Новостройка в кредит

Приобрести квартиру в доме, который еще не построен, легко. Конечно, если у покупателя есть деньги. а если их нет, то можно взять ипотечный кредит. Правда, это будет гораздо сложнее и дороже, чем ипотека «вторичного» жилья.

Покупать квартиру по ипотечной программе можно на первичном рынке или на вторичном. Первый вариант лучше тем, что вы приобретаете квартиру, не обремененную прошлым. Кроме того, недвижимость на стадии проекта и строительства гораздо дешевле реальной. А за время от стадии проекта до ввода дома в эксплуатацию (от года до 2,5 лет) рыночная стоимость столичного жилья непременно вырастет — и получится, что вы сэкономили. Иван Лебедев, руководитель проекта управления кредитования физических лиц МДМ-банка, считает, что кредитование покупки новостроек будет развиваться: «Законодательство поворачивается лицом к первичному рынку. Ведь среднему москвичу „вторичка“ не по карману. Зачем покупать квартиру по $2 тыс. за кв. м, когда без особого напряжения с помощью солидного банка можно купить отличную квартиру по цене $1,5 тыс. за кв. м? Тем более что новые дома сейчас — повышенной комфортности и с удачной планировкой. В дальнейшем банки станут охотнее кредитовать покупку жилья в новостройках. Этому будет способствовать принятие Госдумой оставшихся поправок и дополнений к законодательству, направленных на развитие ипотеки (основная часть пакета из 27 документов уже подписана президентом РФ и работает.- BL)».

Риски

Однако большой недостаток новостройки — невозможность увидеть квартиру в реальности. Вполне вероятно, что ваше будущее жилье окажется совсем не таким, каким вам его показывали на чертежах и эскизах. Если оно вообще когда-нибудь будет построено, потому что весь этап строительства — это одна большая проблема, от начала до конца. Почти все вопросы возникают в связи с получением разного рода документов. Волокита — бич строительной индустрии. По признанию Владимира Ресина, руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, для осуществления инвестиционного проекта в отдельных случаях необходимо получить до двухсот согласований. Отсюда срыв графиков строительства и затягивание оформления официальных документов на владение недвижимостью.

Надо сказать, сами строители тоже далеко не ангелы. «Очень часто риски возникают из-за строительной организации, которая может взять под освоение несколько площадок без реального обеспечения,- объясняет Иван Лебедев.- Это своего рода строительная пирамида, не имеющая под собой материального основания и ничего хорошего, кроме разочарований, не дающая поверившим в нее людям». Отсюда — долгострой, плавно переходящий в «вечнострой». В таких случаях человек, приобретающий «воздушный замок», из-за несовершенства законодательства рискует потерять все свои вложения.

Выбор новостроек

Несостоятельность строительной организации и высокие риски при строительстве представляют реальную опасность для банков, которые выдают ипотечные кредиты. Поэтому они крайне придирчиво относятся к застройщикам. Некоторые банки работают только с теми строительными организациями, которым они доверяют и с которыми уже налажены партнерские отношения. К примеру, у МДМ-банка таких партнеров около двадцати. Московское ипотечное агентство (МИА) работает с ДСК-1 и СУ-155; Инвестиционный промэнергобанк — с «Раменье» и «Облстроем»; банк «Первое О. В. К.» (группа Росбанк) — с «Отделстроем», ДСК-1 и «МГСН-недвижимость», а Национальный резервный банк (в лице Национальной ипотечной компании) с «Арсенал-холдинг», «Домострой недвижимость» и «Стройжилинвест». Райффайзенбанк Австрия взаимодействует с МИАНом, «Капитал Груп», компаниями ПИК и «ПИК-Регион». Если у банка нет постоянных партнеров-застройщиков, то он скрупулезно проверяет организацию, возводящую дом, или оговаривает район новостройки. Без одобрения специалистами банка будущей квартиры и застройщика на кредит рассчитывать не стоит. Однако «фильтры» банка призваны обеспечить не только отбор безрисковых новостроек, но и выбор платежеспособных заемщиков. Не секрет, что многие люди, желающие приобрести квартиру в кредит, в силу ряда причин не имеют возможности подтвердить все свои доходы официальными справками. Банки, чтобы не потерять клиентов, вынуждены считаться с реальностью и подходить к заемщикам индивидуально. Однако в любом случае отсутствие документа с последнего места работы с подтверждением заработка (либо особой формы для ПБЮЛ) делает кредит значительно дороже.

Условия банков

В случае, если и квартира-новостройка, и платежеспособность покупателя удовлетворяют требованиям банка, их отношения счастливо переходят в стадию подписания кредитного договора и — уже с участием представителя застройщика — контракта инвестирования в строительство. При этом в залог оформляется контракт инвестирования, а после окончания строительства и получения прав собственности на квартиру в залог банку переходит уже она сама.

Общие условия кредита на новостройки таковы. Заемщику предстоит внести, как и при ипотечном кредитовании готового жилья, первый взнос из собственных средств. Как правило, это 20-30% от стоимости квартиры. Срок кредита- от одного года до 27 лет. Так, МДМ-банк, банк «Первое О. В. К.» и Фора-банк выдают кредиты на десять лет, Национальный резервный банк, Сбербанк и Райффайзенбанк Австрия — на пятнадцать, Внешторгбанк и МИА — на двадцать. Выгодно выделяются здесь банки «Инвестиционный промэнерго» и Европейский трастовый («Евротраст»), выдающие кредиты на 27 лет. Это объясняется тем, что один рефинансирует свои кредиты по программе АИЖК, другой- по АИЖК и DeltaCredit. А вот Импэксбанк и Московский кредитный банк (МКБ) готовы одолжить деньги под залог всего лишь на пять лет. Максимальная сумма кредита — от $200 тыс. до $500 тыс. В МКБ и МДМ-банке максимальная сумма кредита составляет $200 тыс., в Импэксбанке — $250 тыс., в «Евротрасте» — $300 тыс., Внешторгбанке, Национальном резервном банке и в банке «Первое О. В. К.»- $500 тыс. Банки «Инвестиционный промэнерго», Райффайзенбанк Австрия и Фора-банк не оговаривают максимальную сумму кредита.

У заемщиков есть богатый выбор относительно валюты кредита и его объема. Так, банки «Московский кредитный», «Национальный резервный» и Райффайзенбанк Австрия выдают кредиты только в долларах, а «Инвестиционный промэнерго» и МИА -только в рублях. В других банках получить ссуду можно в российской и американской валютах, а также в евро.

Со «стоимостью» — процентами за использование кредита -сложнее. При покупке недвижимости на первичном рынке годовая процентная ставка делится на две части. Первая — повышенная (14-18% в долларах в зависимости от сроков погашения и от документов, подтверждающих доходы), по ней заемщик расплачивается в период от начала строительства до регистрации готовой квартиры в официальных органах. Вторая — обычная для вторичного рынка (9-13% в долларах), эта ставка действует с момента оформления квартиры в собственность до полного погашения ссуды.

Дата публикации: 12:25 15 февраля 2005

Источник: bpn.ru