Что ждет рынок жилья: день или ночь?

В пятницу завершился Петербургский жилищный конгресс. Перспективы развития рынка недвижимости обсуждали более 1300 специалистов из всех регионов России и других государств. Программа конгресса включала в себя около 20 конференций, круглых столов и семинаров. В ходе мероприятия выступили почти 200 докладчиков. Это представители органов власти, руководители и ведущие специалисты банков, строительных, риэлторских, юридических, страховых и консалтинговых компаний, СМИ.

Жаль, не было кооперации

Конгресс проходил не в самое легкое для рынка недвижимости время. Поэтому выступления докладчиков содержали минимум официоза и максимум конкретных предложений. Даже участники Пленарного заседания предпочли сразу перейти к обсуждению насущных проблем. Так, депутат Государственной Думы Федерального Собрания РФ Сергей Петров заявил, что нашей стране сегодня как никогда необходим закон о строительных сберегательных кассах. В то время как ипотеку по всему миру сотрясает кризис, страны, где развит институт стройсберкасс, не испытали на себе его негативного влияния, как считает депутат.

Идея о возвращении к кооперации была несколько позже поддержана председателем исполнительного комитета петербургской Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад» Еленой Хазовой. По ее данным, реальные доходы на душу населения по СЗФО в 2008 году составили 17,6 тыс. руб. (средняя зарплата). При этом на первичном рынке жилья цены выросли на 11,9%, на вторичном – на 14,5%. По мнению руководства ассоциации, для того чтобы жилье в реальности становилось доступным, необходимо внедрить и активно использовать несколько схем, в частности – строительно-сберегательные кассы и возрожденные жилищно-строительные кооперативы по производственному принципу.

Сергей Петров также рассказал о готовящемся законе, в котором будут предусмотрены крупные штрафы для застройщиков, привлекающих деньги граждан вне законных схем долевого участия и ЖКХ. Впрочем, как отметила президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, необходимости в таком документе нет. Существующий закон № 214-ФЗ и так запрещает альтернативные схемы. По ее мнению, нужно просто тщательней отслеживать и пресекать некорректные действия застройщиков.

Весьма содержательными оказались выступления вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова и председателя Жилищного комитета Правительства СПб Юниса Лукманова. Они рассказали об основных направлениях жилищной политики Северной столицы, привели много любопытных фактов и цифр. Которые, кстати, убедили Надежду Косареву в том, что Петербург сможет переломить нынешнюю негативную динамику по вводу жилья и «выйти в плюс». Тогда как другие бывшие лидеры в строительстве – Москва, Московская область и Краснодарский край – в 2008 году, по ее мнению, не покажут прироста в сравнении с 2007-м. Лидерство перешло в другие регионы.

Качнется вправо, качнувшись влево…

Дешевых денег больше не будет, даже после того как последствия кризиса удастся преодолеть, как считает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. Эксперт рассказал на конференции «Жилищное кредитование в России», что иностранные деньги сейчас стоят 11–14% годовых по долларовым займам, что исключает возможность использовать их для российской ипотеки.

Господин Пономарев предлагает АИЖК взять на себя задачу удешевления ресурсов: ипотечное агентство могло бы выкупать нижние (самые некачественные) транши и гарантировать инвесторам выкуп дефолтных закладных. С сокращением рисков для инвесторов деньги стали бы стоить дешевле.

Что будет с ценами на жилье? Этот вопрос стал одним из основных на конгрессе. Как отметил в своем выступлении профессор Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, основополагающая причина роста цен – преодоление отставания от Европы и Америки по обеспеченности жильем. Низкая обеспеченность только усугубляется критическим состоянием жилищного фонда. Если не смотреть на влияние мирового финансового кризиса, рынок жилья в большинстве регионов страны (в русле свойственной ему цикличности) переживал бы спад покупательской активности и стабилизацию цен, после чего цены должны возобновить рост. Коррекция (незначительное снижение), по мнению господина Стерника, возможна на наименее ликвидные объекты.

С аналитиком соглашается замгендиректора ЗАО «Центральное управление недвижимости «ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. По ее словам, в условиях ужесточения требований банков к заемщикам и других негативных последствий мирового финансового кризиса покупателям не стоит ожидать снижения цен на недвижимость. Ирина Онищенко отметила: «С начала 2008 года рост цен на жилье составил 32%, предпосылок для насыщения спроса в ближайшие три-пять лет не предвидится».

