соответствует платежеспособному спросу. В данной статье представлен краткий обзор летних материалов специализированных СМИ, комментирующих ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости.

Причина кроется в макроэкономической нестабильности, утверждает аналитик компании «КомСтрин» Олег Борисенок в своих комментариях газете «Коммерсантъ». Цены на жилье — рыночный фактор, и если официальные данные можно исказить или занизить, то рынок не обманешь. Продолжающийся мировой кризис оказывает заметное давление на российскую экономику, и спасают нас только солидный стабилизационный фонд и золотовалютные резервы. Однако это не панацея, о чем свидетельствует рост цен на продовольствие. Недвижимость тоже продукт, и он также растет в цене. Судя по всему, в ближайшей перспективе эта тенденция сохранится, хотя ближе к осени вполне вероятно замедление темпов, отмечает О. Борисенок.

«Российская газета» в материале о стоимости жилья в регионах России, включая Московский, приводит слова заместителя министра регионального развития Сергея Круглика. По его мнению, ситуация на рынке жилья спокойная — новостройки дорожают в пределах инфляции, то есть примерно на 1,5–2% в месяц. Стабилизация цен с некоторыми колебаниями по различным категориям домов продлится в течение года–полутора. Согласно законам рынка цены регулируются спросом и предложением. Увеличение предложения влияет на их снижение и стабилизацию, но не на повышение. По данным Росстата, в первом полугодии 2008 года рост жилищного строительства в России составил ничтожно малую цифру — 2,9%. Для сравнения: к июлю прошлого года эта величина была на порядок выше — 34,3%.

Основное сокращение ввода в эксплуатацию новых домов в первой половине 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007-го произошло в Москве, Московской области, Санкт–Петербурге, Краснодарском крае. В столице, по данным Росстата, оно составило порядка 50%.

В своих комментариях газете «Известия» аналитики бюро недвижимости «Агент 002» отметили, что за неделю в середине июля на вторичном рынке столицы цены повысились незначительно, всего на 0,1%, зато предложение упало на 3%. Резкое снижение количества вводимого в строй нового жилья тянет за собой и вторичку. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман назвал корреспонденту газеты «Известия» несколько объективных причин уменьшения объемов. Это трудности с выделением площадок и получением разрешений на строительство, дороговизна материалов, подключения к электросетям и газу. По словам Н. Кошмана, если ничего не предпринимать, в отрасли может произойти кризис. Стоимость жилья станет настолько высокой, что его мало кто сможет купить.

Вместе с тем период роста цен на столичную жилую недвижимость, похоже, подошел к концу, отмечает «Независимая газета». Об этом говорят аналитики, опрошенные корреспондентами этого издания. Снижение рублевых цен в период с 14 по 21 июля было зафиксировано специалистами аналитического центра IRN.RU. Средняя стоимость 1 кв. м изменилась на 500 руб. и составила 137,72 тыс. руб. Удешевление всех типов жилья экономкласса в Москве произошло впервые с января, но пока в рублевом выражении. В долларовом исчислении из-за снижения курса доллара к рублю цены продолжили незначительный рост. Происходящее на рынке закономерно, так как уровень столичных цен давно превосходит тот показатель, который должен соответствовать так называемому понятию справедливой цены, считает генеральный директор портала недвижимости RWAY Александр Крапин. «Квадратный метр жилья должен стоить чуть больше зарплаты одного работающего в семье, тогда как у нас это превышение составляет четыре–пять раз, что очень много», — пояснил А. Крапин в комментариях «Независимой газете». При этом эксперт добавил, что товары на любом рынке не будут покупать, если их цена превышает возможности платежеспособного спроса. Он также считает, что осенью начнется первое снижение цен предложений на столичном рынке, а рублевые данные середины июля, возможно, являются первым звоночком. Генеральный директор компании Russian Researsh Group (RRG) Денис Колокольников отмечает, что темпы роста рынка снизились, но он продолжает потихоньку расти, хотя тенденция к его стабилизации и присутствует. По его данным, московский рынок жилья стабилен, так как объем предложений квартир находится на минимальном уровне и их накопления пока не происходит.

