Цены на недвижимость станут более адекватными

За первую половину сентября цены на вторичном рынке жилья Москвы не выросли. А цены на хрущевки поползли вниз. Разгорающийся финансовый кризис только подтолкнет цены вниз, считают эксперты, но обвала цен на недвижимость, как это произошло 10 лет назад, не будет.

Когда риэлторы говорят о продолжении роста цен на жилье, надо понимать, что он обусловлен в основном курсовой разницей. Дело вот в чем. За последний год рынок недвижимости окончательно ушел от расчетов в долларах. «К весне окончательный выбор был сделан в пользу рубля», - поясняет гендиректор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. Большинство же риэлторских баз данных по-прежнему ориентировано на валюту США, которая автоматически пересчитывается в рубли по текущему курсу Центробанка. «Поэтому скачок валютного курса в августе, удешевивший рубль на 3,5%, увеличил и цену в рублях в дополнение к естественному удорожанию квадратного метра в долларах», - отмечает Луцков. В результате долларовый рост в августе на вторичном рынке жилья составил 1,9%, а рублевый - 5,4%. При этом застройщики, номинирующие цены своего предложения на первичном рынке в рублях, за август увеличили цены на 4%.

Девелоперы оказались кредитозависимыми

Рейтинговое международное агентство Fitch Ratings в четверг выразило растущую обеспокоенность относительно ликвидности по многим российским компаниям, особенно в секторе недвижимости и строительной отрасли. "Если банки прекратят кредитование, стоимость коммерческой и жилой недвижимости (которая в настоящее время находится на пиковом уровне) будет снижаться по мере распространения случаев вынужденных продаж. Кроме того, если существующее долговое финансирование предоставляется по конкретному активу и не будет обеспечено рефинансирование в краткосрочной перспективе, многие банки смогут в короткие сроки наложить взыскание на обеспечение, что ослабит позиции соответствующих компаний", - говорится в сообщении Fitch. В частности, агентство перечисляет такие компании, как Группа ЛСР, "Миракс Групп", ОПИН, ГК ПИК и "Система-Галс".

Однако вполне возможно, что август был последним месяцем за период восьмилетнего роста цен на жилье. «По итогам первых двух недель сентября мы не видим роста цен», - констатирует Луцков. Он отметил, что объем предложения на вторичном рынке сократился за август на 9%, до 28,6 тысячи квартир (в стабильные годы в Москве выставляется на продажу около 40 тысяч). «В условиях неопределенности многие продавцы просто сняли с продаж свои объекты. Сегодня основная позиция на рынке недвижимости "держать", - объясняет Луцков. По его данным, с начала года по середину сентября средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы выросла на 34%, достигнув 180,2 тысячи рублей за квадратный метр. При этом наиболее дешевые предложения на рынке выросли в цене с начала года на 42%.

Вероятно, из-за этого опережающего роста, цены на некачественные московские квартиры снизились в августе на 5%. «Дальнейший рост в сегменте жилья экономкласса в Москве ограничен реальным платежеспособным спросом», - поясняет гендиректор информацитонно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY Александр Крапин. Директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец отмечает снижение динамики продаж уже с начала августа. По его словам, на каждые семь выставленных на продажу квартир приходится только один покупатель.

Это характерно для квартир бизнес-класса и квартир верхнего сегмента экономкласса, которые, по данным «Агента 002», снизились в цене по итогам прошлой недели на 0,4% и 1,7% соответственно. «При этом мы наблюдаем значительный рост обращений со стороны желающих продать от двух квартир и больше, - уточняет Барнинец. - С начала августа количество телефонных звонков от потенциальных продавцов увеличилось на 36%».

Начальник отдела акций ИГ "КапиталЪ" Константин Гуляев не исключил, что ценам могут помочь снизиться игроки фондового рынка, потерявшие и продолжающие терять доходы. Для фондовых операций игроки заложили довольно много квартир. И они могут скоро организованно выйти на рынок, что ускорит снижение цен. Финансовый кризис негативно отразится на спекулятивных сделках с недвижимостью, подтверждает гендиректор ГК «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. «Их количество резко снизится, - уверена она. - Предполагаю, что пик придется на октябрь - ноябрь. Но цены на недвижимость от кризиса сильно не изменятся». Гуляев считает, что в ближайшие два - три месяца цены на недвижимость не упадут. "Темпы строительства падают, спрос остается высоким, а реальные доходы все еще стабильные», - поясняет он. Независимы аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов отметил рост цен на все составляющие строительства, удорожание кредитных ресурсов и подготовки земельных площадок, а также традиционный дефицит жилья.

Первый заместитель мэра в правительстве города Юрий Росляк на состоявшейся в четверг пресс-конференции, словно подтверждая слова аналитика, сообщил, что из 2 млн кв. м жилья, сданных московскими строителями за девять месяцев этого года, 1,3 млн кв. м построено по городскому заказу.

Двояка роль кредитных организаций, отказывающих девелоперам в финансировании строительства. С одной стороны это вынуждает застройщиков торопиться с продажей квартир, что толкает цены вниз, с другой - сокращается объем нового строительства, а следовательно, предложения.

Степень влияния всех перечисленных факторов эксперты предпочитают не комментировать. «Знал бы прикуп, жил бы в Сочи», - отшутился Бекетов. Но обвала никто не ждет, и торопиться с продажей квартиры не советуют даже скептики. По мнению Крапина, в условиях кризиса деньги лучше держать в реальных активах, то есть в недвижимости.

Владислав Долгов

Дата публикации: 17:31 22 сентября 2008

Источник: bpn.ru