Общественно-рекреационные зоны в коттеджных поселках

К общественно-рекреационным зонам (ОРЗ) в коттеджном поселке относятся все участки, которые не продаются в частную собственность. Подобные элементы становятся отличительной особенностью загородного объекта, вносят колорит в его атмосферу, создают ощущение уюта.

В общественную часть входит комплекс нежилых объектов социально-бытового и развлекательного характера. Это бары, рестораны, спортивные комплексы, СПА-центры, сауны, школы, детские сады, торгово-развлекательные комплексы с кинотеатром. «В некоторых поселках организуют хлебопекарни и фермерские дворики, где жители коттеджей могут купить продукты домашнего производства, — говорит Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup. — В инфраструктуру новых крупных проектов добавляются такие объекты, как апарт-отели и бизнес-центры».

Рекреационная зона подразумевает территорию, предназначенную для прогулок и отдыха жителей. Обычно она представляет собой садово-парковый ансамбль, сеть прогулочных дорожек и бульваров, спортивные и игровые площадки. При наличии водоема в эту группу добавляется набережная, пляж, причалы для лодок и яхт. Под прогулочные зоны, как правило, выделяют участки, на которых невозможно жилое строительство. К ним, например, могут относиться санитарные зоны вблизи водоемов или же лес, взятый в аренду.

«На территории ОРЗ запрещена любая деятельность, которая может привести к ухудшению экологии поселка и окрестностей, — дополняет Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость». — Так что жителям не разрешат ездить здесь на автомобиле, жечь костры и даже запускать петарды».

При обустройстве данной территории сначала выполняют земляные и инженерные работы: сооружают искусственные возвышенности, прокладывают необходимые коммуникации (отводы от водопровода, электрокабели), монтируют системы автополива, дренаж, оборудование для декоративной подсветки. После этого создают искусственные водоемы, детские и спортивные площадки. Завершающие работы предполагают прокладку дорожек и тропинок, установку клумб, беседок, ротонд, урн, скамеек, высадку деревьев и кустарников.

«Виды строительных работ и применяемые материалы во многом определены концепцией поселка, так как общественно-рекреационная зона должна соответствовать общему архитектурному стилю и создавать гармоничный завершенный образ, — говорит С. Цывин. — Например, если поселок строится в стиле старорусского деревянного зодчества, то и в оформлении общественно-рекреационной зоны основными материалами будут дерево, камень, художественная ковка из металла и т. д. В поселках, возведенных в европейском стиле, применяют клинкер, декоративный отделочный камень, брусчатку».

На свой страх и риск

Размер, параметры и в целом наличие данной зоны определяются индивидуально для каждого проекта. Причем у специалистов на этот счет самые разные мнения. Например, Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов Ostogenka Real Estate, придерживается правил, предъявляемых к генеральному плану поселка, где рекомендуется отводить под ОРЗ не менее 20% территории. На практике, по наблюдению спикера, эта площадь составляет не более 15%. Хотя в некоторых поселках, например в Бенилюксе, Николино, Довилле, коэффициент доходит до 30%. В основном же все зависит от размера поселка, его концепции, желания инвесторов, возможностей самой территории (категории и целевого назначения земельного участка), а также наличия и качества окружающей инфраструктуры.

«В элитных проектах для создания ОРЗ отводится 30 и более процентов от общей территории, — подтверждает Дмитрий Котляренко. — Так, в клубном поселке Экоэстейт Павловская Слобода, где всего шесть домов, парково-прогулочная зона занимает 1 га, что составляет ровно одну треть от всего участка. На ней расположены детский игровой городок, грунтовой теннисный корт, просторная летняя беседка-ротонда, а также зимний домик для барбекю».

Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании «Масштаб», утверждает, что в некоторых современных поселках эта цифра доходит до 40%. Прослеживается следующая тенденция: чем дороже в поселке дома, тем обширней в нем рекреационная зона.

