Все за одного

«Один доход — хорошо, а два — лучше», — считают банки и вписывают в ипотечные договоры условие о созаемщике. Как влияет это условие на сумму кредита и порядок его возврата?

Все за одного

Общеизвестный факт: перед выдачей крупного кредита на покупку жилья банки тщательно проверяют платежеспособность заемщика. Его доходы определяют размер кредита: тому, кто не в состоянии в течение многих лет ежемесячно выплачивать долг, денег никто не даст. Но если средств одного человека оказывается недостаточно для получения суммы на квартиру-мечту, на выручку приходят созаемщики — люди, чьи доходы могут быть учтены банком при расчете ипотеки. Статус созаемщика — это ответственность. Созаемщик не только помогает получить желаемое, предоставляя справку о своей зарплате, но и отвечает по кредиту вместе с должником.

Естественный отбор

Разные банки предъявляют к созаемщикам различные требования. Какие вообще критерии здесь могут выдвигаться? Начнем с числа созаемщиков: их может быть от одного до четырех-пяти.

Другие условия касаются возраста, гражданства, трудового стажа «ипотечных помощников». Как правило, созаемщик должен быть совершеннолетним (старше 18 лет, нередко и 20-21 года), иметь российское гражданство и непрерывный трудовой стаж минимум полгода-год на момент подачи документов. У возраста есть не только нижняя граница, но и верхняя. Большинство банков заинтересованы в том, чтобы кредит был выплачен до выхода должников на пенсию.

Чем старше заемщик, тем меньше срок, на который он получит деньги. Некоторые кредитные учреждения устанавливают стандартные требования к возрасту заемщика и созаемщика (например, ссуда выдается с условием полного погашения до 65 лет). Однако есть банки, которые идут на уступки в этом вопросе. Так, например, Банк Москвы или Росбанк предполагает, что кредит должен быть выплачен до достижения женщиной 55 лет, а мужчиной 60, но когда созаемщиков несколько, для одного из них возраст на дату погашения может быть увеличен до 70 лет.

Родная кровь

Конечно, кредитор всегда предпочитает иметь дело с созаемщиком — родственником заемщика, например с супругами, родителями, совершеннолетними детьми, братьями-сестрами. Считается, что родственные узы скорее заставят отвечать по обязательствам другого человека, чем просто дружеская симпатия. Впрочем, в последнее время требования по части родства смягчаются. Вероятно, это объясняется ростом популярности ипотеки и конкуренцией банков, их готовностью идти на компромисс ради привлечения клиентов.

Скажем, в Сбербанке по-прежнему созаемщиками могут стать только супруги. Доход других родственников или знакомых может учитываться, но они будут выступать в роли поручителей. Схожая система (в отношении поручительства нескольких родственников) действует в ВТБ 24. А вот, например, DeltaCredit или «Уралсиб» принимают в «соучастники» любое лицо вне зависимости от родственных связей с «основным должником». Так же действует и Абсолют Банк. При этом он, как и некоторые другие банки, работает над созданием программ, которые сделают ипотеку доступнее для совсем еще молодых и потому не имеющих достаточного дохода детей с одной стороны, и их уже немолодых родителей — с другой. Новая программа действует только для вторичного жилья (его сразу можно оформить в собственность и в залог банку, а это, с точки зрения кредитора, надежнее, чем «недостройка-новостройка»). Полное погашение возможно уже после исполнения заемщику 75 лет, а созаемщиками могут выступать совершеннолетние дети-студенты, еще не имеющие постоянного источника доходов. Подобных программ пока единицы.

История из жизни

Алина и Георгий родом из Новосибирска, но учились в Москве. Здесь встретились, поженились, нашли работу и «осели». Некоторое время снимали квартиру, а потом решили: чем платить дорогую аренду, лучше купить жилье и отдавать примерно те же деньги в счет погашения ипотечного кредита. Однако банк не одобрил необходимую для покупки заветной «однушки» сумму: даже совместный доход молодых специалистов оказался маловат. Решили привлечь в качестве созаемщика отца Жоры, живущего в Новосибирске и имеющего вполне приличный доход. Но и здесь ждала неудача — опять отказ. И хотя кредитор может отказать без объяснения причин, ребята поняли, что причина в предпенсионном возрасте созаемщика, а также в том, что он не имеет регистрации и не работает в Москве или области.

Супружеский долг

Это — особая статья. Если родные и друзья становятся созаемщиками по собственному желанию, супруги, как правило, обязаны выступить в этом качестве, так как они поровну отвечают по долгам. Дело в том, что все имущество, приобретаемое в период брака, является совместной собственностью и при разводе делится пополам. Если супруг/супруга не выступает в качестве созаемщика, то ряд банков потребуют его/ее нотариально заверенного согласия на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита.

