Опасный лес

Реализовать заветную мечту типичного горожанина и обрести дом в настоящем лесу не так легко, как может показаться на первый взгляд. На поверку рекламное обещание «элитного коттеджа в реликтовом лесу ближнего Подмосковья» может обернуться для покупателя затяжным судебным процессом.

Летом 2004 года владельцам подмосковных резиденций стало очевидно, что для них риском номер один является соседство с реками и водохранилищами, которые ринулось защищать Министерство природных ресурсов. Затянувшаяся PR-акция Минприроды под кодовым названием «война дворцам» заставляет даже самых обеспеченных и сановных покупателей задуматься о юридической чистоте сделки. Судьба бани Аллы Борисовны Пугачевой — лишнее подтверждение тому факту, что к строительству в особо привлекательных местах нужно подходить с осторожностью. Риском номер два для обладателей загородных домов стали лесные участки.

По мнению директора департамента рекламы и маркетинга корпорации «Инком-недвижимость» Сергея Елисеева, лесных участков на рынке немного- они составляют до 10% от общего объема предложений. Коттеджных поселков, строящихся в лесных массивах, больше — 20-25%. При этом их стоимость может превышать аналоги на 100-200%. Специалисты компании Blackwood отмечают, что около 30% лесных участков, выставленных на продажу, приходится на западное направление (Новорижское и Рублево-Успенское шоссе), а цена такой земли в наиболее престижных местах достигает своего подмосковного максимума. Например, на Николиной Горе сотка стоит от $35 тыс., в поселке «Коттон Вей» — $40-45 тыс., сотка лесного участка в Жуковке обойдется покупателю в $55-65 тыс., а в санатории «Барвиха» — в $60 тыс.

Лесные пути

Источников поступления на первичный рынок юридически «чистых» лесных участков немного. По словам риэлтеров, из гослесфонда за последние пять лет не выведено ни одного нового участка. «Они фактически изъяты из оборота с 2000 года, перевода лесных земель в нелесные под индивидуальное жилищное строительство не происходит. Существует лишь такая усеченная форма оборота лесных земель как аренда с правом строительства»,- говорит гендиректор компании «Терра-недвижимость» Андрей Мажаров. То, что сейчас есть на рынке,- это бывшие пионерлагеря и земли, выведенные из гослесфонда ранее и сейчас находящиеся в собственности юридических лиц. Впрочем, существуют лесные участки, которые во всех официальных документах числятся как «поля». «Они не входят в гослесфонд, так как в 1960-е годы, когда составлялся реестр, в этих местах действительно было поле. За 45 лет там выросли деревья, но назначение этой территории не было изменено»,- утверждает Елисеев. Впрочем, такие «сладкие» участки — а цена их, по словам Мажарова, на 30-50% выше лесных аналогов-встречаются не часто, и лес там все же молодой.

Еще одним источником поступления земель на рынок лесных угодий стали бывшие владения Министерства обороны. Например, территория бывшего Алабинского полигона и Зеленая роща на Минском шоссе, район Нахабино на «Новой Риге», также девелоперами и риэлтерами «разрабатывается» полигон в районе Дмитровского шоссе. Участки там до сих пор выдаются различным категориям льготников и работникам военного ведомства, но реализация этих земель давно поставлена на коммерческую основу. «Зачастую льготники, едва получив участок, его перепродают. Это явление приняло массовый характер, и девелоперы, специализирующиеся на таких землях, в частности, уже начали прокладку коммуникаций к району коттеджной застройки на землях бывшего Алабинского полигона»,- отметил Елисеев.

Средняя стоимость лесных участков в Подмосковье

Шоссе	Удаленность от МКАД, цена ($, за сотку)
	до 15 км	15-30 км	30-50 км
Новорижское	31 000	18 000	6 000
Рублево-Успенское	47 000	28 000	-
Сколковское	34 000	-	-
Ярославское	14 000	5 000	2 000
Новоколамское	11 000	4 000	2 000
Новорязанское	5 000	7 000	1 500
Алтуфьевское	15 000	-	-

