Занимали, веселились...

Покупка недвижимости при помощи ипотечного кредита – серьезное и ответственное решение. Прежде чем стать заемщиком, каждый должен оценить все положительные и отрицательные стороны долгосрочного займа, предполагающего залог недвижимости, а значит, и ограниченные возможности по распоряжению и пользованию ей, а также многолетнее бремя ежемесячных платежей по кредиту и прочие обязательства, которые берет на себя заемщик.

Больше всего, конечно, должна беспокоить невозможность исполнять обязательства по кредиту. Заемщик, как правило, кредитуется на длительный срок, а значит просчитать баланс доходов и расходов бывает весьма сложно. Свои доходы следует считать по минимуму, а расходы по максимуму, учитывая, что ежемесячные расходы на питание, квартплату, топливо растут.

Сегодня цены на недвижимость высоки. Порой, стараясь получить необходимую сумму кредита, заемщик всеми силами старается показать для банка необходимую платежеспособность, намеренно предоставляя информацию кредитору о завышенном доходе. Это рискованно. Не справляясь с платежами, заемщик может потерять предмет залога, он также несет дополнительные расходы по штрафным санкциям.

Любому неопытному человеку очень тяжело правильно организовать процесс покупки недвижимости с привлечением кредита. Трудно четко представить последовательность действий и их значимость. Легко ошибиться в выборе банковского продукта с учетом возможностей и желания заемщика, и способностью кредитора к выдаче необходимой денежной суммы на приобретение определенного вида недвижимости: квартиры, комнаты, загородного дома, земельного участка. Например, Вы выбираете, казалось бы, оптимальную для Вас программу кредитования. Банк одобряет Вас как заемщика, но, приступая к подбору жилья, Вы узнаете о том, что квартиру, которую Вы решили приобрести, невозможно купить по данной кредитной программе, в силу тех или иных обстоятельств (техническое состояние, расположение, тип дома и т.д.). Сегодня, в условиях мирового финансового кризиса, который очень серьезно затронул сферу ипотечного кредитования, появились дополнительные риски по изменению условий программ кредитования на этапе подбора недвижимости.

Важно в полной мере оценить правоустанавливающие документы и возможность выхода на сделку в той или иной ситуации по продаже квартиры. Тщательно проверить юридическую чистоту недвижимости, не надеясь на анализ документов банком или страховой компании, т.к. в случае полной или частичной утраты прав собственности на недвижимость, именно заемщик пострадает в большей степени. Ипотечные кредиты в иностранной валюте несут определенный риск для заемщика. Снизить его нет никакой возможности, если заемщик не получает заработную плату в той же валюте, в которой платит кредит.

Процентные ставки по кредитам в долларах и евро значительно ниже, чем в рублях. Экономическая выгода на сегодня очевидна. Но не стоит забывать, что ипотечные кредиты долгосрочны, и что будет с курсом валют через 10-15 лет, трудно предположить. В случае значительного роста курса иностранных валют выплаты по кредиту также существенно увеличатся. Выигрывая сегодня по платежу, можно сильно проиграть в будущем.

Риски при покупке новостройки по ипотеке одни из самых очевидных. Необходимо понимать, что кредитный договор, который Вы заключаете с банком, и договор, по которому приобретаете права на новостройку, являются независимыми друг от друга. В случае нарушения сроков сдачи объекта в первую очередь пострадает заемщик, т.к. все это время согласно кредитному договору он обязан производить выплаты по кредиту. В случае замораживания строительства никто не отменит платежи по кредиту. Незнание кредитного договора так же влечет за собой значительные риски.

Как правило, заемщики считают такие договоры стандартными. Читая кредитный договор, обращают внимание лишь на основные его моменты, такие как: сумма, срок кредита, процентная ставка, ежемесячные выплаты. Помощь специалистов особенно необходима при заключении предварительного договора с продавцом недвижимости (аванса, задатка и т.д.), где в обязательном порядке надо обозначить объем пакета документов по приобретаемой квартире и сроки его предоставления Вам.

Чтобы избежать срыва сделки в последний момент, обязательно обсудите условия допуска продавца к депозитарной ячейке банка, куда будут помещены денежные средства, предназначенные для оплаты недвижимости.

По закону «об ипотеке» при получении кредита заемщик обязан застраховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но, как правило, банки требуют, чтобы заемщик страховал свою жизнь и трудоспособность, а так же риск утраты права собственности на жилье. И как показывает практика, это действительно необходимо. На первый взгляд, все просто.

Заемщик платит взносы, а страховщик выплачивает банку ипотечный кредит, если с квартирой или заемщиком что-то случилось. Но, это только на первый взгляд. Несущественные различия и мелочи, на которые мало кто обращает внимание на стадии заключения договора, становятся очень важными в критической ситуации, т.к. именно от них зависит сумма и условия страхового возмещения. Получить консультацию по ипотечным рискам и ипотечным программам различных банков вы можете в юридической гостиной газеты «Квартирный ряд», которая будет организована в Манеже 9-12 октября в рамках выставки ДОМЭКСПО РОССИЯ 2008.

Почепко Олег Владимирович, начальник отдела ипотечного кредитования Агентства Недвижимости «Пенаты»

Наталья Агафонова

Дата публикации: 19:26 10 октября 2008

Источник: bpn.ru