Московский рынок недвижимости через 5 лет: перспективы и цены

Московский рынок жилья снижает свою активность, все ближе и ближе подходя к тому рубежу, за которым начинается процесс, именуемый стагнацией. Как долго продлится такое его состояние? Ожидает ли нас снова взлет цен на недвижимость — или, напротив, они будут снижаться? И, наконец, самый животрепещущий вопрос: сколько будет стоить жилье в Москве и Подмосковье, скажем, через пять лет? Обо всем этом мы решили спросить экспертов рынка, чьи мнения на сей счет и представлены сегодня в статье.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

— О ценовых тенденциях. В ближайшие год-два будет «просадка» цен на 20–25%, затем постепенно за следующие три-четыре года рынок их «отыграет». В итоге за счет инфляции цены могут подняться выше их нынешнего уровня.

Что касается объема строительства, то думаю, в Москве будут возводить порядка 3 млн кв. м в год, из них около 2 млн — для нужд города, а остальное — жилье бизнес-класса и дорогая элитная недвижимость. Дома экономкласса уходят из Москвы. Здесь их строить невыгодно.

В 2013 г.:

• средняя цена 1 кв. м жилой городской недвижимости в Москве составит от 8 до 10 тыс. долл. (сегодня 6,1);
• средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса на окраине Москвы достигнет 350 тыс. долл. (сегодня — 250);
• средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса повысится до 700 тыс. долл. (сегодня — 550);
• однокомнатную квартиру экономкласса на окраине Москвы через пять лет можно будет арендовать за 2 тыс. долл. (сегодня — за 1,2);
• средняя стоимость загородного дома в 30-километровой зоне удаленности от столицы составит 1,5 млн долл. (сегодня — 1 млн);
• средняя стоимость загородного дома в 100 км от Москвы («дальние дачи») вырастет до 500 тыс. долл. (сегодня 250).

Максим Темников, член совета директоров группы компаний MIRAX GROUP:

— При стабильной политической ситуации и отсутствии экономических кризисов обстановка на рынке должна быть достаточно спокойной, поэтому не следует ожидать стремительного роста цен. Стоимость жилья будет расти чуть быстрее, чем уровень инфляции, и составит 10–15% в год.

Поскольку количество жителей Москвы увеличивается (по прогнозам, к 2020 г. численность населения столицы составит 25 млн), а больших площадей для строительства новых проектов здесь немного, то можно ожидать, что через пять — семь лет дефицит жилых, а также офисных и торговых площадей на рынке будет сохраняться. Соотношение спроса и предложения при соответствующих темпах строительства может уравновеситься только через пять — семь лет. Замечу, что, на мой взгляд, правильнее было бы делать прогнозы о будущем московского рынка недвижимости на период в три-четыре года. При оценках более далеких перспектив вероятность ошибки возрастает.

Олег Самойлов, независимый эксперт рынка недвижимости:

— Тот московский рынок жилья, который мы увидим через пять лет, закладывается уже сейчас. А сегодня мы наблюдаем, можно сказать, перекос: с одной стороны, растет уже существующая кредитная нагрузка на население; с другой — покупательная способность не догоняет нынешний уровень стоимости жилья. При таких условиях нет (и в ближайшее время не будет) оснований для рывка цен вверх. Резкому подъему могли бы способствовать панические настроения в обществе — однако их тоже нет. Рынок могли бы подтолкнуть вверх новые, привлекательные возможности в сфере жилищного кредитования, но пока ситуация скорее обратная: банки продолжают повышать ипотечные ставки.

Пойдет ли московский рынок резко вниз? Маловероятно. Объемы ввода нового жилья сокращаются или, во всяком случае, не растут. Массового оттока населения из Москвы не ожидается, поток мигрантов не иссякает. Кроме того, налоговое давление на собственников квартир не достигло своих критических значений. Правительство Москвы пока удерживает эту ситуацию в разумных пределах.

Поэтому причин для заметных колебаний рынка нет. Тем не менее я думаю, что московская недвижимость недооценена, и в ближайшие пять лет она будет только расти в цене. Через пять лет средняя стоимость квадратного метра в Москве составит около 10 тыс. долл.

Таким образом, если сегодня однокомнатная квартира экономкласса на окраине столицы в среднем стоит около 200–220 тыс. долл., то в 2013 г. она будет продаваться не менее чем за 300 тыс. В случае с элитной недвижимостью этот рост, полагаю, будет еще заметнее. Легко допускаю, что сегодняшний нижний ценовой порог в 20 тыс. долл. за 1 кв. м превратится в 50. Таким образом, квартира в клубном доме площадью 100 кв. м, которую сегодня в некоторых проектах можно приобрести за сумму, близкую к 2 млн долл., через пять лет будет стоить около 5 млн.

Что касается подмосковного жилья, то тут решающим фактором станет транспортная доступность. И дело даже не только и не столько в строительстве современных автобанов, сколько в модернизации железной дороги, в возможности запуска скоростных поездов. Как только удастся радикально решить этот вопрос, цены на жилье в Подмосковье тут же взлетят.