Как правило, все общественные объекты — магазины, кофейни, рестораны, спортклубы, детские развлекательные центры и кинотеатры располагаются либо внутри главной въездной группы, либо рядом с ней. Во-первых, таким образом обеспечивается равный доступ к инфраструктуре для всех жителей поселка, которые получают возможность делать покупки и решать бытовые вопросы по дороге домой, встречаться с друзьями, проводить досуг с детьми, не мешая соседям. Вторая причина сугубо экономическая. Практически все девелоперы признают, что только лишь население коттеджного поселка (даже крупного) не в состоянии обеспечить достаточную прибыль операторам услуг: супермаркетам, спортклубам, школам. Размещение общественной инфраструктуры вдоль границы застройки позволяет привлекать внешних клиентов, не нарушая при этом безопасности, комфорта и приватности жителей коттеджного поселка».

Что касается прогулочно-парковой зоны, то ей, напротив, отводятся самые живописные и уединенные места — подальше от дорог. Хотя имеется практика, когда в центральной части поселка разбивают сады и искусственные водоемы. В этих случаях зеленые зоны становятся основным элементом плана благоустройства и озеленения территории, визитной карточкой и декоративной изюминкой всего проекта.

ОРЗ в ценовом сегменте

Обустройство общественно-рекреационных зон в первую очередь зависит от класса поселка и уже потом — от свойств местности, особенностей грунта и т. п. «У покупателей элитной недвижимости все большей популярностью пользуются проекты с развитой инфраструктурой и со вкусом оборудованной рекреационной зоной, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Поэтому большинство девелоперов предпочитают даже не экспонировать на рынке объекты элитного и бизнес-класса без ОРЗ. Безусловно, формирование подобных территорий напрямую связывается с масштабом проекта. Если участок под поселок небольшой, то девелоперы, как правило, ориентируются на общественную инфраструктуру. А если рядом с будущим загородным объектом имеется лесной массив, застройщики не только планируют зону отдыха и прогулок, но и стремятся арендовать соседние территории для обособленного отдыха жителей».

В объектах самого высокого ценового сегмента оборудование рекреационной зоны и строительство общественных объектов является первостепенной необходимостью, которая диктуется даже не столько потребностями жителей, сколько престижностью самого проекта. Поэтому привлекаются самые известные российские и зарубежные ландшафтные дизайнеры, которые создают сады цветов, камней, водных растений, обустраивают альпинарии. Каждая такая композиция становится шедевром, не имеющим аналогов. Например, в Экоэстейт Павловская слобода проект ландшафтного дизайна разработал известный английский архитектор садов Питер Томпсон.

Прогулочные дорожки в парках или скверах мостят брусчаткой, дорогой тротуарной плиткой или клинкерным кирпичом, ни о каком бетонировании речи быть не может. Скульптурные композиции изготавливают на заказ: серийный декор не приветствуется. При отсутствии природного водоема создается искусственный пруд. Набережные благоустраивают с помощью прогулочных дорожек. Рядом с берегом открывают пляжный клуб, кафе или ресторан, при возможности — яхтенную инфраструктуру.

«Самые большие территории под ОРЗ отводят в крупных поселках элит-класса, — констатирует Игорь Лебедев, — В таких проектах, как Павловские Озера, Княжье озеро, Cristal Istra общественные зоны занимают по несколько десятков га драгоценной территории. Например, в Княжьем озере не пожалели земли под строительство парка влюбленных, где молодые пары могут провести вечер на берегу пруда».

В бизнес-классе акцент делается на функциональность и наличие как можно большего количества объектов социально-бытовой инфраструктуры. В этом сегменте общественные территории обычно занимают около 10–20% от общей площади поселка, но практически всегда проводится полный комплекс работ по ландшафтному дизайну: разбивают газоны, высаживают композиции из цветов, кустарников и деревьев. В парках и скверах мостят прогулочные дорожки.

Если есть набережная, то ее оборудуют смотровыми площадками, обустраивают пляжный клуб с тентами, раздевалками и лежаками.

