Аренда со штрафом и тюрьмой

Менее 10% москвичей из тех, кто сдает свои квартиры в аренду, могут спать спокойно. Остальные не платят налоги с доходов принципиально. Угроза штрафа в полмиллиона рублей или даже суда очень скоро должна будет заставить их изменить свое поведение.

По самым скромным оценкам, общий ежегодный доход владельцев квартир в столице от их сдачи в аренду составляет более $150 млн. Если вычесть из него 13%, которые гражданин должен уплатить в качестве подоходного налога, то получится вполне приличная сумма, равная затратам на строительство нескольких панельных домов.

В наступившем году москвичам, не выплачивающим подоходный налог от сдачи своих квартир в аренду, грозит сразу несколько опасностей.

Во-первых, набирает темпы работа общественных пунктов охраны порядка, чьи активисты призваны докладывать милиции обо всех подозрительных лицах и квартиросъемщиках. Во-вторых, "пойманного с поличным" арендодателя, пренебрегающего налоговыми расплатами, ждут штраф до 500 тыс. руб. и даже перспектива заведения уголовного дела. Вопрос заключается только в том, насколько успешно будет работать схема уличения неплательщика в преступлении.

По статистике Федеральной налоговой службы, официально в России с доходов от сдачи квартир в аренду платят налоги только 1--2% населения. Причем в Москве эта цифра чуть выше – 6--8% по обычному жилью и около 15% по элитному. Фискальные органы совместно со столичными властями уже более трех лет пытаются "привить эту культуру" массам, однако до последнего времени им этого не удавалось.

Например, ранее фискалы выступали за увеличение налога на доходы собственников сдаваемого жилья, а летом 2004 года налоговое министерство выпустило письмо, которым пыталось признать квартиросдатчиков индивидуальными предпринимателями и заставить их платить НДС и ЕСН. Налоговая служба, впрочем, тут же замяла разгоревшийся по этому поводу скандал, разъяснив, что речь в письме шла не о сдаче жилья, а об аренде имущества физических лиц.

Избиение рублем

В ноябре прошлого года Верховный суд РФ решил расставить все по местам, выпустив постановление, в котором четко прописал суть вопроса. Оказалось, что сам факт сдачи гражданами недвижимости в аренду не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, так как наказание за то, что физические лица не были зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, пока не предусмотрено. Однако если владелец квартиры уклоняется от уплаты налогов с полученного дохода, его действия, согласно статье 198 Уголовного кодекса РФ, расцениваются как преступление.

Таким образом, физическое лицо, не уплатившее в течение трех лет подряд более 100 тыс. руб. налогов, может быть оштрафовано на аналогичную сумму либо лишено свободы на срок до одного года.

Для тех, кто не уплатил в течение трех лет подряд более 500 тыс. руб., предусматриваются штрафы от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или же лишение свободы на срок до трех лет.

Внимание: договор

Постановление Верховного суда моментально вызвало резонанс среди арендодателей и участников рынка недвижимости. Квартиросдатчики стали интересоваться, чем оно грозит и что лучше делать в этой ситуации. Здесь мнения разделились.

Представители некоторых агентств недвижимости считают, что налоговые органы не успевают сейчас взыскивать недоимки с юридических лиц, а до физических лиц, сдающих свое жилье и получающих за это гораздо меньший в сравнении с организациями доход, у них просто не дойдут руки. Впрочем, юристы этих компаний советуют все же платить налоги: при сделке через агентство, как правило, в архиве остается документ, подтверждающий операцию и факт получения денег, что является достаточным доказательством для заведения уголовного дела. Налоговики могут направить в агентство запрос о предоставлении информации по сделкам аренды. Эта схема – самая простая при получении доказательств неуплаты налога. Правоохранительному органу достаточно доказать факт наличия правоотношений между арендатором и арендодателем, то есть получить данные из агентства недвижимости. Ранее такая схема не работала, но в текущем году ФНС обещает ужесточить контроль.

Стучите – открыто

Главное, чего стоит бояться арендодателям, находящим квартиросъемщиков без участия агентств недвижимости, – вступления в силу с 28 ноября поправок к Кодексу об административных правонарушениях. Согласно этим поправкам, арендодатели обязаны сообщить о сдаче квартиры внаем участковому инспектору.

Однако выявлять арендаторов квартир будут не только с помощью участковых. В ноябре Мосгордума приняла поправки к закону "Об участии горожан в охране общественного порядка", который в народе именуется "законом о стукачах".

В столице уже работают общественные пункты охраны порядка, активисты которых должны докладывать милиции обо всех подозрительных лицах и квартиросъемщиках.

Планируется, что на их содержание из бюджета Москвы будет выделено порядка 160 млн руб., а так называемые информаторы смогут получать фиксированную заработную плату. Все пункты по охране общественного порядка будут напрямую подчиняться исполнительной власти. Другими словами, лозунг налоговых служб "заплати налоги и спи спокойно" вполне может стать реальностью.

Покаяние экономит

По мнению ряда адвокатов, у граждан есть два способа избежать наказания при неуплате "квартирного" налога.

Прежде всего, нужно доказать, что факта получения денежных средств не было – например, уничтожить расписку. Ведь обязанность по уплате налога возникает только при получении денежных средств. Собирался внести данные о доходе в налоговую декларацию, которая подается в марте, и только после этого заплатить налог – это второй аргумент, способный обезоружить налоговиков. Ведь подавать декларацию о доходах за прошлый год можно до апреля текущего года. Так что за первые четыре месяца наступившего года налогоплательщику наказание не грозит. Смягчающим обстоятельством, способным снизить сумму штрафа до минимума, может быть признано совершение правонарушения впервые или по неосторожности, наличие на иждивении несовершеннолетних детей или деятельное раскаяние и добровольное возмещение неуплаченного налога.

Эксперты уверены, что если арендодателей заставят платить налог, то цена аренды жилья неминуемо возрастет.

Вероятнее всего, ставки аренды увеличатся пропорционально выплачиваемому налогу: на $50--100 в обычных квартирах, на $150--500 – в элитных. Но, возможно, люди начнут платить налог, поделив его поровну между арендодателем и съемщиком.

Есть и менее радикально настроенные эксперты на рынке недвижимости, которые считают, что постановление Верховного суда сначала всколыхнет рынок, но вскоре беспокойство уляжется и все пойдет по старому, так как механизм отслеживания нелегальных сделок до сих пор не отлажен.

Дата публикации: 10:48 11 февраля 2005

Источник: bpn.ru