Коттеджные поселки растут вопреки чиновникам и ценам

Смена покупательских предпочтений отмечена в последние несколько месяцев на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти. Отныне покупатели заинтересованы не просто в инвестиционном вложении, а в приобретении домов постоянного проживания, в которые можно было бы переехать уже теперь.

Нынешним летом коттеджами начали интересоваться реальные покупатели жилья. Но ничего подходящего на первичном рынке им порой найти не удается. Строительство малоэтажных домов сдерживается низкой покупательной способностью, бюрократическими препонами и неразвитой инженерной инфраструктурой. К массовому переселению петербуржцев за город не готовы ни девелоперы, ни власти.

Коттеджи в дефиците

Еще три месяца назад к риэлторам обращались покупатели, готовые «закопать деньги в землю» - сделать инвестиционное вложение в земельный участок на загородном рынке. И правда, опыт последних лет ясно показывает: со временем такое вложение принесет хорошую отдачу. Но летом все изменилось. Как утверждает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Прогаль» Людмила Юшина, в агентства пошли люди, готовые приобрести готовый загородный дом, чтобы переехать туда в ближайшем будущем. «По данным опроса покупателей, большая часть из них хочет жить за городом уже сейчас. Это видно на таком ярком примере, как аренда. Стоит выставить коттедж в аренду, - он моментально «уходит»». Приобрести собственный загородный дом хотят отнюдь не самые богатые клиенты: спросом пользуются в основном домовладения стоимостью до 7 млн руб. Но таких коттеджей мало.

«Проблема сейчас такова – готовых коттеджей катастрофически не хватает. Разочарованные покупатели ищут предложений на вторичном рынке. Там и выбор больше. Пока спрос и предложение более или менее уравновешены благодаря выставленным на продажу недорогим объектам. Еще можно купить дом с городскими удобствами, хотя и без газа в 70 км от города, в Кировском районе немногим более, чем за 2 млн руб, а дом в Волосовском районе, куда обещают подать газ в 2009 году за 3 млн руб. Людимила Юшина свидетельствует: «Выбор на «вторичке» огромен, и потенциальный покупатель оттягивается сейчас туда».

Спросом традиционно пользуются прежде всего дома во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти, Курортном Санкт-Петербурга, но теперь покупатели проявляют все больший интерес к южным районам – Кировскому, Тосненскому, Гатчинскому, Ломоносовскому и Волосовскому. Отмечен высокий спрос и участки земли стоимостью до 1,3 млн руб.для строительства индивидуальных домов. Благо, компаний-застройщиков много – по крайней мере, десятки.

Машиной – в бизнес-класс, электричкой – в эконом

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области сегодня насчитывается 211 коттеджных поселков. Продажи идут в 148 поселках, в стадии разработки – еще 63 проекта, - сообщил руководитель направления жилищных проектов GVA Savjer Константин Иващенко. Почти половина поселков относится к бизнес-классу – 48%, на долю элиты и эконом-класса приходится 23 и 29% соответственно, но сегмент поселков эконом-класса увеличился в сравнении с недавним прошлым.

В эконом-классе доля домов постоянного проживания составляет примерно 23%, в классе «элит» - 24%, в бизнес-классе доля домов постоянного проживания существенно больше – 41-42%. То есть, девелоперы до сих пор ориентируются не на эконом-класс, а на дома для состоятельных покупателей.

Тенденция последнего времени - это, прежде всего, укрупнение проектов. Решать проблемы с сетями, дорогами и т.д. легче поселкам большой площади. Укрупненные проекты влекут за собой приход на рынок новых крупных игроков. За последний год на рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти пришли крупные московские игроки, например, «Желдорипотека» и «Главстрой».