Соответственно, поскольку в пределах МКАД потенциал роста намного ниже, чем в области, разница в ценах будет постепенно сглаживаться. Сейчас спрос на загородную недвижимость в основном удовлетворен за счет существующего предложения, и на этом сегменте рынка недвижимости началась действительная конкуренция.

Думаю, что дома в новых коттеджных поселках будут дорожать. Причем в цене вырастет не только земля, но и стоимость строительства. Причина проста — проблемы с инфраструктурой. Если эти вопросы не начнут решать кардинально, то ситуация ухудшится и, соответственно, увеличатся затраты на подключение канализации, электричества, газа, и без того составляющие весьма значимую часть в расходах любого застройщика.

Тем не менее цены на загородную недвижимость, в особенности на «дальние дачи», расположенные в 80–100 км от МКАД, будут расти меньшими темпами, нежели на городские квартиры. Думаю, что за пять лет этот сегмент прибавит не более 30% к сегодняшним ценам. Соответственно, вновь построенный дом с участком 10–15 соток в поселке бизнес-класса, который сегодня стоит около 300 тыс. долл., через пять лет обойдется покупателю в 390 тыс.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»:

— Есть два сценария развития событий — оптимистичный и пессимистичный. Представляется, что в первом случае объем строительства жилой недвижимости в Москве и Подмосковье в ближайшие два-три года будет снижаться постепенно и не очень заметно. Затем начиная с 2011 г. этот показатель снова возрастет и к 2013 г. выйдет на более высокий уровень, чем мы имеем сегодня. В этом случае темпы роста цен будут снижаться следующим образом: от 30–35% в текущем году до 13–18% в 2013 г.

Менее желательным представляется вариант, при котором объем строительства сократится более резко и вернется к прежним показателям лишь к 2012 г. В этом случае увеличение стоимости жилья будет сохраняться на уровне 30–35% еще в течение двух лет и к 2013 г. выйдет на уровень 15–20% в год.

Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate:

— В ближайшие два-три года следует ожидать сокращения объемов строительства примерно на 10–20% (а возможно, и более), что вызвано в том числе и последствиями мирового финансового кризиса. Этот фактор уже повлиял на ситуацию с проектным финансированием. Из-за таких проблем вероятно резкое снижение девелоперской активности. Многие компании станут распродавать свои активы и уходить с этого рынка. Примерно через три — пять лет положение должно нормализоваться, и уровень строительства, скорее всего, вернется в нынешнее состояние, а затем и превысит сегодняшние показатели.

О ценовых тенденциях. В большинстве российских регионов сейчас отмечают стагнацию, которая может затянуться еще на год-полтора — в сегменте как жилой, так и коммерческой недвижимости. В дальнейшем на цены окажет влияние общая экономическая ситуация в стране: уровень благосостояния граждан и темпы роста инфляции.

В целом рост стоимости жилья в ближайшее время будет сопоставим с темпами инфляции. Затем рынок начнет выходить из стабильной фазы, вследствие чего возможен новый виток цен, старт которого следует ожидать примерно через два — два с половиной года.

О соотношении спроса и предложения. В настоящее время наибольший спрос отмечен на относительно недорогое жилье, которое реально приобрести с помощью ипотечных кредитов. Но основная часть потребителей не может улучшить жилищные условия из-за установившихся на рынке высоких цен. Покупательная способность снижается также из-за инфляционных процессов. Таким образом, уже в течение достаточно длительного промежутка времени происходит увеличение отложенного спроса.

И это будет продолжаться до тех пор, пока либо спрос не станет платежеспособным, чтобы покупать квартиры по существующим ценам, либо стоимость жилья снизится до приемлемого уровня. Только в этом случае рынок может перейти в новую фазу роста. На это, предположительно, уйдет два-три года.

В 2013 году:

• средняя цена 1 кв. м жилой городской недвижимости в Москве составит от 10 до 12 тыс. долл. (сегодня — 6,5);
• средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса на окраине Москвы достигнет 400 тыс. долл. (сегодня — 200);
• средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса будет варьироваться от 950 тыс. до 1,2 млн долл. (сегодня от 550 до 700 тыс.);
• однокомнатную квартиру экономкласса на окраине Москвы в 2013 г. можно будет арендовать за 60–80 тыс. руб. (сегодня за 25);
• средняя стоимость загородного дома в Подмосковье в 30-километровой зоне удаленности от столицы составит от 900 тыс. до 3,5 млн долл. (сегодня от 400 тыс. до 1,5 млн, в зависимости от направления);
• средняя стоимость загородного дома в Подмосковье на расстоянии 100 км от столицы («дальние дачи») будет варьироваться от 300 до 600 тыс. долл. (сегодня от 150 до 300 тыс.).

Анна Чуднова

Дата публикации: 13:55 01 октября 2008

Источник: bpn.ru