Где искать гостиничный Клондайк?

По мере того как рынок коммерческой недвижимости насыщается качественными объектами, многие его игроки все чаще задумываются о том, какой из сегментов будет наиболее выгоден для бизнеса в среднесрочной перспективе.

Некоторыми мыслями по этому поводу с нами поделился генеральный директор московской управляющей компании Avant Group Андрей Канорский.

— Андрей, о бизнесе, которым вы занимаетесь, говорят и пишут много и часто. Востребованность услуги управления недвижимостью, в том числе и гостиничной, очевидна. Казалось бы, компании с подобной специализацией должны быть нарасхват. Тем не менее этого не происходит. Почему?

— Потому что многие собственники по-прежнему предпочитают до всего доходить своим умом. Это касается всей коммерческой недвижимости. Девелопер возводит объект, затем из строительной команды создает эксплуатационную, потом формирует подразделения, которые занимаются продажами или арендой площадей. Такая вот российская ментальность — ничего не упускать из своих рук. А ведь по большому счету это признак непрофессионализма.

Почему эффективные бизнесмены идут подобным путем? Почему пытаются изобретать велосипед? Потому что услуга внешней управляющей компании, которую сегодня можно получить на рынке, бывает и качественной, а бывает и… очень некачественной. Известные бренды можно сосчитать по пальцам. Фирмы, которые у всех на слуху и, соответственно, востребованы, выставляют завышенные цены. А выбрать в процессе тендера другую УК с более приемлемыми условиями не так-то просто. Одни малоизвестны, а другие не могут показать примеры эффективного и, что самое главное, длительного управления объектами. Рынок молодой, компании тоже, ко многим из них и у девелоперов, и у инвесторов нет доверия.

— Вы говорите только о российских управленцах? Потому как у зарубежных есть и имена, и опыт, доказанный десятилетиями…

— Разумеется. Говоря о гостиничном бизнесе, могу констатировать, что здесь ситуация схожая. Среди российских компаний, профессионально управляющих отелями, практически нет известных имен. У строителей или риэлторов уже имеется основной пул игроков. В гостиничном сегменте на данный момент широко известны только две компании: «Азимут» и «Гелиопарк». И надо заметить, что они управляют в основном собственными активами, что тоже не добавляет инвесторам оптимизма.

В тоже время иностранная компания — это не просто бренд, это еще и гарантированный поток гостей. В заявлении собственника о том, что он намерен работать только с зарубежным оператором, кроме желания получить гарантии мифической надежности…

— Почему мифической?

— Работать на объекте все равно будут российские специалисты.

Так вот, кроме желания получить гарантии мифической надежности у собственника на первом месте стоят реальные продажи — заполняемость гостиницы. А гости, особенно иностранные, едут, реагируя, как известно, на имя. Поэтому отсутствие бренда — это как потенциальное отсутствие гостей в том объеме, который может обеспечить высокую прибыль.

— Сегодня на рынке активно развивается строительство отелей в составе многофункциональных и спортивно-досуговых комплексов. В чем здесь выгода девелопера?

— В первую очередь это диверсификация рисков. А еще существует Постановление правительства Москвы от 18 июля 2006 года № 516-ПП «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы», положения которого по-своему способствуют привлечению инвестиций в развитие гостиничного сегмента. Используя административный ресурс, власти таким образом пытаются сократить дефицит отелей в столице. Не скажу, что это происходит в каких-то жестких формах, процесс уже запущен, и он спокойно воспринят в деловом сообществе. Лучшее подтверждение тому — гостиничные площади в составе новых столичных МФК: «Бородино ВЭЛ Отель» на Русаковской (28,5 тыс. кв. м), «Милан» на Каширском шоссе (40 тыс. кв. м) и др. Впрочем, в Москве любая гостиница, в составе МФК или отдельно стоящая, будет иметь успех — во всяком случае, пока не произойдет насыщение рынка.