Что касается поселков эконом-класса, то наличие и параметры ОРЗ в них определяются прежде всего возможностями и желаниями девелоперов — каких-то определенных требований в этом ценовом секторе не предъявляется. Разве что возникает необходимость оборудования таких зон, когда по закону на конкретной территории внутри выделенного под поселок участка невозможно жилищное строительство. Либо если застройщик решил воплотить в проекте определенную архитектурную концепцию, например с садово-парковым ансамблем.

«В экономклассе основным становится вопрос цены: смогут ли жители поселка каждый месяц оплачивать какие-то ландшафтные изыски? — объясняет Дмитрий Котляренко. — Поэтому часто инфраструктура таких поселков ограничивается минимаркетом, автомойкой, а многие работы по озеленению и благоустройству жители осуществляют самостоятельно». «В экономе уместно разместить разве что детские и спортивные площадки, клумбы и вазоны с многолетними цветами, расставить вдоль дорожек скамейки, небольшие скульптурные композиции, — дополняет коллегу Сергей Цывин. — Все эти объекты не потребует вложения больших средств, зато общественная зона всегда будет радовать жителей».

Цена общественной «болезни»

«Музыку» в виде ландшафтных изысков, ресторанов и кафе, спортивных клубов и СПА-центров заказывает девелопер. Но в дальнейшем за их наличие приходится расплачиваться жителям. Содержание всех общественно-рекреационных объектов включено в размер коммунального платежа. Конечно, существует и такая практика, когда жильцы договариваются с эксплуатационной компанией и сами распределяют объем ответственности за ОРЗ, тем самым уменьшая стоимость коммунальных платежей.

«Строительство и оборудование общественной и рекреационной зон, безусловно, закладывается в продажную цену жилой недвижимости, — констатирует Мария Литинецкая, — но не все оплачивают одни лишь жители. Возмещение расходов на формирование данных территорий производится и за счет сдачи в аренду и продажи коммерческих площадей, возведенных в данном поселке».

В зависимости от величины ОРЗ, перечня и класса объектов величина эксплуатационных расходов может колебаться в пределах от 200 до 1000 долл. в месяц. «Строительство общественных территорий увеличивает цену домовладения на 20–30%, — отмечает Игорь Лебедев. — Но даже не всем жителям поселка класса бизнес нравится вносить лепту на содержание объектов, к которым они равнодушны. Поэтому опытные девелоперы понимают, что увеличивать ОРЗ более чем на 30% от общей площади поселка чаще всего нецелесообразно».

«Есть поселки, где ежемесячные эксплуатационные расходы доходят до 35 тыс. руб.», — говорит Алексей Артемьев. Именно столько приходится платить жителям 26 домов Горок-1, где имеется физкультурно-рекреационный комплекс. В неменьшую сумму обходится собственный фитнес-центр в Чигасово-1. В Николино, где более 250 домов и разнообразные инфраструктурные удовольствия самого высокого уровня, размер коммунальный платежей составляет 15 тыс. руб. ежемесячно.

Конечно, правильно, когда общественная зона для того или иного поселка создается под определенный контингент будущих жителей с учетом их интересов, пристрастий, образа жизни. Но бывали случаи, когда застройщики изначально строили поселок «для себя и своего круга». А через короткое время пытались продать часть домов сторонним покупателям, чтобы возместить понесенные расходы. Причем не всегда преуспевали в этом, потому что желающих купить «чужой» досуг и образ жизни не находилось. Опытный девелопер никогда не станет навязывать клиентам собственный вкус и представление о прекрасном.

Сегодня эпоха «девелоперского эгоизма» сменилась практикой формирования клубного поселка, ориентированного на жителей с определенными интересами. Причем общественные зоны стараются делать самоокупаемыми, предоставляя возможность пользоваться инфраструктурой жителям прилегающих поселков, что позволяет существенно снижать эксплуатационные платежи. По такому принципу «живут» Бенилюкс, Павлово, Высокий Берег на Новой Риге, Серебряный Век на Киевском шоссе, Новое Лапино на Рублевке, VIPушки на Калужском направлении и др.

Сергей Романов

Дата публикации: 09:51 21 августа 2008

Источник: bpn.ru