Реален ли загородный дом, в 10 раз дешевле распиаренных коттеджей?

Традиционно, рассуждая о подмосковной недвижимости, мы имеем в виду дачи, коттеджи и таунхаусы. Существует, однако, еще одна категория, несколько подзабытая агентствами недвижимости – деревенские дома. Суммы, которые предстоит выложить покупателю деревенского дома абсолютно не сравнимы с теми, которые требуются при приобретении жилья в коттеджном поселке. Деревенские дома дешевле минимум раз в десять. Однако желаемая экономия потребует от потребителя напряжения его интеллектуальных способностей. Ведь деревенский дом предстоит найти, оформить и обустроить.

Что касается обустройства, то Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru недавно на эту тему опубликовал статью «Наперекор рынку: строим дом за $60 тысяч» и желающие могут ее прочитать. А сегодня мы займемся проблемами поиска, юридической проверки и оформления.

Pro…

Рассмотрим плюсы деревенского дома.

О цене. Деревенский дом, прежде всего, - строение, изначально предназначенное для постоянного проживания. Следовательно, приобретая его как дачу, мы получаем возможность пользоваться этой дачей в любое время года.

Конечно, существуют современные коттеджи, где также можно жить круглогодично, да еще и с большим комфортом, но… Цена на них, как бы это помягче, высоковата. А дом в деревне (если на окраине Московской области) вполне можно приобрести за 500-600 тыс. руб., т.е. сумму, с которой ни к какому коттеджу не подступиться.

Второй аспект – экология. Москва постоянно наступает на пригороды, полоса до 30-50 км от МКАД (особенно по престижным направлениям к западу) уже почти полностью застроена коттеджными поселками. Для жизни, подразумевающей ежедневные поездки на работу в столицу, эта территория наилучшая, но если хочется полноценного отдыха, нетронутой природы… Искать все это, говорит Светлана Кистанова, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новый город», сегодня следует километрах в 100-150 км от Москвы – т.е. как раз там, где ничего, кроме деревенских домов и нет. Более того, говоря об экологии, мы обычно подразумеваем воздух, тишину… А как насчет еды? Дом в деревне, куда мы отправляем на лето дедушек-бабушек с внуками – это еще и возможность питаться экологически безупречными молоком, яйцами и другими продуктами.

И, наконец, полноценность отдыха. Коттеджный поселок – это общество все тех же москвичей, просто перебравшихся жить на природу. Дачное товарищество – тоже, особенно если участки выделялись от предприятия, где вы работаете.

Между тем человеку, даже самому общительному, иной раз хочется отдохнуть от всего, в том числе и от «милых» лиц своих коллег и соседей. Глухая деревня в этом смысле – вариант идеальный.

…et contra

Самый главный минус – отсутствие обычных, уже ставших привычными для горожанина удобств, когда об отоплении в доме заботится ДЕЗ, а вода (хочешь – горячая, хочешь – холодная) появляется из крана. Деревенский быт в этом смысле более хлопотен.

Электричество сегодня есть везде. Однако, во-первых, часты перебои в энергоснабжении – причем устранение последствий аварии может занять и несколько часов, и пару дней. Во-вторых, отводимые на дом мощности очень небольшие, в пределах 3-5 кВт. Освещать и пользоваться простейшей бытовой техникой – пожалуйста, а вот о чем-то более замысловатом придется забыть.

Газ – в подмосковных деревнях имеется 50 на 50. И если газа нет, рассчитывать на скорую газификацию не приходится, потому соответствующая программа областных властей слегка притормозила. А нет газа – значит, отапливаться будем печкой с дровами.

Вода – однозначно колодец на улице. Если захотите завести воду в доме, устраивать водопровод придется самостоятельно. Работать все насосы будут на электричестве – соответственно, при его отключениях придется бегать на улицу с ведром. Туалет, канализация – аналогично с водой.

Есть и еще пара минусов деревенской жизни. Ехать туда, напоминает Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», не рекомендуется людям со слабым здоровьем и очень пожилым – в случае чего, медицинской помощи не дождешься.

Также противопоказана деревня людям, стремящимся сделать из своей загородной обители выставку собственных достижений и крутизны. Глухой забор, трехэтажный особняк из красного кирпича – и вот уже все местные жители делают вывод, что «приехали буржуи». А таких в наших палестинах не любят, могут и «красного петуха» пустить.

Если же последний абзац не про вас, то добро пожаловать! Тем более что – как говорят специалисты – постоянно растет количество деревней, дома в которых почти полностью куплены городскими жителями. Постоянных жителей осталось 5-10 человек, а все остальные – кто-то из Москвы, кто-то из соседнего райцентра.

Как искать: самому или с риэлтором

Варианта, действительно, два – самостоятельно или с помощью риэлтора. Риэлторы, естественно, не московские, избалованные высокими комиссионными, а местные. Из районного центра. Бывают агентства недвижимости даже еще меньшего ареала, они работают в городах, не являющихся районными центрами.

