Вторичная «первичка»

Определенную долю рынка жилья составляют квартиры, приобретенные в новостройках. Спрос на них, несмотря на высокие цены, есть всегда. Особенно на те квартиры, которые расположены в домах, сданных в эксплуатацию.

Какой резон собственнику квартиры в новостройке продавать ее? Прежде всего у него могли измениться жизненные обстоятельства. «Строительство дома — процесс долгий, — говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка жилой недвижимости корпорации «Рескор». — За это время в жизни собственника может многое сложиться по-другому, и окажется, что квартира ему больше не нужна. Или нужна, но другой площади или в другом районе. А случается, что и в другой стране…»

«Бывает, что за время строительства кардинально меняется социальный статус владельца, — добавляет Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». — Например, теперь ему нужна квартира принципиально другого уровня, более престижная».

Случается и так, что собственники не могут объект освоить. Дело в том, что сегодня квартиры в новостройках продают в подавляющем большинстве без отделки. В лучшем случае в квартире есть только стены (панельные дома), в худшем — нет и этого («монолиты»). Для обустройства жилья требуются значительные средства. Если их не хватает, то нередко хозяин одновременно с поиском покупателя подыскивает жилье подешевле в другой новостройке или на вторичном рынке, но уже с отделкой.

Кроме того, покупателям может быть предложена «взаимозачетная» квартира. Известно, что на строительном рынке до сих пор процветает бартер. Например, поставщику сантехники для целого дома (или нескольких домов) в качестве оплаты дают не деньги, а квартиру. Новый владелец такой объект, скорее всего, продаст — причем после окончания строительства, по максимально выгодной цене.

Продавцы — инвесторы

Приведенные выше причины — далеко не главные. Основная масса тех, кто продает квартиры в новостройках, — частные инвесторы. Эти люди приобретают недвижимость на самых ранних этапах строительства («на котловане», как говорят профессиональные участники рынка), дожидаются завершения работ и продают ее. «Такое вложение денег — реальный способ не только защитить сбережения от инфляции, но и приумножить их, — отмечает Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» агентства недвижимости «МИАН». — Если человек обладает «свободными» или кредитными средствами, то, приобретая квартиру в новом доме, он может не только улучшить свое материальное положение в дальнейшем, продав ее через несколько лет, но и обеспечить жильем лучшего качества своих детей путем нескольких продаж-покупок жилья».

Напрашивается вопрос: «А сколько можно заработать таким способом?» Точного ответа на него, к сожалению, никто не даст: дом строят долго, и экономическая ситуация за этот период может несколько раз поменяться. Можно, конечно, подсчитать, сколько заработали люди, вложившие деньги в новостройки в 2005 г. и реализовавшие их сейчас. Однако гарантировать, что те, кто купит квартиры сегодня, получат через три года сравнимую доходность, никак нельзя.

«Были времена, когда эти операции приносили до 300% за два-три года, то есть 100–150% годовых, — говорит В. Родионова. — Сейчас, конечно, ситуация иная: и застройщики с самого начала выставляют максимальные цены, и рынок перегрет, нет на нем бурного роста цен. Заработать по-прежнему можно, но для этого придется грамотно выбирать объект для инвестирования.

А доходность окажется до 20% годовых, не больше». Заметим, что эта цифра все равно превышает банковский депозит (не выше 12%), к тому же рынок недвижимости циклический: после остановки роста цен, которая наблюдается сегодня, на нем традиционно случаются подъемы.

Что касается вопроса о том, в какие объекты лучше всего инвестировать, то здесь наши эксперты были единодушны: в небольшие. Маленькие квартиры дешевле, поэтому спрос на них всегда выше. В бизнес-классе это, отмечает В. Родионова, квартиры площадью до 100 кв. м в современных жилых комплексах. В свою очередь, П. Косов советует обратить внимание на новостройки экономкласса: их строят все меньше и меньше при неослабевающем спросе. Кстати, эксперт приводит достаточно простой и эффективный критерий оценки перспективности объекта для инвестирования: если цена новостройки существенно ниже стоимости аналогичных уже возведенных объектов — значит, тут есть потенциал роста.

Так или иначе, но количество частных инвесторов среди покупателей квартир в московских новостройках сократилось, хотя остается заметным. В прежние годы оно достигало на некоторых объектах до 70%, сегодня стабильно держится на уровне 10–15%. Следовательно, есть люди, для которых эффективность вложения в недвижимость очевидна.