В авторской статье, подготовленной по просьбе газеты «Ведомости», руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко отметил, что чем выше становятся цены на квартиры в столице, тем неопределеннее дальнейшие перспективы этого рынка. С одной стороны, они уже недоступны для большинства москвичей, в том числе почти для всего среднего класса, причем даже в кредит. С другой — застройщики постоянно жалуются на подорожание материалов, земельных участков, рост административных барьеров и предрекают бесконечное увеличение стоимости жилья. В таких условиях, считает О. Репченко, прогноз развития рынка недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу оказывается особенно актуальным. После детального анализа динамики изменения цен в прошлые годы и причин, повлиявших на эти изменения, в статье сделан вывод: последняя волна подорожания столичного жилья первых месяцев этого года была спровоцирована в большей степени инвесторами, а не реальными покупателями, значительная часть которых оказалась отрезанной от рынка уже во время скачка цен 2006 года. Получается, что сейчас подорожание жилья происходит не на фоне большого количества сделок среди реальных потребителей, как в 2002–2006 годах, а в условиях формального повышения цен продавцами, которые придерживают свой товар. В общих чертах именно такое положение дел как раз и называют перегретостью рынка, связанной с оторванностью цен предложения от основной массы реального спроса. На вопрос, что будет дальше, часть ответов очевидна.

Инвестировать в московский рынок жилой недвижимости с целью получения быстрой спекулятивной прибыли уже поздно — это нужно было делать в 2000–2005 годах. Фиксировать ли прибыль сейчас — вопрос философский. Однако следует учитывать, что риск наступления новой стагнации с откатом цен, как это было в 2007 году, в настоящее время есть. Тогда снижение, которое отражала статистика, составило около 5%. Скрытое падение было заметно больше — порядка 10–15%. Вполне очевидно, что если на московском рынке произойдет новая стагнация, то величина отката цен будет как минимум такой же или, скорее всего, даже больше. Причем если переход рынка в стадию стагнации произойдет в ближайшие месяцы, то она может продлиться не только до конца этого года, но как минимум до осени следующего или даже до 2010 года. По логике, рынку нужно время, чтобы уровень платежеспособности населения, по крайней мере основной части среднего класса, догнал уровень цен на жилье.

Эксперты Института глобализации и социальных достижений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, при этом падение цен, вероятно, составит 50% от существующего уровня. К такому выводу специалисты пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках. По словам экспертов, пишет «Российская газета», сейчас игроки рынка жилья стараются избегать резких движений как в сторону повышения, так и в сторону понижения стоимости жилья.

В отчете по итогам июля специалисты аналитического центра IRN.RU отмечают, что пока московская недвижимость продолжает пребывать в парадоксальном состоянии. Как показывает анализ, в среднесрочной перспективе кардинально изменить ситуацию могут только правительственные меры по наращиванию объемов строительства. В нынешних условиях только ликвидация дефицита жилья, оставшегося еще с советских времен, позволит стабилизировать и даже сбить цены на недвижимость до разумного уровня. В краткосрочной же перспективе рынок может метнуться как дальше вверх, так и вниз под влиянием таких локальных факторов, как сложности с финансированием строительства, очередной кризис на фондовом рынке, текущая структура предложения в сегменте новостроек, поведение частных инвесторов. Уже к осени ценовой тренд на московские квартиры может смениться на противоположный, хотя это и не единственный вариант развития событий.

Представленный материал не дает конкретного ответа на вопрос, когда же, наконец, начнется снижение цен и будет ли оно. Но вместе с тем, анализируя мнения экспертов, можно отметить, что предпосылки для этого существуют.

Илья Федоров

Дата публикации: 13:16 20 августа 2008

Источник: bpn.ru