Ценовая пирамида недвижимости Москвы?

Достигла ли цена квадратного метра жилья своей вершины? Этим вопросом сегодня задаются все, даже те, кто не планирует в ближайшее время осуществлять сделку. Темпы роста стоимости "квадрата" в Москве существенно снизились. Вопреки сезонному подорожанию с начала осени рынок пребывает в состоянии стагнации.

Сегодня ситуация с ценами на рынке жилья напоминает финансовую пирамиду

Многие профессиональные участники квартирного рынка полагают, что продолжительных периодов ценового роста, какие можно было наблюдать в прошлые годы, ожидать не приходится. Москва уже стала чуть ли не самым дорогим городом в мире, по крайней мере, с точки зрения цен на рынке недвижимости. Квадратный метр жилых площадей давно перешагнул планку в $5 000. Дешевле (но не на много) может стоить только жилье на стадии строительства в домах эконом-уровня, и то, если они сдаются без отделки. В основном цены на вторичном рынке находятся в пределах $5 600 - $6 200, квартиры повышенного комфорта и элитного уровня стоят дороже в среднем от $6500 - $10 000 и от $20 000 до $50 000 соответственно. По данным "Индикаторов рынка недвижимости" в августе квадратный метр в типовом панельном доме стоил от $5 728 до $5 934. Дельта между старыми и новыми сериями составляет чуть более $200. Что касается кирпичных (не пятиэтажных "хрущевок") и монолитно-каркасных домов то здесь ценовая планка выше - $6 717 и $6 360 соответственно.

Не секрет, что значительная часть покупателей жилья в российской столице занимается вложением капитала, а также покупает квартиры с планами на будущее - для своих детей, внуков… Однако цены на жилье во многих европейских столицах и известных городах ниже. Поэтому потенциальным инвесторам с финансовой точки зрения на сегодняшний день выгоднее переключиться на зарубежный рынок. Это может являться одним из факторов, способствующих замедлению ценового роста. Но есть и другие факторы.

Так, постоянно открываются новые возможности получения доходов на фондовом рынке. Еще недавно неплохую прибыль приносили инвестиционные фонды (ПИФы), а также разнообразные операции на открытом рынке. Возможно, доходность многих ценных бумаг колеблется и находится в зависимости от ряда экономических факторов, однако мастерство игроков позволяет заработать много и сразу.

Торможение роста цен на рынке недвижимости вызвано также финансовым и ипотечным кризисом, перекинувшимся из США и стран Западной Европы к нам (путь дешевых зарубежных денежных средств для российской ипотеки в значительной степени просто перекрыт). Многие банки ужесточили условия выдачи долгосрочных кредитов. Повышен процент, снижена базовая величина займа. Заемщику необходимо подтверждать декларируемые доходы ("белую" заработную плату) и собственную платежеспособность, в том числе предоставляя поручителей. Соответственно, сегодня доля потенциальных приобретателей жилья при помощи ипотечных займов сократилась.

Корректирует ценовую ситуацию и квартирный рынок Подмосковья. Разрыв цен между Подмосковьем и Москвой существенно сократился. Не случайно, можно услышать мнение о том, что рынок Москвы буквально интегрировался в Подмосковье. Многие покупатели переключились на подмосковные жилые объекты, не только потому, что цены здесь пусть и не намного, но все-таки ниже, а еще и потому что ценовая ситуация за МКАДом выглядит более оживленной и в некотором смысле более перспективной.

Нельзя не упомянуть и об общей ценовой ситуации в стране. Цены на продукты и иные товары первой необходимости заметно повышаются практически еженедельно. Разумеется, это сказывается на платежеспособности всех групп населения.

Уже в течение полугода идут упорные разговоры о приближающейся деноминации, как следствия повышенного уровня инфляции. При этом работодатели в большинстве своем не спешат корректировать в сторону увеличения доходы своих наемных рабочих и служащих.

На общем фоне снижения фактической платежеспособности населения, подорожания длинных кредитных денег, а также объективно чрезмерной высокой ценовой планки на столичное жилье не следует ожидать очередного сезонного скачка цен или даже их уверенного ползучего роста.

По данным аналитического центра www.irn.ru уже в августе темпы роста цен упали с 0,5% до 0,2%. Это при том, что в прошлые годы именно августовское оживление на рынке было предвестником роста цен с начала осени, то есть с сентября. Возможно всем, кто ожидал нового витка цен в этом сезоне, придется перенести глубокое разочарование, наблюдая в данный момент стагнацию (очевидно, что она затянется надолго), вполне возможно, более серьезную, чем предыдущие (в частности, осенью 2006 года).

Осеннее торможение рынка может быть связано и с его стабилизацией с точки зрения уравнивания спроса. Если раньше повышенным спросом пользовались, прежде всего, однокомнатные квартиры в сегменте жилья эконом-класса, то теперь более ликвидными становятся и двух-трех комнатные квартиры, а также жилье бизнес-уровня. Что касается элитного сектора, то здесь ситуация сохраняет свою стабильность: самое дорогое жилье и медленнее, и в меньшей степени реагирует на рыночные колебания.