— Кстати, в ходе презентации гостиницы «Охотник» вы сказали, что к 2012–2014 годам на российском рынке коммерческой недвижимости произойдет насыщение качественными объектами, причем во всех сегментах. Где-то — чуть раньше, где-то — позже. Некоторые западные инвесторы уже сегодня скорректировали свои бизнес-планы и стратегии с учетом грядущих тенденций. Что ждет рынок дальше? Снижение цен на 20%? Или мы неправильно вас поняли, и речь шла о доходности?

— Перспективы арендного (офисного и торгового) сегмента таковы, что через некоторое время они действительно могут войти в стадию стагнации. По имеющимся у нас данным иностранные инвесторы, которые сегодня начинают работать на рынке Москвы, первые пять лет считают свой годовой доход по существующим арендным ставкам, а начиная с шестого года после вхождения в проект с учетом их снижения на 20%.

— Означает ли это, что отельный бизнес очень скоро может стать для девелоперов предпочтительнее?

— Да, но не все так просто. Пока в гостиничном сегменте немного игроков, но намечается определенная тенденция — девелоперы уже обращают на него внимание, как на некую перспективу. Снижение доходности арендного бизнеса — вещь вполне возможная и даже закономерная. В гостиничном сегменте ситуация может развиваться по своим, если так можно сказать, законам. Пока главное отличие здесь в сроках окупаемости проектов (они более длительны), а значит, и в доходности, поскольку это вещи взаимосвязанные. Для торговых или офисных объектов срок окупаемости составляет 5–8 лет, для гостиничных — 7–12. Сегодня деньги быстрее оборачиваются у того, кто строит деловые и торговые центры, что вполне очевидно. У нас экономика такова, что инвесторы предпочитают краткосрочные проекты.

Но со временем мотивация скорее всего изменится, и этому будет способствовать заметное сокращение разницы в себестоимости бизнеса. Поясню свою мысль на примере.

Затраты на строительство или реконструкцию бизнес-центра и гостиницы сейчас примерно одинаковы. С некоторыми оговорками, разумеется, поскольку отель в обязательном порядке придется оборудовать дополнительными коммуникациями (те же санузлы в каждом номере), а это потребует дополнительных средств. Но допустим, что инвестиции сопоставимы. Теперь попробуем сравнить доходы. Как правило, с 1 кв. м в офисе выручка больше, чем в гостинице. При этом расходы на подготовку помещения к сдаче в аренду минимальны. Организация гостиничного процесса гораздо затратнее. Минимум 60% от полученных средств уходит на этот самый процесс, который, кстати, продолжается непрерывно, 24 часа в сутки. В результате из вложенного рубля можно вернуть не более 30–40 коп., тогда как в арендном — от 50 до 80. Это еще один аргумент в пользу арендного бизнеса и одновременно увеличения темпов строительства торговых и офисных объектов. Можно предположить, что к моменту стагнации рынка коммерческой недвижимости гостиничный сегмент едва ли будет насыщен.

Между тем насыщение рынка обострит конкуренцию. Инвесторам, сделавшим ставку на арендный бизнес, придется задуматься о новом уровне сервиса. Например, сдавать помещения не под отделку, а с полным ремонтом, или предоставлять «каникулы» по оплате, причем не на месяц, как сейчас, а на полгода. Словом, себестоимость бизнеса увеличится, возрастут трудозатраты. На этом фоне строительство отелей, которые все еще будут в дефиците, станет более привлекательным занятием. Согласитесь, трудозатраты сопоставимы, а рисков меньше, к тому же сроки окупаемости проектов к тому времени практически сравняются. Кстати, тенденцию развития в этом направлении отмечают и некоторые эксперты рынка.

Стабильный и долговременный доход — вот что станет, на мой взгляд, главным мотивом и притягательной силой гостиничной недвижимости в перспективе. В торговом сегменте уже сегодня существует такое понятие, как концепция.