Однако дальнейшее освоение загородных территорий, по словам эксперта, требует транспортной инфраструктуры. «Коттеджная застройка в зарубежных странах развивалась именно вокруг железных дорог. Они создают возможность за минимальное время добраться до места работы. Увеличение количества поселков, привязанных только к структуре автодорог, может привести к транспортному коллапсу. Основной интерес сегодня представляет развитие сегмента эконом-класса, который будет выступать в качестве альтернативы городскому жилью, поэтому важно развитие поселков рядом с населенными пунктами у станций пригородной железной дороги», - говорит Константин Иващенко.

Чиновники не успевают за девелоперами

Впрочем, вице-президент ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Созинов скептически добавляет: хотя на загородном рынке можно найти до 10 тыс. предложений о продаже недвижимости, на самом деле в 40-60% случаев застройщики объявляют о продаже всего лишь нарезанных участков под застройку. Это говорит о том, что у девелоперов часто не хватает средств,- считает Павел Созинов.

Судя по всему, девелоперы готовы строить больше, но сталкиваются с трудноразрешимыми проблемами. Прежде всего – с неповоротливостью органов власти. «Территорию крупного проекта необходимо разделить на участки. К этому не готовы ни власть, ни регистрирующие органы, да и мы, застройщики, не готовы, - говорит первый вице-президент компании «Балтрос» Олег Еременко.- Сегодня мы делим первые две очереди строительства «Новой Ижоры» на 1217участков. Представляете, что такое принести 1217 заявлений в орган исполнительной власти, который занимается учетом земли и в законный срок получить документы с кадастровыми номерами участков? А потом придти в ФРС и потребовать, в соответствии с законодательством, в течение месяца выдать свидетельства?»

Заместитель генерального директора ЗАО «Содружество» Ирина Смирнова подтверждает: «Чиновники не готовы к массовому строительству, они не просто не идут навстречу, они понятия не имеют, что с этим делать. Не только с тысячей участков – даже когда им приносишь документы на 25, говоришь о положенных по закону 25 дней на утверждение, для них это абсолютно шоковая ситуация. Они могут тянуть с подписанием документов годами, если не посылать им напоминания, не жаловаться на них, не давать им денег».

Загородные тупики

На малоэтажную застройку не рассчитаны ни СНИПы, составленные для многоквартирных зданий, ни социальные нормы, требующие, чтобы детсады размещались не далее, чем в 300 метрах от домов («получается, в 300 метрах друг от друга нужно поставить детские сады, в которые ходит по 3-4 ребенка», - сетует Олег Еременко).

После размежевания часть дорог в поселке остается в частной собственности застройщика, хотя фактически это муниципальные пути. Застройщик вынужден платить налоги за землю под дорогами. Продать ее муниципалитету не удается. «Вы им даже бесплатно не передадите! – парирует Ирина Смирнова. – Мы второй год пытаемся отказаться от земли. Нам ответили, что мы можем прекратить свое право, подав в ФРС заявление, но будем платить налоги 15 лет, пока по истечении срока давности, не выявится другой землепользователь. Не существует стороны, которая принимает участки. Ни КУГИ, ни КЗР не выступают такой стороной. Принять участок некому».

К тому же, на застройщиков в Ленобласти часто возложены расходы по разработке градостроительной документации. К сетям водопровода их как правило тоже не допускают без инвестиционных вливаний в реконструкцию этих коммунальных объектов. Но часто подключаться некуда. Нужно либо тянуть многокилометровый водовод, либо бурить артезианские скважины и ставить установки водоочистки. И то, и другое связано с большими затратами.

Строительство водовода часто делает проект нерентабельным. Олег Еремин уверен: «водную» проблему Петербургу и области следует решать совместно, им необходима генеральная схема водоснабжения территорий.

Решение проблем не будет быстрым, но растущий рынок требует находить решения. Судя по всему, они будут связаны именно с массовой застройкой, как это делалось за рубежом. А значит, и к трансформации отношений застройщиков и власти. Однако прежде, чем это случится, должен быть преодолен разрыв между растущими ценами и ограниченной покупательной способностью. Именно он более всего сдерживает развитие загородного рынка.

Василий Когаловский

Дата публикации: 11:36 24 сентября 2008

Источник: bpn.ru