Геннадий Стерник: «Переход к стабилизации будет болезненным»

Ценовой всплеск на рынке недвижимости, который наблюдался в начале года, летом сменился затишьем. Что дальше: новый виток, период стабилизации или, может быть, снижение цен? Об этом мы беседуем с главным аналитиком Российской гильдии риэлторов Геннадием Стерником.

– Геннадий Моисеевич, во время нашей последней беседы – в марте сего года, накануне III Петербургского ипотечного форума – мы говорили о том, что начался новый виток цен. И примерно до начала мая казалось, что так оно и есть. За май рост цен на вторичном рынке в Петербурге составлял уже 2,9%, а с июня до сего времени - меньше 2% в месяц.– Небольшое уточнение: цены номинированы в рублях?

– Совершенно верно. С начала года прирост составляет 33% и по прогнозам Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», до конца года достигнет 45-50%. Вы также говорили, что к концу года жилье в Петербурге будет стоить $4 тыс. Эту отметку на «вторичке» мы уже преодолели – на середину сентября средняя цена предложения уже $4,3 тыс. Как это соотнести с Вашим прогнозом?

– Сначала, как мы помним, доллар понижался, сейчас растет – поэтому перевод в доллары дает более низкие значения долларовых цен… Конечно, я предполагал, что доллар будет потихоньку понижаться и дальше. А Вы как полагаете, мои прогнозы более-менее оправдались?

– Более-менее – да, если считать, что под словом жилье Вы имели в виду не только вторичку, но и первичный рынок, на котором сейчас средняя цена «квадрата» составляет около $3,5 тыс. Но как Вы объясняете период летнего затишья? Оно ведь было продиктовано не только сезонным фактором?

– Нет, конечно. Честно говоря, мне ближе Москва и понятнее, что здесь происходит. На сегодняшний день здесь рост цен составляет 36-37% с начала года (по моей шкале, у других аналитиков данные могут отличаться). Сравним с моим прогнозом: я предсказывал решительный рост в первом полугодии до 40%, а по итогам года – 50-55%.

– Да, я помню, Вы говорили даже около 60%, что означало к концу 2008 года среднюю цену в размере $8 тыс. за кв. м.

– Сейчас уже почти $7,5 тыс. На мой московский график прогноза очень удачно накладывались точки графика, который отражает действительное положение дел. Что касается Петербурга, то, честно говоря, здесь реальная ситуация разошлась с моим прогнозом. Я ожидал в первом полугодии меньший рост, а во втором – больший.

– В прошлые годы наблюдалось некоторое отставание Петербурга от Москвы по времени ценовых витков. Процессы, происходившие в Первопрестольной, неизменно повторялись в Питере примерно через полгода.

– На сей раз вторая столица даже обогнала первую. В Москве подъем случился только в ноябре 2007 года, до этого цены стояли намертво. А в Петербурге уже в сентябре наметился рост.

У вас в прошлом году произошла дедолларизация рынка недвижимости, продавцы и покупатели полностью перешли на рубли. Для наглядности представим, что в рублях цены не растут, а доллар падает. При пересчете в доллары получается, что долларовые цены растут. Таким образом, тот долларовый рост, который я наблюдал, опережал рублевый рост. А у меня прогноз был в долларах, в связи с чем и расчеты сбивались.

В этом году летом начался процесс дедолларизации уже в Москве, и на сегодняшний день примерно половина квартир номинируется в национальной валюте. И получается, что если долларовые цены стоят, а доллар падает, в пересчете на рубли цены снижаются. Берем другую половину, рублевую – при делении на снижающийся курс цены растут. Такая вот коллизия. Процесс дедолларизации в прошлом году здорово запутал меня при составлении прогноза для Петербурга, а в этом путает по Москве. Тем более что за последние два месяца тенденция изменения курса доллара пошла в другую сторону, курс американской валюты по отношению к рублю стал расти. Это такая техническая вещь, которая затрудняет работу аналитика.

– И все-таки вернемся к летнему затишью. Вы говорили, что пока цены не сделают очередной виток на 80-100%, не будет никакой стабилизации, а такой период, хоть и краткий, но был.

