Летнее напряжение

Цены на московскую недвижимость продолжили расти, им не смогло помешать даже лето. Правда, по сравнению с весной темпы роста несколько уменьшились.

Тем не менее ситуация на рынке сложилась странная. Цены растут, и почти так же активно, как весной; предложение уменьшается; спрос же при этом умудряется, по уверениям риэлтеров, расти, хотя этому не способствуют ни летний сезон, ни ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, ни катаклизмы на мировых и российском фондовых рынках.

Что будет дальше, тем более непонятно: рынок ждет, как изменится финансовая и политическая ситуация в стране (существуют подозрения, что финансовый кризис только осенью разыграется в России в полную силу) и что будет с объемами строительства. Они сейчас заметно уменьшаются, несмотря на активный строительный сезон — как из-за отсутствия у девелоперов денег на строительство, а у банков на их кредитование, так и из-за отсутствия участков в Москве, которое становится все более заметным.

Поступаться стоимостью квадратного метра продавцы не намерены, и с сентября ожидается сезонное и наиболее заметное увеличение цен и на новостройки, и на вторичное жилье. То, как отреагирует на это потребитель, и определит развитие столичного рынка недвижимости на ближайший сезон.

Евгений Скоморовский, управляющий директор "Century 21 Запад":

За рассматриваемый период — июль-август 2008 года — рост цен в долларах США составил приблизительно 5,5%. Учитывая, что американская валюта за этот же период укрепила свои позиции относительно рубля, можно констатировать, что рублевые цены выросли еще более значительно — на 6,5% Количество представленных на московском рынке объектов жилой недвижимости достаточно заметно сократилось по сравнению с предыдущими месяцами. Впрочем, это связано как с невысокой активностью собственников жилья в традиционный отпускной период на фоне стабильного роста цен на квартиры, так и с уменьшением спроса. На рынке новостроек сохранялся стабильный спрос, связанный в первую очередь с ценовым разрывом по сравнению с вторичным жильем не в пользу последнего. Также ряд застройщиков проводил акции по продажам в своих жилых комплексах, что поддерживало объемы продаж на высоком уровне. Динамика цен на квартиры в Подмосковье в точности повторяла происходившее в столице.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком":

В июле на рынке московской недвижимости наступило ожидавшееся летнее затишье. Месячный прирост долларовых цен составил 3,3%, средняя цена столичного квадратного метра к началу августа составляет порядка $8,3 тыс. Предсказанное затишье наступило с опозданием на месяц и не в том объеме, в котором его все ожидали, серьезного замедления рынка не произошло. Более того, по сравнению с показателями последнего горячего сезона (февраль-апрель текущего года) динамика цен снизилась всего на 25-30%. В августе средние цены предложения растут от 0,5% до 1,0% в неделю. Так что ни о какой стагнации не может быть и речи. Сейчас можно прогнозировать, что с закономерным и традиционным осенним возвратом спроса к уровням высокой активности весь рынок вернется в активное состояние. Различия между прошедшей весенней и ожидаемой осенней картинами могут быть вызваны только иными реалиями российской финансовой системы. А они сейчас слабо поддаются прогнозированию даже в среднесрочной перспективе: пессимисты заявляют о связи наших рынков с шатающейся мировой финансовой системой, оптимисты говорят о достаточном запасе прочности отечественной экономики. Одно можно утверждать с относительной уверенностью: никаких изолированных трендов, которые протекали бы исключительно на рынке недвижимости, не предвидится.

Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний "Конти":

В июле цены увеличились на 2-3%, причем наибольший прирост произошел в последнюю неделю июля — порядка 2%. По сравнению с июнем рынок заметно оживился и постепенно справляется с июньским спадом активности. В зависимости от сегмента спрос вырос на 10-12% относительно июня. Повышенный спрос в течение июля наблюдался на новостройки бизнес-класса. Ипотечный кризис дает о себе знать дальнейшим повышением ставок и ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов. В свою очередь это способствует сокращению количества покупателей, использующих ипотеку для приобретения недвижимости.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard:

Рост цен в секторе элитной недвижимости за июль-август составил 3,5-4%. Это плановый рост, так как нет серьезного движения на рынке. На рынке появляются новые объекты. Один из самых последних — элитный жилой комплекс клубного типа "Знаменские палаты". Это совершенно новый объект, еще не построен фундамент. Средняя стоимость квадратного метра в этом доме — ?25 тыс.

Люция Казимир, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости "Аналитический консалтинговый центр "Миэль"":

По итогам июля 2008 года при небольшом снижении предложения средний уровень цен в новостройках Москвы изменился на +1,8%, прирост с начала года составил +21,9%. Темпы роста цены на вторичном рынке жилья Москвы за июль снизились до +2,6% на фоне увеличения объема предложения. С наступлением лета было отмечено снижение темпов роста цен на квартиры, что связано в большой степени не только с началом периода летних отпусков, когда традиционно наблюдается меньшая активность со стороны покупателей. Немаловажную роль играет и достаточно высокий уровень цен, при котором платежеспособный спрос ниже.

Алина Андреева, пресс-секретарь "Комстрин":

Цены медленно продолжают ползти вверх, но некоторые продавцы в течение всего лета держат цены на одном уровне. Экономкласс в столице практически не строят, потому что для застройщиков гораздо выгоднее строить бизнес или элит-класс. Это обусловлено тем, что московская земля дорогая, введен запрет на точечное строительство, и свободных площадок в столице тоже практически нет. Даже неликвидное жилье в хрущевках не уступает в стоимости квадратного метра. Дорожает ипотека, стали более серьезными условия получения кредита, вырос первичный взнос.

Ужесточились и условия кредитования застройщиков (рост по банковским кредитам составил порядка 3%), соответственно сами застройщики не готовы снижать стоимость столичного метра. Новых проектов появляется все меньше, возможно, это связанно именно с тем, что банки теперь предлагают девелоперам другие условия кредитования. Теперь скорее не девелопер выбирает банк, а банки выбирают девелопера.

Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН:

Несмотря на то, что период деловой активности в этом году наступил раньше обычного, в августе-сентябре покупательский спрос продолжит расти. Таким образом, можно ожидать прироста новых потенциальных клиентов в августе и в сентябре еще не менее чем на 10-15%. При этом уровень цен будет соответствовать установившемуся соотношению между объемом спроса и предложения. А поскольку последнее на протяжении всех шести месяцев критично ниже среднегодовых значений, фиксировавшихся в предыдущие три года, ожидаемое подорожание в ближайшие один-два месяца может составить до 3-4% ежемесячно. Основной тенденцией развития рынка новостроек в июле стало нетрадиционное для этого периода увеличение покупательской активности. В июле 2008 года спрос на новостройки увеличился на 16% в Москве и почти на 7% в Московской области.

Татьяна Комарова

Дата публикации: 11:06 29 августа 2008

Источник: bpn.ru