В жилье «прописаны» дети - жди проблем с куплей-продажей?

Согласие бывшего супруга: попробуй получи!

По Гражданскому кодексу для распоряжения имуществом несовершеннолетнего - в том числе продажи квартиры с его долей - нужно согласие обоих родителей (ст. 26 и 28 ГК РФ). Причем не важно, является ли родитель сособственником и жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т. п. В последнем случае «блудного» отца (мать) придется разыскивать.

Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для сделок во многих случаях (подробно см. в «Вашем доме» 2 сентября и на сайте kp.ru), как правило, требуют личной явки обоих родителей для подачи совместного заявления. Однако если отец или мать объективно не в состоянии добраться до ООП - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей и т. п., то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав либо признаны судом безвестно отсутствующими. Так что если после развода отыскать бывшую вторую половину не удается, выходом может стать обращение в суд с заявлением о признании гражданина безвестно отсутствующим.

В то же время если второй родитель из вредности, корыстных соображений и т. п. умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит откровенно рассказать об этом в органе опеки, по возможности подтвердив свои жалобы. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия ООП придет к выводу, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу.

Ипотека и новостройки могут быть недоступны

Серьезные трудности могут возникнуть с получением разрешения органов опеки на продажу квартиры с долями несовершеннолетних, если взамен вы планируете приобрести жилье в новостройке и (или) с помощью ипотеки.

Органы опеки, как правило, не дают согласия на сделку, если новая квартира приобретается по предварительному договору купли-продажи либо по иному договору, в котором нет прямого указания о переходе права собственности на жилье к приобретателям, в том числе к ребенку. Самый надежный и привлекательный для ООП - договор участия в долевом строительстве.

При покупке квартиры по ипотеке банки часто выступают против того, чтобы дети входили в число собственников приобретаемого жилья. И это неспроста: если родители-заемщики не смогут расплачиваться по кредиту и квартиру придется продавать, то опять же понадобится согласие органов опеки, а получить его будет нелегко - ведь семья должника по правилам выселяется в скромное общежитие...

В то же время новый Закон «Об опеке и попечительстве», вступивший в силу с 1 сентября, прямо предусматривает возможность отчуждения недвижимости с долями несовершеннолетних, если это требуется «для принудительного обращения взыскания», в том числе для продажи жилья в связи с невыплатой ипотечного кредита. Предполагается, что благодаря этой норме проблемы с получением согласия ООП в подобных ситуациях прекратятся. Соответственно банки перестанут опасаться и препятствовать оформлению покупки жилья на несовершеннолетних.

Анна Добрюха

Дата публикации: 11:37 18 сентября 2008

Источник: bpn.ru