Преимущества риэлторов – знание рынка, плюс владение некоей «закрытой» информацией. Дело в том, что оформление, к примеру, наследства у нас довольно тяжелое – местные жители обращаются к риэлторам и за этим тоже. Бывает так, что человек только получил по наследству дом, он даже еще не знает, что с ним делать – во всяком случае, объявлений о продаже еще не дает, и узнать о его существовании другими путями просто невозможно. А риэлтор уже тут как тут, и может доверительно шепнуть, что у него есть покупатель…

Кроме того, работа с риэлтором, говорит Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании ХИРШ, конечно, экономит силы и время. Для вас будут предварительно фильтроваться все предложения, что-то потенциально интересное может быть сфотографировано и прислано по электронной почте. Так что выезжать на просмотры вы будете только чего-то более-менее стоящего.

Но есть преимущества и самостоятельного поиска – когда вы самолично садитесь в машину и объезжаете интересующие вас деревни, разговариваете с местными жителями. «Фильтруя» для вас предложения, риэлтор может отсеять и что-то стоящее. Иногда по недосмотру, а иногда по другим причинам. Дело в том, что, получая комиссионные от вас, риэлтор наверняка захочет взять какие-то деньги и с собственника дома. Если договориться об этом с продавцом риэлтору не удастся, он может просто не сообщить вам о существовании такого варианта.

Вывод из всего получается один – задействовать оба варианта параллельно. Пускай риэлтор ищет, а мы в меру возможности будем искать и сами. Тем более, что за поиск подмосковные агентства недвижимости берут деньги совсем незначительные – по словам С.Кистановой, в отдаленных районах (а именно там и имеются интересующие нас деревенские дома) суммы находятся в районе 5000 долларов. Причем плата эта включает и частично расходы по последующему оформлению сделки (а тут без местных риэлторов просто не обойтись, сделать все самостоятельно просто нереально), так что работы по собственно поиску обойдутся вам всего в 2-3 тысячи долларов. Согласимся, необременительно.

Проверим дом со всех сторон

Приобретение любой недвижимости подразумевает, что объект надо проверять. Справедливо это и для деревенских домов, однако рынок этот довольно чистый. Его не сравнить с коттеджами, которые в последние 15-20 лет строились то без документов на землю вовсе, то в водоохранной зоне – и теперь эти строения стараниями не к ночи будь помянутого О.Митволя сносятся. С деревенскими домами все спокойнее.

Но проверять все-таки нужно. Прежде всего, техническое состояние строения. Многим деревенским срубам по 50-80 лет, в них что-то сгнило, где-то просели фундаменты. Так что без эксперта-строителя, который скажет, нужен ли данному дому ремонт, и сколько он будет стоить, не обойтись.

Второй аспект – юридический. Как и всякая недвижимость, деревенские дома могли перепродаваться, дариться, переходить по наследству. Возможно здесь – в точности так же, как и с городскими квартирами – появление обиженных наследников. Все это надо проверять – например, ехать с документами к нотариусу, который оформлял наследство.

Ситуация осложняется еще и тем, что в деревнях люди часто вообще не имеют документов на свои дома. Все что наличествует – это какое-нибудь постановление местной администрации от 1960 года о выделении земли – и все. Ни кадастрового плана на участок, никаких бумаг на дом – его вроде как не существует вообще. Теоретически, выправлять перед сделкой полный пакет документов – забота хозяина, но многие отказываются делать это, и бремя по сбору справок падает на покупателя. Это значит, что нужно снова нанимать специалиста, знакомого с технологией регистрации сделок, и платить деньги. Причем основной объем трат идет не на комиссию риэлтору, а другим людям.

Например, созданием кадастровых планов занимаются коммерческие фирмы (естественно, тесно «дружащие» с органами архитектуры и БТИ). В Одинцовском районе (самом богатом в Подмосковье) такой план для участка в 12 соток стоит порядка 100 тысяч рублей. Где-нибудь в Талдомском районе – тысяч 30.

Прикинем основные траты, в которые нам выльется покупка деревенского дома в отдаленных районах Московской области.

Итак, 600 тысяч рублей — непосредственно сам дом.

100 тысяч рублей — услуги риэлторов вместе с оформлением сделки.

30-100 тысяч рублей — кадастровый план.

Мы не учли всякие попутные расходы — дорога, оплата услуг всяких организаций при оформлении документов, если придется их восстанавливать (посчитали только кадастровый план). Добавим на круг тысяч 50, ну 100.

Получается, деревенский дом в дальнем Подмосковье может нам обойтись примерно в 850 – 900 тысяч рублей. Около 35-37 тысяч долларов. На рынке «цивилизованной» недвижимости таких цен вы не найдете.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 10:59 27 августа 2008

Источник: bpn.ru