Кредитные брокеры — за партнерские отношения

Развитие любого рынка идет от хаотичных к организованным формам, предполагающим выработку общих стандартов и правил. Кредитные брокеры стали участниками ипотечного рынка не так давно, но активно ищут здесь свое место. И стремятся наладить диалог с его игроками. Этим вопросам и была посвящена конференция, организованная Федерацией профессиональных кредитных брокеров (ФПКБ).

Кредитный брокер — кто он?

Если ответить коротко, то брокером называют специалиста по продажам какого-либо продукта, в данном случае — банковских кредитов. Такая услуга появилась в 2004 году — раньше рынок в ней просто не нуждался. Ведь 15 лет назад любые кредиты выдавали редко и на срок до одного года. По словам председателя совета директоров компании «Кредитмарт» Джеймса Кука, в то время мало кто верил, что долгосрочное кредитование приживется на российской почве. Зарубежные специалисты оценивали этот бизнес как высокорискованный и опасались, что россияне не будут возвращать взятые деньги. А проверить, хорошие они заемщики или нет, не представлялось возможным: кредитных историй не было, необходимая для андеррайтинга инфраструктура отсутствовала.

Но банки искали решения и были в этом изобретательны. Сначала привлекали заемщиков своими силами, затем подключили риэлторов. А с развитием ипотеки и увеличением количества банковских программ кредитный навигатор потребовался уже населению.

В 2006–2007 годах кредитные брокеры начали получать преференции от банков за привлечение клиентов. Однако о полном доверии между банками, брокерами, риэлторами и простыми гражданами говорить еще рано. У сторон достаточно претензий друг к другу. Банки винят брокеров в недостоверной информации о платежеспособности заемщиков, брокеры недовольны отсутствием оперативных и полных данных о кредитных программах, риэлторы — затягиванием процесса предоставления кредита и срывом сделок, а клиенты — несогласованностью действий всех участников, в результате которой они теряют время, деньги и недвижимость.

Ролевые игры

Совместная работа на рынке ипотеки предполагает разграничение функций брокера и риэлтора, с одной стороны, брокера и банка — с другой. У кредитного брокера, безусловно, есть своя ниша. Он помогает клиенту подобрать кредит на покупку жилья. Жилье подыскивает риэлтор, а деньги (кредит) выдает банк. Ипотечный брокер должен стать связующим звеном между участниками рынка. Насколько успешно он справляется сегодня с этой задачей, показало исследование, проведенное ФПКБ. «Федерация протестировала 35 брокерских компаний, выбранных из открытых информационных источников, — рассказал исполнительный директор ФПКБ Михаил Козлов. — Для оценки профессионализма использовали восемь параметров: бренд, сайт, офис, услуги, эффективность, персонал, тарифы, региональные отделения. Результаты показали, что только 8% компаний эксперты оценили выше шести баллов (при максимуме в десять баллов). Основная масса брокеров была отнесена к развивающимся (46%) или подозрительным фирмам (46%). Первые получили оценку от трех до шести баллов, вторые — ниже трех». О низком уровне квалификации новых участников рынка говорит непонимание большинством из них своей задачи: перечень услуг размыт. В одних случаях брокер сопровождает клиента от выбора кредита до оформления квартиры в залог, в других — его работа сводится к предоставлению информации о банках. Но ответственности брокер не несет никакой. По словам генерального директора «ФОСБОРН ХОУМ» Василия Белова, много претензий можно предъявить к качеству договоров ряда компаний. В них не содержится обязательств ни перед банками, ни перед заемщиками, что ставит брокера на позицию ненадежного посредника, а не полноправного партнера.

Члены ФПКБ предлагают начать борьбу за качество брокериджа с наведения порядка на этом рынке. Это, полагает Эдуард Исопов, член правления ЮниКредит Банка, подразумевает разработку и внедрение единых стандартов деятельности и некоего профессионального регулирования. Обязанности, права и мера ответственности участников рынка должны быть четко прописаны в партнерских соглашениях и клиентских договорах.