Когда дело доходит до развода, об этом принято уведомлять кредитора. Хотя в целом не так важно, получит банк эту информацию или нет. Подчеркнем: не имеет значения, на кого оформлена квартира — предполагается, что муж и жена в равных долях участвуют в погашении кредита, а затем приобретают равные права на имущество.

Это железное правило не действует лишь в тех случаях, когда супруги оформили брачный договор. В нем можно заранее оговорить любые условия, которые удовлетворяют обе стороны: например, квартира принадлежит только одному супругу, который осуществляет выплаты по кредиту без участия своей половины. Или, скажем, такое: жилье будет оформлено на супругов в долях в зависимости от вклада каждого. К примеру, мужу достается 2/3 доли квартиры, а жене — 1/3. Кстати, брачный договор вовсе не обязательно подписывается перед вступлением в брак. Этот документ члены ячейки общества могут составить и подписать в любой момент их непростой семейной жизни.

Гражданские супруги, не оформившие отношения официально, не обязаны выступать созаемщиками, но могут это сделать, если разрешит банк. При оформлении кредита членам такой «семьи» нужно быть особенно осторожными.

История из жизни

Дима и Лариса жили в гражданском браке три года. Регистрироваться они не торопились, хотя их привыкли воспринимать как мужа и жену. Когда пара решила обзавестись квартирой, Дима как глава семьи стал заемщиком, квартиру оформили в его собственность. Лариса выступала в роли созаемщика и помогала выплачивать кредит. Долг погасили быстро, а спустя полгода Дима решил разорвать отношения. Подстрекаемый новой пассией, он заявил бывшей подруге, что делить недвижимость не собирается. К сожалению, формально подкопаться не к чему: жилье не оформлено в долевую собственность, а официально супругами Дима и Лариса не были.

Дайте два!

Зачем созаемщик банку? Это ясно: чем больше людей (но не слишком много, конечно) отвечают по кредиту, тем больше вероятность вернуть одолженные деньги. Зачем созаемщик получателю кредита? Тоже понятно: привлеченный доход «соучастника» может повлиять на размер полученной суммы. На сколько в процентном отношении может возрасти размер кредита, сказать трудно. Обычно при расчете банки внимательно изучают ситуацию конкретных заемщика и созаемщика, их основной и дополнительные заработки. Для каждого подсчитываются максимально возможные суммы кредита, затем они складываются и банк решает, «потянут» ли клиенты получившийся долг.

Повлиять на величину кредита может степень родства: чем оно ближе, тем больше денег можно получить. При этом есть банки, выдающие ссуды на стандартных условиях для всех созаемщиков — и родных, и друзей, и знакомых.

Кроме этого банк учтет соотношение доходов заемщика и его «финансовых помощников». Если доход созаемщика выше дохода заемщика, на огромную сумму рассчитывать не стоит. Банку неважно, кто погасит кредит, но при расчетах он будет исходить в первую очередь из платежеспособности «главного» должника. Марина Мишурис, заместитель генерального директора компании «Кредитмарт», подтверждает этот тезис, добавляя, однако: «Тем не менее есть банки, которые учитывают доходы созаемщика в полном объеме при анализе кредитоспособности и расчете суммы кредита». Иными словами, в ряде случаев сумма для тандема «заемщик + созаемщик» может быть, скажем, и в два раза больше, чем для заемщика-одиночки.

За солидарность

Весь вопрос в том, зачем бремя ответственности созаемщику? Ведь помимо того, что он своим доходом увеличивает размер кредита, он еще и несет солидарную с заемщиком ответственность, имеет равные с ним обязанности по кредиту. Так, если получатель кредита не сможет выплачивать долг, последний полностью ляжет на плечи созаемщика.

Хорошо, если тот имеет при этом хотя бы долю в приобретаемой недвижимости. Но по закону оформлять квартиру в совместную собственность вовсе не обязательно; это — предмет договоренности заемщика и созаемщика (за исключением супругов, не заключивших брачный договор; повторим: приобретаемая ими собственность автоматически становится совместной).

Об этом будущим участникам сделки следует подумать до заключения ипотечного договора. В самом же договоре нужно тщательно изучать степень ответственности созаемщика. Здесь возможны варианты. Иногда предполагается, что заемщик и созаемщик будут отвечать по кредиту в равной степени, вместе вносить платежи в течение всего периода действия договора.