Если она неудачная, то это может повлечь отток арендаторов и клиентов, соответственно доходы снизятся. Для гостиниц проблема реконцепции стоит не так остро, и это тоже подогревает к ним интерес девелоперов.

— В настоящее время под управлением международных гостиничных операторов в основном находятся отели высшего и бизнес-сегмента. Выходит, отечественные отельеры обречены осваивать исключительно нишу экономкласса?

— Не совсем так. В принципе звездность определяется пакетом услуг. И у Хилтона, и у Шератона есть трехзвездочные отели. Просто там нет набора определенных услуг, а все остальное, как и в «пяти звездах». Кроме того, я считаю, что в нише экономкласса уже сегодня можно получать сверхприбыли. Это своеобразный клондайк для девелоперов. Просто инвестиционные потоки туда еще не развернулись. В Москве примерно 80% зарубежных гостей живут именно в гостиницах экономкласса. Иностранцы тоже умеют считать деньги. Было бы здорово, если бы российским операторам достался сегмент «три звезды». Однако, боюсь, и за него придется конкурировать. Да, сейчас ниша экономкласса не освоена, но лет через пять она уже будет занята, и не факт, что исключительно отечественным бизнесом.

— Расскажите в двух словах о перспективах развития вашей компании.

— Мы движемся сразу по нескольким направлениям. Управляющая компания Avant Group вышла на рынок с уникальным проектом спорт-отеля в Ейске, затем был «Охотник» в Адлере. Причем там стояла задача реконструировать и запустить объект в кратчайшие сроки — за три месяца. И мы с ней, полагаю, успешно справились.

Не случайно нам доверили уже упомянутый «Охотник» в Москве. Вместе с тем у нас активно развивается направление консалтинга, пока это отдел, но в скором времени будет полноценный департамент. Среди консалтинговых проектов компании — уникальное исследование востребованности гостиничных услуг на рынке малой авиации и воздухоплавания, рынка корпоративного отдыха.

Инвестиционные продажи снизились, но оптимизм остался

Эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels сообщают, что объем сделок с объектами гостиничной недвижимости на мировых рынках за первые шесть месяцев текущего года оценивается в 13,9 млрд долл. Таким образом, спад инвестиционной деятельности по сравнению с рекордно высокими показателями за аналогичный период 2007 года составил 76%. Наиболее существенное падение произошло на рынках стран Северной и Южной Америки (-81%), а также в Азиатско-Тихоокеанском регионе (-67%).

Однако несмотря на выраженное снижение объема инвестиционных продаж по сравнению с историческими пиками, зарегистрированными в последние два года, ожидания экспертов в отношении развития рынка гостиничных инвестиций остаются оптимистическими. Нынешний показатель (13,9 млрд долл.) практически соответствует уровню 2004 года и значительно выше, чем в 2002–2003 годах, когда был зафиксирован самый низкий объем гостиничных сделок на мировом рынке за последнее десятилетие. События 11 сентября в США, война в Ираке, вспышка эпидемии атипичной пневмонии привели к тому, что за I полугодие 2002 года объем сделок составил лишь 3,6 млрд долл. и оставался практически неизменным вплоть до конца 2003 года.

Уровень спроса и цен на высококлассные объекты гостиничной недвижимости на крупнейших рынках мира, включая Францию, Германию и Италию, по-прежнему остается достаточно высоким. Нельзя не отметить постоянно растущий интерес со стороны инвесторов к развивающимся рынкам, включая Таиланд и Вьетнам, а также Россию и Турцию. По данным последнего исследования Jones Lang LaSalle Hotels — Hotel Investor Sentiment Survey (HISS), прогнозы международных инвесторов в отношении рынка гостиничных инвестиций на среднесрочную и долгосрочную перспективу обнадеживают, при этом покупательский спрос по-прежнему превосходит предложение о продаже в соотношении 4:1.

Виталий Простаков

Дата публикации: 09:47 21 августа 2008

Источник: bpn.ru