– Простите, у меня в прогнозе значился резкий рост в первом полугодии и уменьшение темпов роста во втором – и постепенно приближение по Москве к $8 тыс. и так далее. Не было такой абсолютной стабилизации, был небольшой рост, но с замедлением. Я ожидал, что через 8-9 месяцев после начала прошлогоднего подъема будет взлет темпов роста, потом снижение и к концу 2008 – началу 2009 года завершится очередной трехлетний цикл. Предусматривалось в моих прогнозах, что во втором полугодии-2008 темпы роста начнут замедляться.

– Итак, цикличность протяженностью 2,5–3 года сохраняется?

– Пока она сохраняется, и, считаю, ничего такого не произошло, что бы потребовало резко пересчитывать прогнозы. Но есть другое обстоятельство, о котором необходимо сказать, – в начале лета произошло резкое сокращение спроса…

…которое, судя по всему, еще не закончилось.

– И на этом фоне наблюдается предкризисное состояние на первичном рынке. Застройщики перестают получать много денег от населения, банки не хотят кредитовать застройщиков, да и с ипотекой все не так просто. Вспомним теперь аналогичную ситуацию, сложившуюся в 2004 году. В Москве это начало года, в Питере – конец 2004-го и начало 2005 года, когда цены не просто остановились, а даже немного и снизились. В это время происходил двойной кризис – банковский (неликвидность) и кризис застройщиков. На площади выходили обманутые дольщики. Сейчас нечто подобное происходит. Нынешний переход к стабилизации, на мой взгляд, будет реализован не по сценарию 2007 года, а по сценарию как раз 2004-го.

– Что же, опять дольщики в массовом порядке выйдут на улицы?

– Возможно, что дойдет и до этого. Мое предположение не является приговором, но преддверие подобных событий есть. В Москве, например, спрос на первичном рынке резко упал, цены остановились и даже стали снижаться. В Питере этого еще нет. С точки зрения ухудшения ситуации с кредитованием застройщиков и населения, я думаю, что и в Москве, и в Питере в ближайшем полугодии будет… нет, не кризис – а вот именно такой болезненный переход к стабилизации. Об этом говорят мои расчеты. Как и в 2004 году, сократятся объемы продаж, уменьшатся и объемы строительства, потому что застройщики начнут разоряться. Это пессимистический вариант сценария, но он вполне реален и его вероятность высока. То, что это не кризис, не обвал цен, как некоторые прогнозируют, это точно. Вероятность настоящего кризиса – не более чем 5%.

– Что может помочь избежать предполагаемого Вами варианта развития событий на рынке недвижимости?

– Буквально на днях Правительство в очередной раз заявило, что у Центрального банка достаточно денег, чтобы не допустить кризиса ликвидности банков. Напуганные международным финансовым кризисом, наши власти готовы вмешаться и поддержать и банки, и застройщиков. Кстати, вы знаете, что объемы ввода жилья во втором квартале сего года по России в целом по сравнению с прошлым годом не выросли. Только-только начали радоваться подъему – и вот такой поворот.

Государство, имея достаточно средств, надеюсь, примет меры, чтобы не допустить печальных последствий. И тогда переход к стабилизации будет осуществлен менее болезненно, уже по сценарию 2007 года.

– Мы пока говорим только о Москве и Петербурге. А на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», которая пройдет в начале октября в рамках Петербургского жилищного конгресса, Вы будете выступать с докладом о рынке жилья городов России, поэтому предлагаю расширить географию нашей беседы.

– То, о чем я говорил выше, в регионах проявилось глубже и сильнее (в Питере пока вообще не проявилось, в Москве только начало проявляться). Например, Екатеринбург как остановился в ценовом росте в январе 2007 года, вместе с двумя столицами, так и до сих пор еще не начал подъем. Ижевск как понизился на 7-8% в 2007 году, так и стоит на этом уровне. Барнаул продолжает снижаться – по сравнению с декабрем 2006-го уже до 10%.