Есть и другой сценарий: созаемщик подключается к оплате долга только после того, как основной должник не может выплатить сумму по кредиту. «Но надо иметь в виду, что банк обращается к созаемщику ДО обращения в суд для взыскания долга. Помимо письменных уведомлений банк должен иметь записи многочисленных телефонных разговоров с клиентом по поводу погашения долга (бывают случаи, когда банки не могут дозвониться до заемщика, так как он скрывается), — уточняет Ирина Максимова, директор департамента розничных продаж кредитного брокера "Фосборн Хоум". — До суда с должником должны также провести работу коллекторы/служба безопасности банка».

Когда все эти попытки окажутся безуспешными, кредиторы «примутся» за созаемщика и постараются взыскать с него «недоимки» в полной мере. «Если поручитель может нести либо солидарную (то есть равную с заемщиком), либо субсидиарную (частичную) ответственность по кредиту, то созаемщик всегда отвечает по долгам наравне с заемщиком, то есть солидарно», — подчеркивает Марина Мишурис из «Кредитмарта».

Помимо прочего друзьям и родичам, примеряющим роль созаемщиков, стоит помнить и о возможных проблемах, которые возникнут, если они сами решат взять ипотечный кредит. «Повесить» на себя второй долг можно, но банк наверняка с подозрением отнесется к «кандидату», одновременно помогающему выплачивать другой кредит.

История из жизни

Михаил уступил настойчивым просьбам брата и стал созаемщиком по его ипотечному кредиту. Вскоре Михаил женился и всерьез задумался о покупке собственной квартиры. Накопленных денег оказалось недостаточно, и он обратился в банк за ипотекой. Выяснив, что клиент уже связан обязательствами по одному договору, банк серьезно снизил сумму нового кредита. Как объяснили разочарованному Михаилу, при расчете был учтен его риск по долгу брата — та сумма, которую придется заплатить, если Борис просрочит платеж.

Предъявите документы

Основные документы, которые попросят у созаемщика, перечислены ниже. Но этот перечень далеко не исчерпывающий. Например, если созаемщик трудится в нескольких организациях, ему придется приносить копии договора и справок о доходах как с основного места работы, так и с дополнительных. Иногда требуется представить копию финансово-лицевого счета, подтверждающую, что коммунальные услуги он оплачивает своевременно.

Не исключено, что серьезный кредитор поинтересуется копией налоговой декларации созаемщика или документами о наличии дорогостоящего имущества и банковских счетов, а также попытается выяснить, не обременен ли он другими долгами. Банк изучит копии его договоров и попросит принести документы, подтверждающие исполнение обязательств.

Также придется пройти и медобследование: посетить психоневрологический и наркологический диспансеры и получить нужные для кредитора справки.

Бумажный бум

При оформлении ипотечного кредита банк попросит созаемщика предоставить те же документы, что и заемщика. Обычно требуются:

• копия паспорта (копии всех, даже незаполненных страниц)
• копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования
• копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (инн)
• документ, подтверждающий наличие регистрации (оригинал выписки из домовой книги)
• копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком
• копии паспортов не проживающих с заемщиком супругов, родителей, совершеннолетних детей
• копии документов об образовании (например, дипломов, аттестатов)
• копии свидетельств о браке и о рождении детей (для детей старше 14 лет — копия паспорта)
• копия военного билета
• копия водительского удостоверения
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем
• справка с места работы о размере дохода (за истекший календарный год либо за истекшие календарные месяцы текущего календарного года)
• копия трудового договора.

Страхуют всех

Как известно, практически всегда при получении ипотечного кредита заемщику приходится страховать жизнь и риск потери трудоспособности. То же предстоит сделать и созаемщику. Получается, сумма ежегодных трат по этому виду страхования увеличивается вдвое (или пропорционально количеству созаемщиков). Выплачивать страховую премию (регулярный взнос, обычно ежегодный) придется в течение всего срока кредита, но договор каждый год продлевается, а страховая премия пересчитывается исходя из остатка долга. Чем больше выплатили по кредиту, тем меньше расходы на страхование. Предполагается, что каждый участник сделки погашает свою часть долга за счет собственных средств. При наступлении страхового случая компания внесет часть долга пострадавшего, а другой будет выплачивать свою часть сам.

Можно выйти?

Выйти из числа созаемщиков даже при очень большом желании вряд ли получится. Конечно, обратиться в банк с подобного рода просьбой никто не запрещает. Но раз ваш доход принимался во внимание при расчете кредита, банк не захочет терять лишнюю гарантию уплаты долга и ответит отказом.

Александра Бузина

Дата публикации: 11:03 25 августа 2008

Источник: bpn.ru