Перспективы ближние и дальние

В ходе дискуссии представители банков нельзя сказать чтобы горячо, но поддержали предложения Федерации брокеров. Отсутствие энтузиазма банкиров объясняется сегодняшней ситуацией на кредитном рынке. В условиях дефицита ликвидности и сворачивания ипотечных программ банкам не до брокеров, но в дальнейшем их роль заметно возрастет.

Пока же между банками и брокерами больше разногласий. В частности, по вопросу о том, кто должен платить комиссионные кредитному брокеру: банк или клиент? Брокеры больше склоняются к первому варианту, ссылаясь на западную практику. Они готовы взять на себя некоторые функции первичного андеррайтинга и обеспечить клиенту тот уровень сервиса, который не может себе позволить банк в силу специфики работы. Однако ответственность по задолженности берет на себя банк, а потому вряд ли функцию оценки платежеспособности заемщика он будет делегировать брокеру, резонно заметил начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Впрочем, брокеры готовы получать вознаграждение и от клиента, правда, в этом случае расходы последнего заметно увеличатся. И прежде чем платить лишние деньги, граждане хорошо подумают, нужен ли им такой посредник.

Разговоры о перспективах российского брокериджа не могли обойти тему будущего самого ипотечного рынка, который переживает сейчас не лучшие времена. Банки повышают процентные ставки, ужесточают требования к заемщикам.

Даже при наличии первоначального взноса и справок об официальном доходе получить ипотечный кредит сложно. Да и стоит ли его вообще брать, если цены на недвижимость достигли потолка и вот-вот рухнут. Такие прогнозы сегодня делают многие эксперты, расходясь лишь в том, как скоро это произойдет и до какого уровня упадут цены.

По мнению Дмитрия Балковского, генерального директора «Независимого бюро ипотечного кредитования», цены на квартиры сегодня несправедливые. Жилье в Москве дороже, чем в столицах большинства стран мира, но заметно уступает западной недвижимости в качестве. Рано или поздно цены вернутся к уровню 1999 года. И тогда трехкомнатная квартира где-нибудь на «Щелковской» будет стоить не 680 тыс. долл., а 80. Когда это произойдет, Д. Балковский сказать затруднился, но в грядущей коррекции не сомневается. Остальные участники дискуссии высказывались менее радикально. Например, Василий Белов возможной коррекции не отрицал, но подчеркнул, что она будет умеренной. «Мы обвала не прогнозируем, — сказал он. — Рынок перегрет, но объем вводимого жилья настолько мал по сравнению с существующим спросом, что падение цен не будет серьезным. Коррекция произойдет постепенно. За три года цены снизятся на 30–40%, в результате чего ипотека станет доступной».

Примерно в том же ключе высказался управляющий департамента продаж компании DOKI Андрей Полищук: «Глубокого ценового падения рынка недвижимости не будет, а заинтересованность в кредитах сохранится. Практика показала, что в настоящее время большинство сделок составляют альтернативные сделки с улучшением. То есть семья, которая уже владеет недвижимостью, использует ее для покупки большей квартиры, привлекая заемные средства». Сворачивать ипотеку не придется. Напротив, следует делать ее понятней и доступней, хотя бы с точки зрения сервиса. В частности, сделки с квартирами, находящимися в залоге, достаточно трудоемки и длительны. Заемщик должен сначала погасить кредит и только затем продать квартиру. Можно предусмотреть и другой вариант, когда долг просто переоформляют с продавца на покупателя. Как подчеркнул А. Полищук, участники ипотечного рынка нуждаются в организации, которая бы объединила их и позволила не терять клиента на этапах ипотечной сделки.

Несмотря на оптимистичные высказывания брокеров, полной уверенности в целесообразности немедленной покупки квартиры в кредит не возникло. Вот продать, вероятно, можно, чтобы зафиксировать доход перед снижением ценовой планки на недвижимость. Но таких квартир все-таки мало. Остальным же лучше подождать дальнейшего развития событий, которыми богата наша эпоха.

Дмитрий Никонов

Дата публикации: 10:55 15 сентября 2008

Источник: bpn.ru