Таким образом, появился ряд городов, у которых стабилизация затянулась. Они были готовы вот-вот уже выходить из стабилизации, вслед за Москвой и Питером. Но снижение спроса, которое произошло по разным причинам (мы их уже обсудили) привело к затяжке стагнации и даже некоторому понижению цен. Объемы строительства снизились.Почему уменьшился объем платежеспособного спроса? Причин много, одна из них – впервые за долгое время во втором квартале 2008 года произошло снижение доходов населения. Это пока еще не официальная статистика, а экспертная оценка, но факт красноречивый.

– Сколько городов находится у вас сейчас в постоянном мониторинге?

– Более двадцати, но «длинные ряды» цифр, накопленная годами статистика есть не по всем, поэтому прогнозы на 2008 год я сделал только по 12 городам. На Жилищном конгрессе в Петербурге как раз планирую рассказать о том, как мои прогнозы соотнеслись с реальностью. По состоянию на август ситуация была такая: в четырех регионах (в том числе в Москве и Московской области) прогноз сбывается идеально, в трех (включая Петербург) есть отклонения, хотя и незначительные. Но главная загадка – это, конечно, Тверь. Там происходит совершенно сумасшедший рост, причем второй год подряд Тверь опережает по темпам роста цен всех. Надеюсь, на Конгрессе сможет внести ясность президент информационно-торгового агентства недвижимости «Титан» Владимир Каминский, который будет представлять этот город. Его доклад внесен в программу конференции, которую ваш покорный слуга будет вести.

– В последние годы значительно активизировались местные администрации в плане реализации собственных социальных программ. С увеличением бюджетного финансирования растет и доля сделок на рынке с участием субсидентов. Как это отражается на ценовой ситуации?

– Соцподдержка – как мы все понимаем, это не вполне рыночный механизм. В Москве, например, уже более 50% строящегося жилья уходит на бесплатное переселение очередников, обитателей ветхого и аварийного фонда. Объем рыночного предложения резко сокращается, и мы получаем дополнительный фактор, который толкает цены вверх. С другой стороны, и реальный объем денег на рынке жилья сокращается, что приводит, напротив, уже к торможению роста цен. Баланс между двумя этими тенденциями плюс еще целый ряд других факторов и дает, в конце концов, некую равнодействующую. Сегодня она пошла к торможению и стабилизации. Всплеска уже не будет, медленное продолжение подъема возможно, через три-четыре месяца должна наступить стабилизация.

– Стабилизация – это ведь не абсолютный нуль пока существует инфляция.

– Конечно, это не могила, не ровный стол. При стабилизации ценовой индекс изменяется за месяц на 1-1,5%, причем как в плюс, так и в минус. Если темпы инфляции растут, эта вилка, безусловно, увеличивается.

– Получается, что Петербургский жилищный конгресс в очень интересный период времени проходит?

– А именно в то время, когда внешние условия создают неопределенность на рынке. И надо вырабатывать сценарные прогнозы на ближайшее будущее. Часто под прогнозом, увы, подразумевается просто экспертная оценка, за которой не стоит ничего: ни методики, ни расчета.

ДосьеГеннадий Моисеевич Стерник родился в г. Хмельницком в 1937 г. В 1968 г. окончил инженерный факультет Военной академии бронетанковых войск. В 1974 году получил степень кандидата технических наук. До 1993 г. был системным аналитиком в области военной техники. С 1993 г. – на рынке недвижимости. Работал начальником информационно-аналитического отдела девелоперской фирмы, в 1994 г. приглашен в Российскую гильдию риэлторов аналитиком рынка недвижимости России.

В настоящее время — профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, член Национального совета РГР, председатель комиссии РГР по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Имеет сертификаты Русской школы маркетинга, Института коммерческих инвестиций в недвижимость США, Восточноевропейского фонда недвижимости, Агентства по международному развитию (США), Института экономического развития Всемирного банка, свидетельства Российской Гильдии риэлторов, Международной Московской Финансово-Банковской Школы, аттестат Российского общества оценщиков.

Игорь Воронин

Дата публикации: 11:15 19 сентября 2008

Источник: bpn.ru