Ремонтировать будем?

Новостройки в основном сдают в эксплуатацию в состоянии «голого бетона». Делают ли частные инвесторы ремонт в квартирах или предпочитают продавать их без отделки?

«При сегодняшних реалиях рынка ремонт невыгоден, — категоричен В. Мартыненко. — Он окупается в лучшем случае наполовину». Например, если имеется квартира ценой, скажем, 200 тыс. руб. за 1 кв. м, то, вложив в ее отделку по 20 тыс. за квадрат, мы сможем продать ее только по 210 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, 10 тыс. руб. с 1 кв. м составят прямые убытки — естественно, частные инвесторы оставляют все как есть.

Конечно, объект с отделкой выглядит привлекательнее. Чтобы показать все его преимущества потенциальному покупателю, нужно, чтобы этот человек как минимум оказался у вас в квартире. Но сегодня главным приоритетом покупателей при выборе жилья является его стоимость — узнав, что назначенная вами цена выше средней, человек просто не поедет смотреть квартиру.

Несколько иные правила, отмечает П. Косов, в дорогих сегментах: бизнес и элит. Эти объекты стоит ремонтировать, но только при наличии грамотного, продуманного дизайн-проекта и работ надлежащего качества. В противном случае велика вероятность, что усилия и деньги будут потрачены зря.

Однако В. Родионова считает, что определенный процент отремонтированных квартир на рынке есть, причем во всех классах. «Квартиру с отделкой предлагают уже упоминавшиеся «случайные» продавцы — те, кто изначально не хотел реализовывать недвижимость, но потом изменил свои планы, — говорит эксперт. — Кроме того, в новых домах обычно создают ТСЖ, и некоторые из них задают собственникам квартир жесткие рамки: к такому-то сроку квартира должна быть отремонтирована. Резоны понятны: чтобы можно было привести в порядок входную группу дома, не беспокоить других жильцов. Если собственник подписал такое обязательство и видит, что не успевает перепродать квартиру к назначенному сроку, ему приходится ее отделывать».

Покупатели

То, что для продавца (инвестора) — прибыль, для покупателя является дополнительными денежными тратами. Та самая «доходность в 20% годовых», о которой мы говорили выше, — прямые потери для приобретателей. Тем не менее находится немало людей, покупающих квартиры именно в готовых новостройках. Почему?

Главный резон для них — меньшие риски. «Дом уже построен, — говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». — Даже если сама квартира без отделки, в готовом доме будущий владелец может оценить вид из окон, состояние подъезда и т. д. Если же куплена квартира в незавершенной новостройке, есть вероятность, что поменяется инвестор, процедура оформления документов по разным причинам затянется. Случаются также двойные продажи — когда одну квартиру продают двум покупателям или даже более, и непонятно, как потом выходить из этой ситуации. Когда же сделка вторичная, вся технология и документо­оборот осуществляются по схемам, отработанным годами».

Есть и еще несколько доводов. В полностью готовом и оформленном доме, напоминает П. Косов, можно зарегистрироваться по месту жительства («прописаться»), и этот факт существенно облегчает жизнь. Готовую квартиру разрешат продать тем, у кого в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. На такие сделки обязательно надо получать согласие органов опеки, а они крайне подозрительно относятся к незавершенным новостройкам — слишком много было скандалов, связанных с тем, что квартира в итоге так и не была достроена. Наконец, на приобретение готового жилья охотнее дают ипотечные кредиты банки — с их точки зрения это куда более материальный предмет залога, чем документ, позиционируемый как «право требования». Бывает и так, что человеку просто нужна квартира в данном районе. А иных предложений, кроме как на вторичном рынке, нет, и в обозримом будущем жилье здесь строить не будут. Значит, приходится покупать то, что есть, иногда сильно при этом переплачивая.

…Инвестирование в новостройки, конечно, сегодня менее популярно, чем три-четыре года назад, когда и доходность была выше, и желающих поучаствовать в этом бизнесе было больше. Но спрос все равно есть и, по оценкам наших экспертов, будет всегда. Инвестирование в недвижимость позволяет как минимум сберечь деньги от инфляции, а то и получить доход, значительно превышающий банковский депозит. Соответственно, всегда найдутся люди, предпочитающие инвестировать именно в квартиры, а потом перепродавать их.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 14:14 01 октября 2008

Источник: bpn.ru