Банковская ячейка — надежный посредник

Один из ключевых вопросов, который приходится решать участникам сделок с недвижимостью: как обезопасить расчеты между покупателем и продавцом? Оптимальная технология передачи денег в данной ситуации — использование банковской ячейки.

Передача денег — это процесс, который обязательно нужно синхронизировать с переходом права собственности, иначе не исключены некоторые риски. Например, если деньги переданы продавцу до момента совершения сделки, а он под каким-то предлогом отказался ее заключать, покупатель оказывается в неприятном положении: деньги отдал, а квартиру не получил. Если расчеты производятся после сделки, рискует уже продавец. Конечно, теоретически существует возможность привлечь недобросовестного партнера к ответственности и вернуть свои деньги через суд.

Однако в нынешних российских условиях судебные разбирательства длятся очень долго и их исход непредсказуем. Не исключено, что не исполнившему свои обязательства участнику сделки просто нечего будет возвращать: в одном случае — деньги истрачены, в другом — квартира продана новому покупателю (поскольку этот приобретатель является добросовестным, отобрать у него недвижимость нельзя). Единственное, что может в таких условиях суд, это обратить взыскание на имущество (при условии наличия такового) либо компенсировать долг ежемесячными отчислениями из зарплаты. При сопоставлении цен на недвижимость с легальными доходами большинства населения можно предположить, что процесс возвращения денег затянется надолго.

Несгораемый друг

Итак, участникам сделки необходим посредник, которому они бы полностью доверяли. Получив подтверждение, что недвижимость перешла в руки покупателя, посредник передает деньги продавцу либо возвращает их стороне, приобретающей объект, если сделка по каким-то причинам не состоялась. В истории рынка известны периоды, когда в роли посредников выступали и риэлторы, и нотариусы, а иногда и криминальные структуры. Наиболее безопасная технология передачи денег — с использованием депозитной банковской ячейки — была найдена в начале 1990-х годов; она остается востребованной и сегодня.

«Рассмотрим конкретную ситуацию, — говорит Аркадий Литовский, генеральный директор компании National Realty Group. — Участники сделки арендуют ячейку на два месяца и подписывают с банком особый трехсторонний договор. В нем говорится, что с первого по 55-й день право доступа к ячейке имеет только продавец, но лишь при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя. В последние пять дней доступ получает покупатель — он должен иметь возможность забрать свои деньги, если продажа по каким-то причинам не состоялась. Продавец и покупатель вместе закладывают деньги в ячейку, после чего совершают сделку. Государственная регистрация договоров с недвижимостью в настоящее время длится месяц — следовательно, в распоряжении участников помимо этого срока имеется дополнительно еще 25 дней на случай, если возникнут какие-то сложности».

Плюсы…

Расчеты с использованием ячейки удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана. Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы (например, банкротство), содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна.

В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, а их, по словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», на нашем рынке пока большинство. При таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам, к суммам от продажи одной квартиры прибавляют доплаты, деньги делят (при разъездах) или складывают (при съездах). Технология позволяет провести любые подобные манипуляции — нужно лишь иметь в распоряжении достаточное количество ячеек.

И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

…и минусы

Главный из имеющихся у данной технологии недостатков — зеркальное отражение последнего из вышеперечисленных достоинств. «Ни в одном документе по аренде ячейки не фиксируется сумма закладываемых денежных средств, — говорит Ольга Балбек, главный юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Поэтому при возникновении спора по оплате стоимости квартиры использование такого механизма может являться лишь косвенным доказательством подтверждения произведенных расчетов».

Второй минус — сотрудники банка не могут проверить, действительно ли продавец предоставил подлинный договор купли-продажи. Несмотря на то что в кредитном учреждении сверяются даты, фамилии, печати и тому подобное, в типовом трехстороннем договоре обязательно указывается, что банк не несет ответственность за подлинность документов. Тем не менее эксперты отмечают, что у кредитных организаций, которые специализируются на предоставлении депозитных ячеек именно для договоров купли-продажи квартир и в связи с этим максимально усовершенствовавших технологию проверки, случаев подделки документов не наблюдалось.

Наконец, аренда ячейки предполагает оборот наличных средств, а это всегда связано с дополнительными расходами. Например, получатель ипотечного кредита обычно платит 1% за обналичивание — подобных трат в сделках можно избежать, выбрав другую форму расчетов.

Альтернативы

Вместо передачи денег через ячейку можно воспользоваться банковскими переводами. «Наиболее распространенная и удобная форма — аккредитив, — говорит О. Балбек. — Суть в том, что покупатель квартиры открывает счет и дает поручение перевести с него деньги на счет продавца при соблюдении определенных условий». Обычно это предъявление договора купли-продажи, то есть аккредитив является, по существу, такой же депозитной ячейкой, только в обороте нет наличных средств. Несомненные плюсы — сохранность денежных средств, легальность платежей и документальное подтверждение факта оплаты.

Впрочем, по оценке Николая Андреева, генерального директора компании «Пересвет-Недвижимость», как минимум 99% сделок со вторичной недвижимостью сегодня проводятся через депозитную ячейку. Таким образом, для нашего рынка (по крайней мере, для экономсегмента) банковские переводы — пока экзотика. Они применяются в основном при наличии нестандартных условий приобретения, например в сделках с зарубежной недвижимостью, ведь возить наличность чемоданами через границу — дело хлопотное. Как говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», не менее 25% сделок с использованием банковских переводов заключили в сегменте элитного жилья, так как этой недвижимостью распоряжаются не только самые состоятельные, но и наиболее информированные люди, быстрее других узнающие о новых возможностях.

О любопытном факте сообщил В. Мартыненко: по его словам, минувшей весной депозитные ячейки существенно потеснила не новая и прогрессивная форма расчетов, а примитивная передача наличных из рук в руки, как в памятные 90-е. Причем таким образом совершалось до 15–20% сделок! «В начале года на рынке был очень серьезный рост цен, — объясняет эксперт. — Многие продавцы отказывались ждать месяц, поскольку деньги за это время существенно теряли в цене. Иногда продавцы даже пытались остановить регистрацию — считали, что продешевили. Покупателям, конечно, предварительный расчет не нравился, но многие вынужденно соглашались на условия противоположной стороны. К счастью, это явление, несомненно отбрасывающее наш рынок назад, сейчас сошло на нет — цены стабилизировались».

Можно предположить, что по мере обеления и повышения прозрачности рынка потребность в банковских ячейках будет постепенно снижаться. Однако процесс этот неспешный, с характерными для него периодами регресса — так что ячейкам у нас гарантирована долгая жизнь.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:10 27 августа 2008

Источник: bpn.ru