На рынке жилья сократится и спрос, и предложение. Такое мнение высказал директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала АКБ «Альфа Банк» Вячеслав Михайлов. Снижение спроса на жилье связано с ограничением платежеспособного спроса и меньшей доступностью ипотеки. Влияние финансового кризиса обусловило недоступность денег для строителей, заморозивших новые проекты. Из-за этого сократится объем предложения на рынке жилья, тогда как недвижимость будет оставаться практически безальтернативным способом сохранения сбережений. В итоге цены на жилье стабилизируются, считает эксперт. Незначительные колебания господин Михайлов прогнозирует в относительно недорогих сегментах рынка жилья. Ситуация с ипотекой, по его мнению, переломится весной, когда можно ждать возобновления снижения ставок.

В целом большинство участников конгресса признали: американский ипотечный кризис не окажет серьезного влияния на рынок жилья в Росии. Хотя были и не столь оптимистичные прогнозы. Гендиректор московской корпорации «Жилищная инициатива» Андрей Ликефет выступил с таким заявлением. «Через несколько месяцев, когда пройдет эйфория и закончатся деньги из Стабфонда, на рынке недвижимости начнется кризис. Многие считают, что это произойдет через четыре-шесть месяцев.

Специалисты, принявшие участие в Петербургском жилищном конгрессе, посоветовали гражданам покупать жилье сейчас, пока цены на него относительно стабильны. Все, кто упустит момент, проиграют, считают участники мероприятия.

Щит для покупателя

Кризис способен разорить небольшие строительные компании. Так что обманутых дольщиков на рынке, к сожалению, все-таки прибавится. Но и к крупным, стабильно работающим организациям у покупателей возникает немало вопросов. Как считает выступивший на круглом столе «Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости»председатель Петербургской коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков, к 2009 году российские суды наработают достаточный опыт рассмотрения дел по принятому четыре года назад закону о долевом строительстве. По его словам, к этому времени появится достаточное число физических лиц, неудовлетворенных сроками и качеством строительства жилья, сложится реальная судебная практика. Эти процессы будут связаны прежде всего с работой застройщиков по особым схемам в обход закона, в том числе – предварительным договорам купли-продажи.

Господин Петроченков считает, что во многих случаях суды могут признавать такие соглашения юридически ничтожными либо трактовать их как договоры долевого участия. В обоих случаях застройщик окажется в проигрыше, констатирует эксперт. Однако признание договора ничтожным приведет к потерям и для покупателя.

Единственной защитой дольщиков в современных условиях является страхование рисков, считает Владимир Петроченков. Он сообщил, что до 2005 года суды редко принимали сторону дольщика, однако теперь происходит обратный процесс. Все чаще признается даже предварительный договор договором подряда, однако это по-прежнему не снижает рисков для клиентов.

Риски сегодня несут покупатели не только строящегося, но и готового жилья. Механизма выплат в рамках ответственности государства в случае расторжения сделок по объектам жилой недвижимости до сих пор не существует, а сами выплаты фактически не производятся. Такое мнение высказал председатель комиссии по правам потребителя и профессиональной этике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Этой точки зрения придерживаются и другие участники круглого стола. Так, по словам председателя Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Галины Козловской, фактически по решению судов выплата производится только на сумму до 100 тыс. руб., хотя закон устанавливает предел в 1 млн руб.

Александр Гиновкер связывает сложившуюся ситуацию с отсутствием традиций страхования в стране и бездействием законодательных органов, которые в течение 16 лет – с момента начала приватизации – почти не занимались вопросами сделок с недвижимостью.

Одним из ключевых событий конгресса стал Съезд средств массовой информации, освещающих рынок недвижимости. На мероприятии был поднят важнейший вопрос о зависимости масс-медиа от заинтересованных финансовых структур. После дискуссии профессионалов рынка о финансовой зависимости тех или иных тематических СМИ от различных структур и о влиянии этой зависимости на качество конечного информационного продукта, свою точку зрения высказал генеральный директор ГК «Бюллетень Недвижимости» Игорь Келим. По его мнению, вопрос не в том, кто кого финансирует, а в том, какой продукт получается в итоге. «Господа, вчера играли «Реал» и «Зенит». Сильно важно было, кто кого финансирует? Если здесь хоть один человек есть, который знает, кто финансирует «Реал», то скажите мне», – сказал господин Келим.

В ходе Петербургского жилищного конгресса также были затронуты многие другие вопросы, касающиеся текущего состояния и будущего жилищного рынка. Более подробно о ходе их обсуждений читайте в публикациях на БН.ру и в последующих номерах «Бюллетеня Недвижимости».

Алексей Резенков

Дата публикации: 10:36 06 октября 2008

Источник: bpn.ru