Плюсы и минусы подготовленных земельных участков в коттеджных поселках

Для успешных продаж коттеджному поселку непременно нужна единая концепция, насыщенная инфраструктура, маститый архитектор. Такое мнение часто можно услышать от маркетологов и аналитиков загородного рынка. В то же время на этом рынке успешно работают компании, которые занимаются довольно прозаичным бизнесом — продажей подготовленных земельных участков. И если вы хотите строить дом самостоятельно, имеет смысл обращаться именно к ним.

Предложение

Несмотря на нынешнее обилие предложений о продаже земельных участков в организованных поселках, этот сегмент рынка уменьшается, уступая место коттеджным поселкам с готовыми домами. «Рынок загородной недвижимости развивается таким образом, что все более популярными становятся организованные коттеджные поселки с единой архитектурной концепцией застройки», — говорит Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс».

Впрочем, не все так однозначно. «Если рассматривать емкость рынка в денежном эквиваленте, то объем предложения участков с инженерией по сравнению с коттеджным строительством действительно становится меньше, — поясняет Александр Гаврюшенко, генеральный директор компании «Евросиб Девелопмент». — Но если говорить непосредственно об объеме предложения, то наш рынок растет».

По мнению экспертов, одна из основных причин уменьшения доли предложения подготовленных участков — растущая требовательность покупателя. «Сегодня покупатель гораздо требовательнее, чем на заре становления рынка коттеджных поселков, — объясняет Андрей Бочков. — Когда компания «ПулЭкспресс» выводила на рынок свой первый коттеджный поселок «Борисово-2», в продаже было всего 19 поселков. Покупателю можно было показать поле и сказать: здесь будет красиво. И он верил. Сейчас у клиентов есть выбор — на рынке представлено около 200 коттеджных поселков, и каждый находит наименее рискованный для него вариант».

Другая причина того, что в Ленобласти становится все больше поселков с готовыми коттеджами, — рост производства коттеджей. «На загородный рынок вышло много строительных компаний, а также компаний, располагающих производственными мощностями. Им надо строить дома, иначе производство захлебнется от переизбытка», — говорит Александр Гаврюшенко.

Особенно четко тенденция увеличения числа коттеджных поселков с готовыми домами прослеживается в сегменте комплексов для постоянного проживания недалеко от Петербурга. В то же время в дачных поселках сохраняется спрос на земельные участки. На сегодняшний день львиная доля подготовленных земельных участков продается в поселках, расположенных не ближе 50 км от города.

Выбор

Если вы собираетесь обзавестись домом для постоянного проживания неподалеку от КАД, то выбор придется делать между покупкой земли с дальнейшим строительством и приобретением дома в коттеджном поселке. Под дачным домом для сезонного отдыха можно купить либо «пустой», либо подготовленный участок. И вот здесь есть смысл задуматься о последнем варианте — несмотря на то что первоначально он может показаться дороже.

«Аргументы в пользу подготовленного земельного участка лежат на поверхности, — говорит Андрей Бочков. — Наверное, в преимуществе дома с наличием комфортных бытовых условий, вряд ли нужно кого-то убеждать. А чтобы обеспечить бытовой комфорт, дом нужно строить на инженерно подготовленном участке. Инженерная подготовка индивидуального участка в частном порядке обойдется значительно дороже, чем подготовка участка в рамках девелопмента территории под коттеджный поселок, когда затраты распределяются между большим числом собственников. Не говоря уже о трудностях и длительных сроках согласований разрешительной документации на строительство и получение технических условий».

«Покупателю неподготовленного участка придется запастись терпением, и не факт, что такой участок в конечном счете окажется дешевле, — предупреждает Александр Гаврюшенко. — Судите сами: придется заниматься разработкой проектной документации и ее согласованием в надзорных органах; получением технических условий на электричество, газ, воду; решением вопросов с дорожниками по организации съездов к участку; согласованиями в кадастровой службе, земельном комитете, регистрационной палате и «архитектуре». Все это время и деньги. А покупатель подготовленного участка получает однородную социальную среду в поселке, службу безопасности и эксплуатации, спортивные и детские площадки на территории и массу других плюсов, предусмотренных девелоперами проекта».

Особые условия

Среди недостатков коттеджных поселков, где продаются участки с инженерией, обычно называют чрезмерное архитектурное разнообразие и разные сроки строительства у всех владельцев. Бытует мнение, что вследствие этих недостатков первые покупатели в таком поселке вынуждены несколько лет «жить на стройке», пока остальные возводят свои дома. А поселок в итоге становится маленьким Шанхаем, в котором неказистые деревянные домики соседствуют с трехэтажными особняками.

По словам экспертов, эти проблемы решаются установлением девелоперами определенных требований к клиентам. «Перед заключением сделки мы знакомим покупателя с условиями по срокам строительства, а также с регламентом застройки, — рассказывает Андрей Бочков. — Прецедентов несоблюдения этих условий у нас не было — тем более что в соответствии с действующим законодательством в течение трех лет земельный участок должен быть использован по назначению. Наш первый поселок, «Борисово-2» был выведен на рынок в 2005 году. Сейчас там уже живут люди, а дома недостроены лишь на нескольких участках».

«Проектом застройки наших поселков регламентируется высота зданий, которая не должна превышать два этажа, — говорит Александр Гаврюшенко. — Максимальная площадь застройки определяется СНиПами. Других требований к покупателям у нас нет». По словам эксперта, проблемы соседства «хибар» с «дворцами» не существует. «Да, общая архитектурная концепция у наших поселков отсутствует. Но посмотрите на улицы Санкт-Петербурга или Москвы, на европейские столицы — разве все дома выдержаны в едином стиле? — аргументирует Александр Гаврюшенко. — Что касается разных сроков строительства домов, то этого не удастся избежать нигде, в том числе и в коттеджных поселках с единой архитектурной концепцией. Сколько по времени застраивается поселок на 200–300 домов? Не менее трех лет, а с учетом «договоров подряда» и все пять-шесть. И не на стройке ли живут счастливые обладатели первых домов?»

Ближайшее будущее

Нет никаких сомнений, что в Ленинградской области будут появляться новые коттеджные поселки с подготовленными участками. Нет сомнений и в том, что они найдут своего покупателя. «За последние три года мы реализовали четыре проекта общей площадью 80 га. Это примерно 300 участков, — говорит Александр Гаврюшенко. — В настоящее время в продаже находятся два проекта общей площадью 48 га — «Галактика» и «Большая Медведица». В 2009 году под девизом «Построй дачу своей мечты» мы выведем новые проекты общей площадью 100 га».

Есть из чего выбирать.

Олег Тахистов

Дата публикации: 16:52 15 сентября 2008

Источник: bpn.ru