Прочерк – нет данных

Купи деревья

По закону получить в собственность лес самой привлекательной первой категории (заросший взрослыми соснами, елями или дубами) нельзя. Его можно лишь арендовать на срок от года до 49 лет, для чего необходимо выиграть лесной конкурс. Для его проведения создается комиссия, куда входит председатель — представитель органа государственной власти субъекта РФ, его заместитель — представитель территориального органа федерального управления лесным хозяйством и представители других заинтересованных организаций, а информация о предстоящем событии публикуется в СМИ. Победитель и организатор лесного конкурса подписывают протокол о его результатах, на основании которого заключается договор аренды участка лесного фонда. «Случайно», без тщательной предварительной подготовки, подобный конкурс выиграть практически невозможно — для этого хотя бы нужно регулярно читать нужные СМИ. И особой популярностью подобный путь получения участка не пользуется (несмотря на всю привлекательность леса), так как владелец имеет право застроить не более 10% от его площади, отмечают специалисты компании Blackwood. Более того, регламентирующие документы на застройку таких участков в принципе отсутствуют. «В законе не прописано, кто должен давать разрешение на строительство, как должно быть расположено пятно застройки, где можно провести коммуникации»,- объяснил директор управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Владимир Яхонтов.

Поэтому одним из наиболее распространенных и законных способов получения «своего» кусочка хорошего леса стало совмещение покупки и аренды. Эта схема практикуется при застройке территорий бывших пионерлагерей: нелесная часть или лес второй и третьей категорий оформлены в собственность, а примыкающий к этой территории лес первой категории берется в аренду у лесхоза по конкурсу.

Деревянные риски

Риэлтеры отмечают, что покупателю лесной земли при сделке необходимо тщательно проверять единственный документ — свидетельство о праве собственности на землю. «Там должны быть указаны две основные вещи: категория земель и ее целевое назначение»,- говорит Яхонтов. По его словам, юридическую безопасность для покупателя гарантируют лишь две категории — земли поселений (целевое назначение: «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), «личное подсобное хозяйство» и «дачное строительство») и земли сельскохозяйственного назначения (целевое назначение: «садоводство»).

Специалисты компании Blackwood отмечают, что если речь идет об исключительных случаях, когда на продажу выставляется участок леса первой категории, тем или иным путем ранее из него выведенный, то необходимо свидетельство о выделении участка из гослесфонда. Еще одним вариантом, по словам Яхонтова, может быть приобретение доли в компании, выкупившей базу отдыха и умудрившейся перевести ее целевое назначение под ИЖС. В иных случаях имеет смысл задуматься о необходимости такого приобретения.

Однако просто увидеть свидетельство о праве собственности недостаточно. Активизация Минприроды и проверяющих инстанций увеличивает риск покупки участка или дома, по которому идет судебный процесс. И покупатели коттеджей, возведенных в непосредственной близости от леса, имеют право требовать от риэлтера гарантированного подтверждения безопасности сделки. Экспертиза, проводимая агентствами недвижимости, заключается в простой проверке всех документов. «Мы делаем запросы в бюро технической инвентаризации, земельный комитет, кадастровую и регистрационные палаты, во все эти инстанции суд обязан прислать уведомление о конфликте»,- объясняет Яхонтов. Но специалисты признают, что даже самая тщательная экспертиза не исключает неприятностей. «С одной стороны, изза различий в трактовке закона местные чиновники иногда выпускали и выпускают решения, противоречащие федеральному законодательству, что может стать причиной судебного разбирательства. С другой — необходимо учитывать, что нередко судебные иски являются следствием „заказа“, и в борьбе конкурирующих структур часто для усиления давления иск подается от прокуратуры»,- говорит юрист компании Legas Александр Орлов.

Есть масса примеров, когда добросовестные покупатели, получив от главы местной исполнительной власти разрешение на строительство дома на земельном участке в лесной зоне, оказывались втянутыми в судебный процесс, обусловленный изменением политической конъюнктуры. В зависимости от способа нарушения законодательства, в котором был уличен владелец коттеджа, иск в суд могут подать местная администрация, Минприроды, земельный комитет, прокуратура и другие инстанции. По мнению Орлова, риск можно снизить, застраховав сделку и утрату титула собственника. Тогда страховая компания возместит владельцу весь ущерб, причиненный сносом коттеджа. Сам факт страхования значительно понижает риски возникновения проблем с законом, так как страховщики обычно проверяют документы тщательнее риэлтеров.

Дата публикации: 12:32 15 февраля 2005

Источник: bpn.ru