Определенным образом стагнации на рынке жилья способствует и корректировка мировых цен на нефть, и взаимоотношения с рядом европейских государств на фоне недавних военных действий и инфляционные последствия с одновременным усложнением получения кредитных денег. В силу последнего представители бизнеса уже не могут в достаточной степени воспользоваться заемными денежными средствами для развития компаний и, как прежде, использовать доход (часто не декларируемый) для приобретения недвижимости. Конечно, это не самые серьезные факторы, возможно, даже косвенные, но на общем фоне и они добавляют масла в огонь.

По мнению аналитиков, в ближайшее время на рынке жилой недвижимости будет происходить ценовая корректировка в размере 15-20%. Как и прежде в подобных случаях, наиболее ярко она отразится на рыночной стоимости дешевых объектов.

Что касается дальнейшего движения цен, то для стремления вверх тоже есть свои причины. Прежде всего, это высокий спрос именно на московское жилье, который имеет свойство накапливаться и расти (далеко не для всех удобно переключаться на зарубежные объекты недвижимости, а также на иные российские регионы). Также следствием деноминации может стать общее повышение цен (по крайней мере, так было раньше), которое, разумеется, коснется цен и на рынке недвижимости. Однако прогноз на ценовой рост в ближайшее время выглядят несколько необоснованным. Сегодня ситуация с ценами на рынке жилья скорее напоминает финансовую пирамиду, где ценовые накрутки вызваны искусственно созданным спросом (ажиотажем), ведь не для кого не секрет, что цена квадратного метра для застройщика в 15-25 раз ниже рыночной цены. К сожалению, денежные пирамиды имеют свойство рано или поздно рушиться. Так что, даже на самом стабильном рынке - рынке недвижимости в случае перегрева возможны серьезные сбои и требуется определенное время на преодоление дисбаланса и стабилизации ценовой ситуации. Видимо, этот период мы сейчас и переживаем.

Последние комментарии:

Как окончательно показала прошедшая неделя, с наступлением осени рост цен на недвижимость в Москве фактически остановился. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, прирост московского индекса стоимости жилья составил за неделю всего 1 десятую процента, что не является показательным. При этом в разбивке по типам квартир впервые в этом году появились минусы. Как и следовало ожидать, в первую очередь коррекции оказались подверженными квартиры в старых панельных домах. Таким образом, поведение московского рынка недвижимости в этом году во многом напоминает развитие событий 2006 года, только с опережением примерно на 2 месяца. Если тогда с наступлением осени продавцы еще смогли выжать небольшое повышение цен, которое захлебнулось ближе к концу осени, а стагнация наметилась ближе к концу года, то в этом году развитие стагнации и коррекцию цен следует ожидать уже в течение осени.

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса Москвы снизилась на 0,7% до $4 104. Предложение в этом сегменте увеличилось на 51,4%, что на фоне низких предыдущих показателей, составляет всего 100 квартир. В бизнес-классе количество квартир увеличилось на 34,3%, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% ($6523). В элитных новостройках квадратный метр потерял $231, и теперь его стоимость соответствует $17320, предложение увеличилось на 19,4%. По мнению ведущего аналитика Татьяны Макеевой - разворот рынка и постепенное снижение цен в массовых сегментах, заставляет многих частных инвесторов пересмотреть стратегию поведения. В этих условиях увеличивается доля выставленных на продажу инвестиционных квартир, что в свою очередь оказывает давление на стоимость квадратного метра. С учетом сохранения данной ценовой динамики, следует ожидать дальнейшей коррекции цен и насыщения предложения во всех сегментах рынка. Напомним, что по итогам прошедшей недели квадратный метр подешевел и на вторичном рынке жилья. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в сегменте эконом-класса снизилась до $5 667.

Таким образом, квадратный метр потерял 1,7% или $96. В бизнес-классе средняя стоимость квадрата также снизилась на 0,4% и составляет $8754 (- $29). Единственным сегментом, который пока не затрагивает общая тенденция, остается элитное жилье. Здесь квадратный метр вырос до отметки 16008 (+ $45).

Ипотечные ставки банков, резко подросшие в июле и августе, продолжат повышение и в сентябре. Ситуацию на рынке недвижимости может еще сильнее осложнить реализация планов некоторых банков о временной приостановке ипотечных программ, что может вызвать ограничение предложения ипотеки.

В июле 2008 г. Индекс ФОСБОРН — средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке — составил в московском регионе 10,04% в иностранной валюте и 11,33% - в рублях. По сравнению с июнем 2008 г. в абсолютном выражении произошел рост средневзвешенной ставки в иностранной валюте на 0,05 процентных пункта (п.п.), а в российских рублях — снизился на 0,04 процентных пункта. Правда, уже в августе оптимальные ставки в рублях подскочили на внушительные 0,18 п.п., в результате чего Индекс ФОСБОРН в национальной валюте составил 11,72%.

Оптимальные ставки в иностранной валюте в августе также продолжили свой рост, и в московском регионе Индекс зафиксировался на уровне 10,10% (на 0,06 п.п. выше июльского показателя).

Алексей Трембицкий

Дата публикации: 11:35 18 сентября 2008

Источник: bpn.ru